Strategische visie 2024 – 2028

Duurzaam groeien & Aandacht voor verschillen

Voorwoord

Met groot genoegen presenteer ik de strategische visie van Omnia Wonen, getiteld ‘Duurzaam groeien & Aandacht voor verschillen’. Dit magazine beschrijft deze visie en hoe wij ons de komende jaren inzetten om passend en comfortabel wonen, groei naar een duurzame en energiezuinige woningvoorraad, en een gezonde leefomgeving in aantrekkelijke en veilige buurten te realiseren. Voor onze huidige huurders en toekomstige bewoners, zowel op de korte als op de lange termijn.

Lees verder….

Peter Toonen, directeur-bestuurder

Focus

De komende vier jaar leggen wij onze focus op een Duurzame groei & Aandacht voor verschillen. Als antwoord op de toenemende vraag willen wij duurzaam groeien in het aantal woningen. Maar ook de groei in onze ontwikkeling als organisatie om voortdurend optimaal bij te kunnen dragen aan onze missie in een veranderende omgeving vinden wij belangrijk (blijven(d) leren).

Wij willen mensen een thuis geven in draagkrachtige wijken. Wijken waarin alle mensen een plek hebben, ongeacht culturele achtergrond, maatschappelijke invloed of beperking, en elkaar kunnen versterken. Een samenleving waaraan iedereen op een gelijkwaardige manier deelneemt.

Wij zijn waar we het verschil kunnen maken. En zetten onze expertise hierbij in: het wonen en samenleven van mensen met een beperkt inkomen. Vanuit onze kernwaarden Ondernemend, Verbonden en Verantwoordelijk richten we ons op verbinding, het goede gesprek en werken vanuit onze kracht samen met de kwaliteiten van anderen. Om zo maximale maatschappelijke meerwaarde te creëren. En onze (toekomstige) huurders een thuisbasis te kunnen bieden.

Speerpunten

Het bovenstaande wordt verder uitgewerkt en ingevuld in vier strategische speerpunten. We doen er alles aan om deze nu en in de toekomst te realiseren:

1. Meer huurders wonen passend & prettig

2. Huurders wonen duurzaam & betaalbaar

3. Huurders wonen ‘gezond & wel’

4. We zijn goed georganiseerd & werken met plezier

Voorwoord

Ons commitment om duurzaam te groeien en aandacht te hebben voor verschillen is geen loze kreet, maar een strategische verbintenis. Wij streven naar de ontwikkeling van een wendbare organisatie die aandacht heeft voor haar (toekomstige) huurders en medewerkers, die stabiel is en effectieve en efficiënte samenwerkingsverbanden heeft met onze stakeholders.

Tot deze stakeholders behoren onze huurdersorganisatie Stichting Huurdersorganisatie Omnia Wonen, oftewel SHOW en onze bewonerscommissies. Zij vertegenwoordigen onze belangrijkste doelgroep: de huurders. Onze ketenpartners Talen, Salverda en Lenferink zijn verantwoordelijk voor dagelijks en groot onderhoud. En tenslotte maken de gemeenten Oldebroek, Elburg, Nunspeet, Harderwijk, Woudenberg en Amersfoort – die wij tot ons kerngebied rekenen – collega-woningcorporaties en maatschappelijke organisaties werkzaam in de regio’s Noord-Veluwe en Amersfoort ook deel uit van ons netwerk.

De voorliggende strategische visie vult de eerdere koers aan en benadrukt ons voornemen om ons te concentreren op ons kerngebied, terwijl we ons op termijn zullen terugtrekken uit de gemeenten Amstelveen, Assen, Arnhem en Utrecht. De visie schetst duidelijk wat u de komende vier jaar van Omnia Wonen kunt verwachten. Naast deze strategische visie werken we met koerskaarten, die de strategie vertalen naar de praktijk en concrete doelen. Deze koerskaarten kunnen worden aangepast aan veranderende omstandigheden zonder dat onze lange termijndoelen in gevaar komen. Dit vergroot de wendbaarheid van onze organisatie. De visie en koerskaarten vormen gezamenlijk ons ondernemingsplan.

Wij nodigen u van harte uit om met en op elkaar te bouwen om een duurzame woonomgeving te laten groeien waarin eenieder een passende en comfortabele woning vindt, die is afgestemd op ieders individuele behoeften.

Peter Toonen, directeur-bestuurder

1. Achtergrond

Ontstaan

Woningcorporatie Omnia Wonen is formeel ontstaan op 1 juli 2003. Uit een fusie van twee corporaties: Ons Belang en ProDiA. Vanaf 1919 was woningstichting Ons Belang actief in garnizoenssteden. Dit zijn steden waar één of meer legerafdelingen gevestigd waren.

Daarom heeft Omnia Wonen nog altijd woningbezit in een aantal van deze steden zoals Arnhem, Assen en Utrecht. Overigens had Ons Belang ook een kleine honderd woningen in Nunspeet. Daar ligt de link naar fusiepartner ProDiA. ProDiA was een lokale woningcorporatie, opgericht als De Goede Woning in 1917. Zij zorgden voor woningen voor woningzoekenden binnen de sociale sector in de gemeente Nunspeet. De corporatie werd opgericht door plaatselijke notabelen & industriëlen.

Werkgebied

Omnia Wonen is niet alleen gegroeid, er zijn ook woningen afgestoten, zoals het bezit in Breda, Den Bosch, Vlijmen, Woensdrecht en Steenwijkerland. De verkoop van Den Haag is eind 2023 afgerond. Er is bezit bijgekomen in bijvoorbeeld Amersfoort, Harderwijk, Elburg en Oldebroek. En als laatste in Woudenberg, na de fusie met Vallei Wonen op 1 januari 2020.

Het feit dat Omnia Wonen in veel gemeenten actief is, vraagt veel aandacht in de vorm van afstemming en overleg met gemeenten, provincies en collega-corporaties. Inmiddels is ervoor gekozen om de activiteiten te concentreren in de woningmarktregio ‘Amersfoort Noord-Veluwe Zeewolde’. Ons kerngebied met de gemeenten waarop wij ons extra focussen bestaat uit: Oldebroek, Elburg, Nunspeet, Harderwijk, Woudenberg en Amersfoort. Buiten dit gebied dragen we zorg voor goed beheer met betaalbare en kwalitatief goede woningen, maar bouwen we geen nieuwe woningen. Dit bezit dat buiten de woningmarktregio ligt, zal gefaseerd worden overgedragen aan andere corporaties of worden verkocht.

Samen met huurders

In al ons handelen en het (her)ontwikkelen van beleid vinden we het belangrijk om onze huurdersvertegenwoordiging te betrekken, Stichting Huurdersorganisatie Omnia Wonen (SHOW). Zij hebben de afgelopen jaren bewezen een zeer waardevolle en professionele gesprekspartner te zijn. Hierdoor kunnen we samen bijdragen aan de wensen en behoeften van onze huurders. De SHOW overlegt met Omnia Wonen en de gemeenten over het beleid dat met wonen in een sociale huurwoning te maken heeft. Van het huurprijsbeleid tot het bouwen van huizen en van onderhoud tot een prettige buurt. De SHOW geeft gevraagd en ongevraagd advies. Daarbij zijn zij onafhankelijk. De SHOW gaat altijd uit van het algemene belang van de huurders. Naast de SHOW, die ons adviseert over beleid, waarderen wij ook de bewonerscommissies en bewonersadviesgroepen die actief zijn in de wijken en complexen.

Onze omvang

Omnia Wonen heeft met haar woningvoorraad (tussen de 8.000 en 10.000 verhuureenheden) een ideale omvang om optimaal te presteren op alle beleidsvelden. Uit de Aedes Benchmark blijkt immers dat corporaties tot 5.000 verhuureenheden goed scoren op het Huurdersoordeel en Onderhoud & Verbetering. Grotere corporaties tot 25.000 verhuureenheden scoren goed op de Bedrijfslasten. We vinden het belangrijk dat de medewerkers in onze organisatie persoonlijke aandacht geven, verschil kunnen maken, maar ook efficiënt en effectief werken door korte lijnen. Enige omvang is hierbij belangrijk, zodat we met genoeg mensen zijn om elkaars expertise aan te vullen, het werk van elkaar kunnen overnemen en we flexibel kunnen inspelen op onverwachte omstandigheden.

2. Voor wie zijn we er?

Wij doen er alles aan om huurders en woningzoekenden een duurzame, betaalbare en prettige thuisbasis te bieden. En willen het verschil maken voor wie ons nodig heeft, passend bij ieders specifieke situatie.

Wij zijn er voor mensen die het allemaal zelf goed kunnen regelen en voor mensen voor wie dat minder geldt. Iedere huurder wordt tijdig en op passende wijze geholpen. Daarbij hebben wij oog voor de eigenheid en verscheidenheid van onze huurders. We streven naar continuïteit in bereikbaarheid via onze digitale dienstverlening voor de grootste groep van onze huurders. We zetten in op persoonlijke aandacht voor de groep huurders voor wie dat passender is.

Alles

Omnia is het Latijnse woord voor ‘alles’. Binnen de context van onze woningcorporatie betekent dit dat wij er alles aan doen om onze (toekomstige) huurders te helpen en onze doelen te bereiken. Dit betekent niet dat alles kan. Wij willen en moeten duurzame beslissingen nemen voor de lange termijn, zodat we er kunnen zijn voor generaties nu en in de toekomst.

We beseffen dat we door onze huurders bestaansrecht hebben. Wij doen er alles aan om onze huurders goed en proactief te helpen en adequaat, begripvol en constructief te handelen. Het welzijn van onze huurders staat voorop in onze dienstverlening.

Binnen de mogelijkheden die tot onze beschikking staan, zoeken wij proactief de ruimte om net dat ene stapje extra te zetten, om out-of-the-box te denken, te handelen en te experimenteren met nieuwe oplossingen. Om zo het verschil te maken voor onze huurders.

Huurders en woningzoekenden

Omnia Wonen is er primair voor huishoudens die vanwege hun inkomen aangewezen zijn op een sociale huurwoning. Ook zijn we er voor kwetsbare doelgroepen met een bijzondere woonvraag in combinatie met zorg of begeleiding. Wij merken ook dat mensen met een laag middeninkomen in toenemende mate moeite hebben om toe te treden tot de woningmarkt. Ook voor deze secundaire doelgroep willen we er zijn op plekken waar er voldoende vraag is.

Iedereen een thuisbasis

Een duurzame, betaalbare en prettige thuisbasis is een essentiële voorwaarde om volwaardig deel te kunnen nemen aan de samenleving. Een woning die kwalitatief goed is, nu en in de toekomst, met woonlasten die iemand kan dragen en in een omgeving waar je tot rust kan komen.

3. Wie zijn we?

Wij zijn een netwerkorganisatie die zich kenmerkt door korte lijnen. We zijn thuis in stad en dorp en werken regionaal met lokale verankering. Binnen Omnia Wonen onderscheiden wij drie kernwaarden, die passen bij onze doelstellingen en de organisatie die we willen zijn.

Onze kernwaarden zijn:

Ondernemend

We zijn proactief. Handelend vanuit onze kerntaak durven wij ruimte te nemen en zijn we voortdurend op zoek naar mogelijkheden om beter bij te dragen aan onze missie. Als medewerker van Omnia Wonen krijg je de ruimte om zelf initiatief te nemen, hetgeen wordt gestimuleerd en gewaardeerd.

Verbonden

We hebben interesse in de ander, verbinden en werken samen; vanuit ieders eigen kwaliteit versterken we elkaar in een prettige werkomgeving. Dit geldt voor alle samenwerkingsvormen waarmee we te maken hebben: tussen collega’s, huurders, collega-corporaties, gemeenten en andere belangenhouders.

Verantwoordelijk

We voelen ons verantwoordelijk en zijn aanspreekbaar op ons handelen. We kunnen uitleggen waarom we bepaalde keuzes maken. We bewaken de voortgang en informeren over het proces. Het leren van en laten inspireren door elkaar met reflectie op wat goed is gegaan en wat een volgende keer nog beter kan, staan voorop. Zo zijn wij een lerende organisatie met ruimte voor ontwikkeling.

Deze kernwaarden geven aan wat de huurder van ons mag verwachten en zijn onderdeel van ons DNA. Door regelmatig in gesprek met onze medewerkers aandacht voor deze waarden te hebben, laden wij ons DNA en borgen wij deze voor de toekomst.

4. Wat zien we?

Een steeds complexere maatschappelijke opgave en aangescherpte wet- en regelgeving vragen om nog meer professionaliteit van onze organisatie. De maatschappij om ons heen verandert, een andere kijk op onze manier van volkshuisvestelijk presteren is nodig. Denk aan onderwerpen en ontwikkelingen zoals de gedifferentieerde woonvraag, de verdergaande technologie waarin robotisering steeds nadrukkelijker aanwezig is, de digitalisering van dienstverlening en het belang en de veelzijdige toepassing van (big) data. Al deze zaken moeten een weg moeten vinden in ons denken en handelen.

Kortom, de wereld is in beweging en zal in een steeds hoger tempo veranderen; zaak voor ons om daarop wendbaar en flexibel in te spelen. Zowel op demografisch, economisch, sociaal-maatschappelijk, technologisch, ecologisch als politiek gebied. Deze ontwikkelingen leveren voor Omnia Wonen de volgende uitdagingen op:

Druk op de woningmarkt

Door toename van het aantal huishoudens is de vraag naar sociale huurwoningen toegenomen. Deze gewenste groei is landelijk en zal naar verwachting tot minimaal 2030 aanhouden. Gezien de druk op de Randstad, ligt onze regio daarbij voor de hand als passend alternatief waardoor de druk hier extra kan toenemen.
Doorstroming van senioren wordt belemmerd door gebrek aan voldoende kleinere en geschikte woningen. Hierdoor neemt de aandacht voor het langer thuis wonen van ouderen toe.
Uitstroom van middeninkomens wordt belemmerd door gebrek aan betaalbare koop- en vrije sector huurwoningen.
Hoewel Omnia Wonen in staat is om de bouw- en verduurzamingsopgave uit te voeren, staat het toevoegen en onderhouden van woningen enorm onder druk door toenemende bouwkosten, stijgende rente, personeelstekorten, wet- en regelgeving en beschikbaarheid van locaties.

Veranderende doelgroep

Onze huurders veranderen en de diversiteit neemt toe. De mensen die een woning bij ons huren, worden gemiddeld steeds ouder. Daarnaast groeit de instroom van mensen uit instellingen van begeleid naar zelfstandig wonen. Het aantal huishoudens neemt ook toe als gevolg van huishoudensverdunning en immigratie. Het prettig samenleven met elkaar vraagt aandacht en gaat niet altijd vanzelf. Deze ontwikkelingen vragen om andere woonconcepten en aandacht voor preventie en het sociale netwerk.

Steeds meer huurders hebben moeite om financieel rond te komen door hoge energielasten en een flinke inflatie. Daarmee nemen betalingsproblemen toe. Dit heeft niet alleen gevolgen voor het betalen van de huur- en energierekening, maar heeft ook effect op andere huishoudelijke uitgaven en daarmee de sociale participatie.

Behoefte bij lage middeninkomens

Ontwikkelaars trekken zich door stijgende bouwkosten en mogelijke restricties op de verhuur in de vrije sector in toenemende mate terug bij projecten voor middenhuur/ -inkomens.

Kansen van innovaties

Technologische ontwikkelingen (bouwmethoden, domotica, ICT) volgen elkaar in snel tempo op. Deze vragen veelal de nodige expertise die wij niet altijd in huis hebben, en waarop (bij)scholing of samenwerking nodig is. Anderzijds bieden de ontwikkelingen ook kansen om ons werk effectiever en efficiënter uit te voeren.

Meer aandacht voor klimaat

De klimaatverandering vraagt om het (verder) verduurzamen van onze woningvoorraad, zodat we de warmtevraag en CO₂-uitstoot beperken en daarmee bijdragen aan de klimaatdoelstellingen voor 2050.
De gevolgen van de klimaatverandering vragen om maatregelen voor klimaatadaptatie, zoals bijvoorbeeld de toenemende wateroverlast en ontwikkelingen als hittestress.
Er is in fors toenemende mate aandacht voor het gebruik van natuurlijke grondstoffen en circulariteit. En deze aandacht is ook urgent, aangezien grondstoffen onvoldoende toereikend zullen zijn als wij op eenzelfde wijze in onze behoeften blijven voorzien.
De energietransitie is een grote opgave, waarvoor samenwerking met andere partijen zoals gemeenten en netbeheerders noodzakelijk is.

Gewijzigde politieke rol

De rijksoverheid neemt meer regie en geeft diverse opdrachten mee. Deze zijn op landelijk niveau opgesteld en niet altijd passend bij onze lokale situatie.
Het opheffen van de verhuurderheffing biedt kansen, maar hiervoor zijn Nationale Prestatieafspraken teruggekomen. Deze zijn direct van invloed op de eigen regie, richting en financiële inzet van corporaties.
De inzet op provinciale regie zet de indeling in woningmarktregio’s onder druk. De woningmarktregio ‘Amersfoort Noord-Veluwe Zeewolde’ maakt onderdeel uit van drie provincies.

Deze veranderende ontwikkelingen bieden kansen en uitdagingen. En hebben grote invloed op onze organisatie en kerntaak. Dit vraagt om een alerte houding, waarbij we tijdig ontwikkelingen herkennen, mogelijke gevolgen bespreken en waar nodig in actie komen.

5. Waar gaan we voor?

Als we naar onze omgeving kijken, volgen veranderingen elkaar in hoge snelheid op. Daarbij zien wij vereisten, behoeften en mogelijkheden voortdurend wijzigen en staan stabiliteit en rust onder druk. Vanuit onze kernwaarden Ondernemend, Verbonden en Verantwoordelijk zetten we in op verbinding, het goede gesprek, werken vanuit onze kracht samen met de kwaliteiten van anderen. Daarom nodigen wij onze partners uit om samen met ons te vormen, te delen en mijlpalen te behalen. Om zo maximale maatschappelijke meerwaarde te creëren. En onze (toekomstige) huurders een thuisbasis te kunnen bieden.

De komende beleidsperiode (2024 – 2028) kiezen we daarom voor de volgende strategie:

Duurzaam groeien

Onder duurzaam verstaan we de ontwikkeling die tegemoetkomt aan de levensbehoeften van de huidige generatie, zonder die van de toekomstige generaties tekort te doen. Het gaat hierbij om economische, sociale en leefomgevingsbehoeften. Voorbeelden zijn een schoon milieu, evenwichtig gebruik van grondstoffen, een gezonde bevolking, goed werkende sociale netwerken en maatschappelijk vertrouwen. In onze afwegingen houden wij dus rekening met de effecten voor de korte en lange termijn.

Wij willen duurzaam groeien in het aantal woningen als antwoord op de toenemende vraag. Maar ook de groei in onze ontwikkeling als organisatie om voortdurend optimaal bij te kunnen dragen aan onze missie in een veranderende omgeving vinden wij belangrijk (blijven(d) leren).

Omnia Wonen realiseert de groei naar 10.000 woningen in ons kerngebied: de Noord-Veluwe, Amersfoort en Woudenberg. Hier willen we met een gezond marktaandeel het verschil maken. In onze groeiambitie zijn we ons zeer bewust van het feit dat gewenste veranderingen niet van de ene op de andere dag gerealiseerd zijn. Duurzame groei vraagt tijd en aandacht en is een continu proces. We groeien stap voor stap in onze ambities en ontwikkeling als organisatie. Daarbij maken we gebruik van een programmatische en projectmatige aanpak. Niet alles zal daarbij in één keer goed gaan en dat hoeft ook niet. We evalueren ons handelen regelmatig en gebruiken dit als inspiratie voor verbetering. Zo zijn we een lerende en wendbare organisatie.

Aandacht voor verschillen

We zien dat er in deze veranderende omgeving steeds meer behoefte is aan verbinding. We zien dit als een kans; uitdagingen worden samen opgepakt en er worden oplossingen geboden die voor grote groepen toepasbaar zijn. Te veel samen kent echter ook risico’s. Wie voelt zich nog eigenaar? En voelt het individu zich nog wel gehoord? We geloven in de kracht van samenwerken en doen dit in combinatie met aandacht voor verschillen.

Wij willen mensen een thuis geven in draagkrachtige wijken. Wijken waarin alle mensen een plek hebben, ongeacht culturele achtergrond, maatschappelijke invloed of beperking, en elkaar kunnen versterken. Een samenleving waaraan iedereen op een gelijkwaardige manier deelneemt. Wij zijn waar we het verschil kunnen maken. Met en vanuit onze expertise: het wonen en samenleven van mensen met een beperkt inkomen.

We blijven zoeken naar passende vormen van huurdersparticipatie, om zo de leefwereld van de huurder binnen te halen en een plek te geven in ons beleid. Want wij herkennen én erkennen de eigen kracht van mensen en de behoefte van mensen om zichzelf te organiseren en met elkaar waardevolle zaken tot stand te brengen. Kortom: co-creatie en samenwerking, met en tussen bewoners, met professionals en hun organisaties, op basis van wederkerigheid. Daar staan wij voor.

Daarvoor blijven we verder bouwen aan de samenwerking met onze partners en het delen van kennis. We onderscheiden wat we primair doen en welk deel van de taken onze samenwerkingspartners voor hun rekening nemen. We bundelen de krachten in het belang van de huurder.

We zijn geïnteresseerd in onze (toekomstige) huurders, stakeholders en collega’s en willen hun (specifieke) behoeften, kwaliteiten en ‘eigenheid’ leren kennen. We letten op de overeenkomsten, maar ook op de verschillen. We handelen vanuit een fundamentele basis met goede ondersteuning en oplossingen voor iedereen. Maar bieden ook ruimte om af te wijken om het verschil te maken als dit nodig of gewenst is. Naast aandacht voor verschillende behoeften en bijbehorende oplossingen, hebben wij ook aandacht voor verschillende kwaliteiten van mensen en organisaties, zodat je met en op elkaar kunt bouwen.

6. Speerpunten

De komende vier jaar leggen wij onze focus op een duurzame groei & aandacht voor verschillen. Dit wordt verder uitgewerkt en ingevuld in vier strategische speerpunten. We doen er alles aan om nu en in de toekomst:

In de volgende hoofdstukken volgt een uitwerking van de speerpunten die onderling verbonden zijn en als het ware als ‘puzzelstukjes’ op elkaar inhaken.

7. Speerpunt: Meer huurders wonen passend & prettig

Door toename van het aantal huishoudens is de vraag naar sociale huurwoningen toegenomen. Onze huurders veranderen en de diversiteit neemt toe. De mensen die een woning bij ons huren, worden gemiddeld ook steeds ouder. De uitstroom van middeninkomens wordt belemmerd door gebrek aan betaalbare koop- en vrije sector huurwoningen. Daarnaast groeit de instroom van mensen uit instellingen van begeleid naar zelfstandig wonen. En er is een toenemende stroom van migranten. Onze doelgroep is steeds diverser, terwijl onze woningvoorraad in veel gemeenten eenzijdig is.

Het belangrijkst voor onze huurders is dat zij een woning willen die voelt als thuis en past als een jas. Ze willen deze woning kunnen betalen met hun eigen inkomen, waarbij er ook voldoende geld overblijft om deel te kunnen nemen aan de maatschappij.

“Het is tijd om ruimte te maken voor een groot gezin”
Ed en Lucia verhuisden via een proef met doorstroming van een grote eengezinswoning naar een nieuw, goed geïsoleerd en ruim appartement in De Hoevelaar in Woudenberg.
Ed: “Op een gegeven moment wordt het tijd om na te gaan denken over kleiner wonen. Ten eerste omdat je met z’n tweetjes niet meer zoveel ruimte nodig hebt. Ten tweede omdat je ouder wordt en het onderhoud van onder andere de tuin veel tijd kost. Tijd die wij tegenwoordig liever samen wandelend of fietsend doorbrengen. En met de woningnood voelt het ook beter dat een gezin met kinderen in die grotere woning woont.
Wij zeggen wel eens tegen elkaar, maar ook tegen andere mensen van onze leeftijd: ‘Het zouden je eigen kinderen en kleinkinderen maar zijn die al jaren moeten wachten op een grotere woning’.”

Om al deze ontwikkelingen het hoofd te bieden en maximaal in te spelen op de wensen en behoeften van onze (toekomstige) huurders ten aanzien van ‘passend & prettig wonen’, richten wij ons op de realisatie van de volgende doelen.

Waar gaan we naartoe?

Meer mensen een huurwoning

Omnia Wonen vindt dat iedereen recht heeft op een thuisbasis. Om de toename van het aantal huishoudens op te vangen, zijn volgens de Rijksoverheid tot en met 2030 ongeveer 900.000 extra woningen nodig in Nederland. Hiervan zullen 250.000 sociale huurwoningen en 50.000 middenhuurwoningen door corporaties worden gebouwd.

Om in onze woningmarktregio ‘Amersfoort Noord-Veluwe Zeewolde’ meer mensen een woning te kunnen bieden, leggen we de focus op groei van het aantal woningen in onze kerngemeenten Amersfoort, Elburg, Harderwijk, Nunspeet, Oldebroek en Woudenberg. Daarbuiten zullen we ons woningbezit overdragen aan andere toegelaten instellingen. Uiteindelijk bestaat onze woningvoorraad na toevoegingen en afstoten uit ongeveer 10.000 woningen.

Het Rijk, Provincie, gemeenten en woningcorporaties hebben regionale Woondeals ondertekend met afspraken over de aantallen woningen, de betaalbaarheid, de plancapaciteit en de randvoorwaarden. Voor de Regio Noord-Veluwe is afgesproken 12.730 woningen toe te voegen, waarvan ongeveer 30% sociale huur. In onze gemeenten in deze regio willen we daar graag onze bijdrage aan leveren. Voor de regio Amersfoort gaat het in totaal om het toevoegen van 27.000 woningen, waarvan tweederde in het segment ‘betaalbaar’ valt. Dit zijn sociale huurwoningen, middenhuurwoningen en betaalbare koopwoningen. In Amersfoort en Woudenberg gaan we daar ook aan bijdragen.

Meer huurders een passend thuis

Een passende woning is een woning waarvan het woningtype, de grootte en de huurprijs aansluiten bij de levensfase, de huishoudengrootte en het inkomen van de huurder.

‘Een passend thuis’ gaat dus over de relatie tussen inkomen en huur, maar ook over huishoudens- en woninggrootte. Tegelijkertijd speelt ook de toegankelijkheid van woningen voor mensen met een (mobiliteits)beperking een rol. Aanpassing van de voorraad is lastig te realiseren en ook duur. Daarom zet Omnia Wonen in op het beter benutten van de bestaande voorraad en betere aansluiting op de vraag.

Vanuit woningmarktonderzoek en eigen ervaringen in ons dagelijks werk zien we de volgende situaties van een duidelijke ‘mismatch’ waarbij de doelgroep niet aansluit op de woning:

Een prettige thuisbasis voor onze huurders

Een prettige woning is een woning met comfort en zonder gebreken. Een thuisbasis van waaruit je volwaardig deel kunt nemen aan de samenleving. Een woning waar je je veilig voelt en die betaalbaar is. Omnia Wonen zorgt voor goed onderhouden en goed geïsoleerde woningen met een prettig binnenklimaat en zonder gebreken. En als er wel een keer een reparatieverzoek is, dan verhelpen we dat zo snel mogelijk en in één keer als dat kan. Als de basis goed is, maken huurders zelf van hun huis een thuis.

Een rechtvaardige woonruimteverdeling

Het aanpassen van de woningvoorraad door transformatie van bestaande woningen en het toevoegen van nieuwe woningtypes is kostbaar en tijdrovend. Totdat we meer woningen kunnen bouwen, is het belangrijk om de schaarse vrijkomende woningen rechtvaardig te verdelen.

Op korte termijn helpen we de verschillende doelgroepen een passende woning te vinden in de bestaande voorraad. Dit doen we door bepaalde groepen met een specifieke woonvraag voorrang te geven. We geven onze huurders en woningzoekenden persoonlijke aandacht met oog voor de verschillen tussen individuele wensen. We kijken hierbij ook naar de mogelijkheden voor lage middeninkomens.

Voor bijzondere doelgroepen reserveren we maximaal 30% van de woningen, zodat er voldoende draagkracht in de wijk blijft. Het begrip draagkracht staat daarbij voor het vermogen dat iemand heeft om met problemen om te gaan dan wel deze op te lossen.

Inspelen op kansen om nieuwbouw te versnellen

Om meer diversiteit te kunnen bieden voor meer verschillende doelgroepen voegen we andere woningtypes toe dan er al zijn. We bouwen woningen in de middenhuur als er voldoende vraag naar is en altijd in combinatie met woningen in de sociale huur binnen het wooncomplex. We zetten ook in op onderzoek naar het splitsen van woningen of andere vormen waardoor meer huishoudens in één woning kunnen wonen. Ook het verwerven van bestaande bouw blijft voor ons een manier om ons doel te bereiken.

We willen woningzoekenden niet langer op een woning laten wachten dan nodig is. Daarom zoeken we naar manieren hoe we sneller woningen kunnen bouwen en streven we naar doorbraakcoalities. Innovatie in de bouw is nodig om een hoger productietempo in combinatie met betaalbare kosten en duurzame kwaliteit te kunnen realiseren, zoals prefab/fabriekswoningen en conceptuele bouw. We geven de voorkeur aan permanente woningen en voegen alleen tijdelijke verplaatsbare woningen toe als er niet voldoende locaties zijn voor permanente woningbouw en het financieel haalbaar is.

8. Speerpunt: Huurders wonen duurzaam & betaalbaar

De klimaatverandering vraagt om het (verder) verduurzamen van onze woningen, zodat we de warmtevraag beperken. Verduurzaming gaat niet alleen over het klimaat, maar ook over de woonlasten van onze huurders. De hoge energielasten en inflatie zorgen ervoor dat steeds meer huurders moeite hebben om rond te komen, waardoor betalingsproblemen en de energierekening toenemen. Dit heeft ook effect op de sociale participatie.

Voor onze huurders staat voorop dat zij een woning willen met een huur en energielasten die ze kunnen betalen met hun eigen inkomen. Hiervoor moet het energieverbruik van de woning zo beperkt mogelijk zijn. De huurder wil lagere energielasten en is vaak bereid om zelf energie te besparen door zuinig te stoken en bewust om te gaan met energie. Als er werkzaamheden moeten worden uitgevoerd wil de huurder maar één keer overlast ervaren van de werkzaamheden. De huurder wil geen gedoe of stress hiervan en tegelijkertijd ook zeggenschap, zelfregie en invloed. Dit geldt voor de huurders van nu, maar ook voor toekomstige huurders: de woningzoekenden.

“Warmer, sneller warm én minder geluidsoverlast”
De Bloemenbuurt in Oldebroek werd enige tijd geleden grondig verduurzaamd. Het huis van Tarek en Carolin kreeg o.a. een nieuw dak, inclusief asbestsanering van het dakbeschot, voeg- en metselwerk werden hersteld, vloer- en spouwmuurisolatie werden aangebracht. Ook een nieuwe voordeur en een nieuw CO2-gestuurd systeem voor mechanische ventilatie werden geplaatst.
Tarek: “De medewerkers waren allemaal heel vriendelijk en werkten erg netjes. Ze deden ook extra dingen. Soms moesten we een ruimte leegmaken, maar door mijn slechte knie en heup kon ik dat eigenlijk niet. Daar hadden ze alle begrip voor en ze hielpen ons daarom met die dingen. Heel fijn!” Ze moesten wel één keer de woning uit, herinnert Carolin zich: “Er was een dag dat ze onder de vloer moesten, om te isoleren. Toen konden we vier uur lang niet in de woning zijn. Omnia Wonen heeft ervoor gezorgd dat er een andere woning was in de wijk waar je naartoe kon.
En ja, wij merken zeker verbetering door het groot onderhoud. We hadden hier een muur die erg koud was en soms zelfs een beetje vochtig. Dat is nu helemaal verdwenen. Ook wordt het binnen warmer én sneller warm wanneer we de verwarming aanzetten. Wat ook fijn is, is dat er minder geluid te horen is van buiten. Niet dat we daar veel last van hadden, maar je hoort nu echt minder.”

We doen er alles aan om het verschil te maken voor onze huurders. Daarom ligt bij verduurzaming de focus op beheersing van de woonlasten. We versnellen de verduurzaming van de meest slechte woningen, omdat hier het financiële voordeel – oftewel vermindering van woonlasten – het grootst is voor de individuele huurder. Tegelijkertijd willen we de huurder helpen te besparen door aandacht te besteden aan bewust energieverbruik. En zetten we in op het toekomstbestendig maken van onze woningen. Hieronder is meer tekst en uitleg over deze doelen te vinden.

Waar gaan we naartoe?

Meer duurzame woningen

Wij vinden dat iedereen een duurzame woning zou moeten hebben. Een duurzame woning is een woning met voldoende isolatie en goede ventilatie om de warmtevraag te beperken. Waarbij zuinige installaties zorgen voor een aangenaam binnenklimaat en weinig gas- en elektraverbruik.

Corporaties hebben als doelstelling dat al hun huurwoningen CO2-neutraal zijn in 2050. Over het geheel genomen staan onze woningen er goed bij en hebben we ruimschoots op tijd voldaan aan de tussendoelstelling om ons bezit gemiddeld op energielabel B te hebben in 2021. Helaas betekent dit ook dat er nog steeds woningen zijn die een lager isolatieniveau hebben en waar de huurder hogere energielasten heeft. De voorbereiding van verduurzamingsprojecten kost echter veel tijd. Wij zijn dan ook genoodzaakt om de verduurzaming van onze woningvoorraad gefaseerd uit te voeren. We verduurzamen alle woningen naar het isolatieniveau van De Standaard. Deze standaard geeft aan wanneer een woning goed genoeg is geïsoleerd om aardgasvrij te worden. Omdat de focus ligt op de woonlasten pakken we nu eerst de minder goed geïsoleerde woningen aan.

Het verduurzamen van een woning geeft overlast voor de huurder. Om dit tot een minimum te beperken, voeren we zoveel mogelijk werkzaamheden in één keer uit. Als het nodig is, zorgen we voor een tijdelijke wisselwoning. Bovendien worden door een integrale aanpak onderdelen op elkaar afgestemd, waarmee bouwfysische problemen worden voorkomen.

We plaatsen in elk geval zonnepanelen als we kiezen voor een duurzamer alternatief voor installaties, zoals een (hybride) warmtepompopstelling en zonneboilers. Zonnepanelen kunnen zorgen voor compensatie van het extra woning gebonden elektraverbruik.

Betaalbare woningen, passend bij het inkomen

Betaalbaar wonen voor onze primaire doelgroep staat voorop en is ons bestaansrecht. We verhuren sociale huurwoningen en middenhuurwoningen aan huurders met een beperkt (midden)inkomen. We streven hierbij naar een passende prijs-kwaliteit voor onze woningen om zo te zorgen dat de mensen die aangewezen zijn op onze woningen de huurprijs kunnen betalen.

Een betaalbare woning is een woning die past bij het inkomen van de huurder. Huurders met een laag inkomen betalen lage woonlasten. Huurders met een hoger inkomen betalen hogere woonlasten; zij hebben meer financiële bewegingsruimte en kunnen een bewuste keuze maken om een hogere huurprijs te betalen of te verhuizen.

Huurders met een middeninkomen betalen daarom een reële huurprijs, zonder dat we de huur kunstmatig op het niveau van een sociale huurwoning houden. Zo dragen we bij aan betaalbare huren voor alle inkomensgroepen. We bieden huurders met een middeninkomen met voorrang koopwoningen en middenhuurwoningen aan. Hiermee helpen we hen aan een voor hen betaalbare woning en komt er een sociale huurwoning vrij voor de primaire doelgroep.

Inzet op betaalbare woonlasten

Als een huishouden moet rondkomen van het minimumloon of een uitkering, kan een kleine stijging van de energieprijzen al tot betalingsproblemen leiden. Dit kan leiden tot energiearmoede. Mensen die energiearmoede ervaren, hebben zo’n hoge energierekening dat hun inkomen te laag is om de rekening te betalen. Meestal moeten zij extreme maatregelen nemen om betaalproblemen te voorkomen. Zoals de verwarming niet aanzetten, dikke winterkleding aan in huis en niet meer douchen. Het deelnemen aan de maatschappij staat hiermee onder druk.

Huurders hebben zelf maar beperkt invloed op de hoogte van hun energierekening. Naast het verduurzamen van woningen nemen we daarom allerlei initiatieven om huurders te helpen met maatregelen die zij zelf kunnen nemen. Denk aan energiecoaches die huurders meer inzicht geven in hun energiegebruik. Ook helpen we met kleine maatregelen die bijdragen aan een lagere energierekening, zoals tochtstrips, radiatorfolie of het plaatsen van energiedisplays. Tenslotte stellen wij ons ten doel om huurders te wijzen op alle mogelijke tegemoetkomingen. In de eerste plaats huurtoeslag, maar ook andere toeslagen en subsidies die de overheid verstrekt gerelateerd aan wonen, bijvoorbeeld voor energieverbruik.

Op alle bovenstaande manieren helpen we onze huurders energie te besparen en leveren we een bijdrage aan de beperking van de woonlasten. Dat is wat we iedere huurder gunnen.

Een toekomstbestendige woningvoorraad

Duurzaamheid gaat over nu maar zeker ook over de toekomst. Onze woningen staan er na 2050 ook nog. Hoewel het ver weg lijkt, moeten we nu al plannen maken en tot uitvoering brengen.

Circulariteit
De bouwsector neemt 50% van het grondstoffenverbruik in Nederland voor zijn rekening. Om de leefomgeving duurzaam in te richten, is een versnelling van innovaties binnen de bouwsector nodig, zoals circulair en modulair bouwen. Circulair (ver)bouwen draagt bij aan de klimaatdoelstellingen en vermindert de milieu-impact van de gebouwde omgeving. Hierdoor kan de CO2-uitstoot verder omlaag. Ook neemt de schaarste van grondstoffen verder toe, waardoor we meer verantwoord om moeten gaan met materialen als we in 2050 volledig willen draaien op herbruikbare grondstoffen.

Circulair (ver)bouwen doen we nu nog nauwelijks. Omnia Wonen heeft de ambitie om zich meer te verdiepen in de mogelijkheden. Hiervoor zoeken we actief contact met onze partners en woningcorporaties die al verder zijn. Door samen te werken, hoeven we niet zelf het wiel uit te vinden maar kunnen we meeliften op bewezen concepten.

De huurder van nu profiteert niet direct van circulaire verbeteringen. De wens is om investeringen anders te gaan toetsen en waarderen. Hierbij nemen we ook de toekomstwaarde van gebouwen en materialen mee. Zo creëren we toekomstbestendige woningen voor de huurders van nu en in de toekomst.

De circulaire bijdrage wordt een belangrijk selectiecriterium bij aanbestedingen. De materialen die we zelf inkopen, selecteren we meer op circulariteit en CO2-uitstoot. Voor grotere stappen is opschaling essentieel, dus werken we samen met collega-corporaties, leveranciers en (keten)partners.

Energietransitie
In de Nationale prestatieafspraken hebben gemeenten en corporaties met elkaar afgesproken dat de gebouwde omgeving wijk voor wijk van het aardgas afgaat. De volgorde van de wijken is per gemeente opgenomen in de Transitievisie Warmte.

In de komende periode zullen gemeenten de plannen vertalen in concrete uitvoeringsplannen en omgevingsplannen. Deze concreetheid is voor ons noodzakelijk omdat afhankelijk van welk type warmtevoorziening voor de wijk gekozen wordt, wij bepalen welke verduurzamingsmaatregelen verstandig zijn om te nemen. We werken samen met gemeenten en partners aan deze wijkuitvoeringsplannen. Op deze manier kunnen we werkzaamheden van (keten)partners op elkaar afstemmen. Een belangrijk uitgangspunt is ook hier het bijdragen aan zo laag mogelijke woonlasten voor de huurder. Dit betekent dat de energietransitie een goede businesscase voor zowel de huurder als de verhuurder moet zijn. Vanuit deze gedachte sorteren we bij renovatieprojecten voor op de energietransitie als zich kansen voordoen.

9. Speerpunt: Huurders wonen ‘gezond & wel’

Onze doelgroep is diverser en ook neemt het aantal kwetsbare mensen toe. Deze trend is mede ingezet door de extramuralisering van de zorg en de verandering van de samenleving. Je thuisbasis op orde hebben is belangrijk voor mensen; een verhuizing of ‘gedoe’ in de wijk heeft altijd impact en kan tot stress leiden. Mensen raken ontregeld van langdurige stress. Ook de klimaatverandering kan met droge, hete perioden en wateroverlast leiden tot maatschappelijke ontwrichting en heeft grote gevolgen voor de mens en zijn leefomgeving.

Huurders zijn vaak gehecht aan hun woning en hun buurt. Daarom willen ze in hun eigen woonomgeving blijven wonen, ook als ze ouder worden of als het even moeilijk gaat. De huurder wil kunnen rekenen op hulp en steun van een netwerk dat dichtbij is. Mensen ontmoeten en ‘noaberschap’ – het omzien naar elkaar – zijn belangrijke wapens tegen eenzaamheid en ouder worden. Tegelijkertijd wil een huurder, net als iedereen, gezien en gehoord worden in zijn eigen persoonlijke situatie. In een gezonde woning en groene woonomgeving wil de huurder zo lang mogelijk zelfstandig wonen met regie over zijn eigen leven.

Bij Omnia Wonen zetten we ons in om onze huurders gezond en met een gevoel van welbevinden te laten wonen, in hun woning en hun woonomgeving. Daarom hebben we oog voor de persoonlijke situatie van de huurder. Het gaat voor ons ook om de omgevingskwaliteit en kwaliteit van samenleven. Zo kan het slim inzetten van een groene woonomgeving helpen de weersextremen op te vangen. En nodigt deze uit tot ontmoeting wat zorgt voor een netwerk en een gevoel van saamhorigheid.
Wij kennen onze huurders en onze huurders kennen ons. Samen met hen zetten wij ons in voor draagkrachtige buurten en complexen. We houden de vinger aan de pols om ervoor te zorgen dat buurten/wijken niet afglijden. Ook armoede en vereenzaming hebben onze aandacht.

Waar gaan we naartoe?

Gezond wonen met aandacht voor verschillende behoeften van onze huurders

Huishoudens verschillen in grootte, in levensfase en in leefstijl. Het gaat goed met onze huurders als ze een woonvorm kunnen vinden die maximaal past bij hun specifieke kenmerken. Gezond wonen staat daarom bij Omnia Wonen voor een woning en woonomgeving die aansluit op de individuele woon- en zorgbehoefte van de huurder en daardoor bijdraagt aan een goede gezondheid.

De woningnood en verandering van doelgroepen vragen een ander en efficiënter gebruik van een deel van onze woningen en andere woonconcepten. We willen voorzien in de groeiende vraag naar toegankelijke woningen met voldoende voorzieningen, in het verlengde van de woonzorgvisies van de gemeenten. Hoewel behoeften van doelgroepen kunnen verschillen, kan het combineren van doelgroepen ook voor win-win situaties zorgen.

Kwetsbare huurders met een bijzondere woon-/zorgvraag hebben niet alleen een dak boven hun hoofd nodig, maar vaak ook behoefte aan zorg en ondersteuning. Hierbij bieden wij woonvormen vanuit een goede basiswoning in combinatie met flexibele oplossingen om invulling te geven aan het gewenste verschil in behoeften van huurders. Hiervoor werken we samen met maatschappelijke partners en gemeenten uit ons netwerk. Tegelijkertijd vraagt dit iets van de veerkracht en het absorptievermogen van een buurt en haar bewoners. Daarom streven we ernaar maximaal 30% van de vrijkomende woningen aan specifieke doelgroepen toe te wijzen.

Adequate dienstverlening die bijdraagt aan gevoel van welbevinden

Het gevoel van welbevinden in wonen gaat over een veilig thuis en het in de eigen kracht zetten van mensen: plezierig wonen, de kans om anderen te ontmoeten, kunnen rekenen op hulp en steun als het moeilijk gaat.

We willen met onze dienstverlening en oog voor het welbevinden van huurders het verschil maken voor onze huurders. Elke klant is verschillend en toch ook niet. Iedereen wil worden gehoord en snel een antwoord op zijn vraag. Dat vraagt duidelijkheid en het nakomen van afspraken. We handelen vanuit verbinding en hebben interesse in de ander. Soms doen we een stapje meer, omdat werken binnen de normale dienstverlening of het reguliere beleid niet volstaat. Of omdat de situatie daarom vraagt. Dan zijn extra inzet en maatwerk nodig om een schrijnende situatie of een probleem goed op te lossen. We durven deze ruimte te nemen en initiatief te tonen. We laten mensen niet in de steek met een probleem dat we hadden kunnen oplossen. We kunnen uitleggen waarom we bepaalde keuzes maken.

Mensen kunnen ontregeld raken van langdurige stress. Wij hebben dagelijks te maken met huurders die in een stressvolle situatie zitten, waardoor afspraken maken heel lastig kan zijn. We willen graag werken vanuit realistische verwachtingen gericht op duurzame verbetering voor de huurder. Het gewenste effect is het uitgangspunt. Onze klantbenadering en dienstverlening kenmerken zich door een stress-sensitieve dienstverleningsmethode voor hen die het nodig hebben.

Betaalbaarheid betekent voor ons ook het voorkomen of zo snel mogelijk oplossen van schulden. Hierin nemen wij onze verantwoordelijkheid door zo vroeg mogelijk eventuele problemen te signaleren en hierin samen met de bewoners snel helpende stappen te zetten. Wij vragen onze partners in het sociaal domein ook om als belangrijke factor hierin op te treden.

Een thuisbasis die ‘gezond & wel’ is

De basis van ‘gezond & wel’ wonen ligt bij de woning. Mensen moeten steeds langer in een zelfstandige woning blijven wonen, waarbij de woonvorm en woonomgeving helpend kan zijn om dit mogelijk te maken. Ons vastgoed moet hierop aangepast zijn. Geclusterde woonvormen zorgen voor meer ontmoeting en bij (nieuw)bouw in het kader van woonzorgvormen kunnen zorg en ondersteuning worden opgeschaald als de kwetsbaarheid toeneemt. Het scheiden van wonen en zorg blijft daarbij voor ons wel het uitgangspunt.

Ten aanzien van ons vastgoed onderzoeken en introduceren we nieuwe woonvormen die we nu nog niet kennen of verhuren. Een goede woning staat hierbij minimaal voor een veilige, gezonde woning die technisch in orde is. Het gaat over geschikte woningen, maar ook over woningen die weinig energie verbruiken en bestand zijn tegen hitte en wateroverlast. De steeds vaker voorkomende weersextremen vragen om ingrepen om onze woningen leefbaar en gezond te houden. Toekomstbestendig, duurzaam en flexibel bouwen én alternatieve aanwendbaarheid zijn onze pijlers.

Leefbare buurten en groene woonomgeving die uitnodigen tot ontmoeting

Zelfstandig (kunnen blijven) wonen behelst meer dan alleen de woning. De directe omgeving van de woning bepaalt mede het woongenot en de mogelijkheden om zelfstandig te kunnen blijven wonen. De leefbaarheid van de buurt wordt onder andere bepaald door de zorg voor een schone woonomgeving, de bestrijding van overlast en het bevorderen van de veiligheid rondom woningen, maar ook door de hoeveelheid groen in de woonomgeving. Groen nodigt bovendien uit tot ontmoeting en contact. Meer beweging en ontmoeting zorgen voor minder cognitieve en fysieke achteruitgang en hebben daarmee een preventieve werking.

Het veranderende klimaat kan nadelig zijn voor onze gezondheid. Denk aan luchtwegproblemen door luchtvervuiling, of meer allergieën. Door veranderingen in temperatuur, vochtigheid en neerslag kunnen infectieziekten meer ruimte krijgen. Ook hiervoor is het vergroenen van de woonomgeving belangrijk.

We zorgen voor leefbare buurten en een groene woonomgeving waarin het prettig is om te verblijven, wat leidt tot onderling contact en ontmoeting. Dit draagt bij aan gezond wonen en een gevoel van welbevinden. De directe omgeving van onze woningen maken we samen met huurders duurzaam, gericht op gezamenlijk gebruik. We blijven ons ook richten op vergroening van privé-tuinen en daarbij passend tuinonderhoud. Samen zorgen we in de groenvoorziening voor meer biodiversiteit en voorkomen we hittestress en wateroverlast. Van gemeenten verwachten we dat ze zorgen voor een prettige en groene openbare ruimte, die past bij de woonvormen in de nabije omgeving. Samen met gemeenten kijken we of de oplossing ligt in het vergroenen van de openbare ruimte, de aanpak van de woningen zelf, voorlichting aan bewoners of een mix hiervan.

10. Speerpunt: Georganiseerd & met plezier werken

De sturing van onze organisatie draait om vier samenhangende velden: mens, omgeving, doel en organisatie. Onze strategische visie is de basis voor ons handelen, onze bedoeling. We sturen op realisatie hiervan door een evenwichtige toepassing van externe en interne focus en harde en zachte elementen waarbij sociale innovatie en samenwerking worden gestimuleerd. Én wordt zorggedragen voor betrouwbaarheid en het in-control zijn. Dit betekent dat we niet alleen aandacht hebben voor prestaties, uitgedrukt in harde cijfers, maar ook voor de beleving en het gevoel die deze sturing en organisatie-inrichting bij ons oproepen. En dat we niet alleen kijken naar de effecten binnen de organisatie, maar ook naar de gevolgen voor de buitenwereld.

Huurders zijn – net als ieder mens – gevoelig voor het gedrag van mensen om hen heen. En vaak nog meer van het gedrag van mensen waarvan zij afhankelijk zijn. Onze medewerkers hebben daarbij voor de huurder een bijzondere positie. Huurders willen daadkrachtig en oplossingsgericht geholpen worden en ervaren daarbij geregeld stress.

“Iedereen heeft zijn eigen expertise”
“De sfeer is hier goed. De organisatie is transparant en heeft korte lijnen. Eens per twee weken overlegt het Management Team. Daarna praten zij iedereen bij. Dat voelt goed”, aldus Patrick, regisseur Investeringen en Instandhouding.
Martin, teamleider Vastgoed vult aan: “Iedereen is gedreven. Dat merk ik in ons eigen team maar ook bij de overige collega’s. Elke medewerker heeft zijn of haar eigen expertise die we aan elkaar verbinden en dat werkt als een trein. Ook voor onze huurders! Doordat wij bijvoorbeeld met eigen vakmannen werken die in de wijk, bij huurders thuis kleine reparaties uitvoeren, is er contact. Zij weten ons hierdoor beter te vinden en wij kunnen sneller inspelen op situaties. Mooi toch?!”

Hoe beter wij als Omnia Wonen zijn georganiseerd, hoe meer plezier wij ervaren in het werk, hoe beter onze huurders geholpen zullen worden. Voorwaarde hiervoor is dat medewerkers zichzelf kunnen en mogen zijn, waarbij iedereen eigen kwaliteiten meebrengt. Vanuit deze visie hebben we de overtuiging dat de medewerkers de ruimte en het vertrouwen verdienen om hun werk naar eigen inzicht in te vullen. Slim samenwerken – door medewerkers onderling en met organisaties en mensen uit ons netwerk – draagt bij aan het bereiken van onze doelen. Maar ook het efficiënt en effectief gebruiken van technische innovaties, goede informatievoorziening en automatisering spelen hierin een belangrijke rol.

Waar gaan we naartoe?

Een aantrekkelijke werkgever waar mensen met plezier werken

Wij geven sturing op visie, waarden en resultaten. We maken met elkaar vooraf duidelijke afspraken over de koers, de speelruimte én de uitkomsten die wij van elkaar verwachten. Vanzelfsprekend maken evaluatie en (zelf)reflectie ook deel uit van onze werkwijze. Op deze manier kan eigenaarschap worden genomen en verantwoordelijkheid worden afgelegd. Zo wordt een veilige en plezierige werkomgeving gecreëerd voor alle professionals.

Belangrijk hierbij is het continu samen laden en doorleven van onze kernwaarden Ondernemend, Verbonden en Verantwoordelijk en reflectie hierop. Proactief handelen, werkplezier en samenwerken worden gestimuleerd en gefaciliteerd. En een veranderende omgeving wordt niet vertaald naar een te hoge werkdruk. Bij werkplezier hoort ook dat je je kwaliteit op het juiste moment kan laten zien in balans met je eigen thuissituatie. Met ruimte en flexibiliteit voor je werktijden en werkplek.

Bij onze woningcorporatie werken professionals die vanuit een intrinsieke motivatie het steeds beter willen doen, die in de praktijk leren om hun vak steeds beter uit te oefenen, die denken én doen. Wij voelen ons samen verantwoordelijk voor het gemeenschappelijk doel. En dragen – elk vanuit de eigen expertise – hieraan bij. Daarbij helpen en versterken wij elkaar. Kortom, werken bij Omnia Wonen is op elkaar bouwen!

De ontwikkeling en vitaliteit van medewerkers worden actief gestimuleerd. Er zijn ruime faciliteiten in geld, tijd, begeleiding, ontwikkel- en doorgroeimogelijkheden hiervoor beschikbaar. Profilering op de arbeidsmarkt is een punt van blijvende aandacht om medewerkers te werven en behouden zodat de continuïteit van de organisatie is geborgd.

Een organisatie die flexibel inspeelt op veranderingen

Organisaties en mensen moeten steeds sneller en krachtiger inspelen op vaststaande, niet beïnvloedbare marktontwikkelingen. Denk aan de snelle technologische en maatschappelijke ontwikkelingen en de wet- en regelgeving die regelmatig veranderen. Dit vraagt om een wendbare houding op alle fronten, waarbij we ook kritisch zijn en blijven op de inrichting van onze organisatie. Onze dienstverlening vraagt om een manier van werken waarbij het inspelen op deze veranderende omgeving en verschillende behoeften makkelijker wordt. Hierbij is het ook van belang om de effecten van onze dienstverlening voortdurend inzichtelijk te maken en aandacht te hebben voor de risico’s.

Net als mensen een belangrijke pijler zijn van een gezonde organisatie, is een goed ingerichte organisatie een andere pijler. Deze gaan we versterken en (door)ontwikkelen. Een heldere communicatie- en overlegstructuur maakt hiervan deel uit. Deze is helpend om problemen op te lossen, cruciale vragen te stellen, mogelijke blokkades te bespreken en beslissingen te nemen. Er wordt voor zorggedragen dat niemand zich buitengesloten voelt bij beslissingen die impact op zijn of haar werk hebben.
Daarnaast wordt uitgebreid stil gestaan bij het ‘waarom’ van bepaalde beslissingen, projecten of gewenste veranderingen. Door het waarom goed met elkaar te bespreken ontstaat er meer betrokkenheid over het te volgen pad (het wat). En kunnen we vervolgens constructief samen tot actie overgaan.

Het beste resultaat door slim samenwerken

Alleen ga je sneller, samen kom je verder. Het is een bekende tegeltjeswijsheid. Wij trekken graag gezamenlijk op om invulling te geven aan onze maatschappelijke opgaven.

In deze samenwerking gaat het erom dat je elkaars kwaliteiten, maar ook elkaars tekortkomingen erkent en respecteert. Het gaat om samenwerking binnen de organisatie door de medewerkers en om de samenwerking buiten de organisatie, met collega-corporaties, gemeenten en ketenpartners. En bovenal met onze eigen huurders, die vertegenwoordigd worden door onze huurdersorganisatie SHOW. Wij zoeken actief de verbinding met alle partijen om elkaar te ondersteunen en te versterken zodat we sneller tot het beste resultaat komen voor onze huurders. Heldere, korte lijnen en persoonsgerichte communicatie zijn kenmerkend voor onze werkwijze hierin.

In de Nationale Woon- en Bouw Agenda, Nationale Prestatie Afspraken en Regionale Woondeals met de Provincie en de gemeenten, zijn gezamenlijke opgaven geformuleerd. Als één van de corporaties in de regio moeten wij hieraan samen met de andere corporaties vorm en inhoud geven. Goede samenwerking is hierbij de sleutel tot succes.

Wij zijn afhankelijk van andere partijen om onze doelen te kunnen realiseren. Organiseren gaat daarbij niet alleen om het ‘eigen’ werk, maar om het totale proces van initiatief tot realisatie. Binnen het Vastgoeddomein hebben wij daarbij al de nodige stappen gemaakt in de samenwerking met onderhoudsbedrijven, onze ketenpartners. Deze samenwerking ontwikkelen wij door en blijft een continu lerend proces. De samenwerking heeft ons ook geleerd wat het op kan leveren. En vanuit dat oogpunt kijken wij niet alleen naar de ‘stenen’, maar ook naar de ‘mensen’. De aandacht gaat daarom de komende jaren net zo goed naar de keten in het sociale domein. Een helder stakeholdermanagement helpt ons hierbij.

Een organisatie die financieel gezond is en risico’s goed beheerst

Wij zijn gericht op de lange termijn en niet uit op snel gewin. Met het drastisch verlagen van de huur, zal onze huidige huurder erg blij zijn. Maar op de lange termijn zal dit ertoe leiden dat wij onze opgaven niet meer kunnen realiseren voor de toekomstige huurder. Wij zullen dus op een verantwoorde wijze om moeten gaan met onze middelen. Voortdurend oog moeten hebben voor ontwikkelingen en de mogelijke gevolgen hiervan. En op basis daarvan verstandige, beargumenteerde keuzes moeten maken. Ofwel: ons huis moet op orde zijn en blijven.

Er is een duidelijke richting benodigd en afspraken over hoe wij (financiële) processen aanpakken, dit geeft rust. Maar we weten ook dat deze richting gevoelig is voor invloeden van buitenaf. Onze beleidskaders dienen daarom helder te zijn en periodiek geactualiseerd te worden.

Het managen van de processen is een doorlopende activiteit. Dit gebeurt door het zorgvuldig uitvoeren van de Planning & Control en PDCA-cycli. Binnen de teams gaan we als lerende organisatie kort cyclisch sturen op onze doelstellingen & processen waarbij we regelmatig evalueren of we met elkaar werken zoals afgesproken en onderzoeken of verbeteringen aangebracht kunnen worden. Dit als onderdeel van de wendbare en flexibele organisatie die we willen zijn. We werken daarbij volgens de principes van de beleidsachtbaan. Met een duidelijke positionering van verantwoordelijkheden op strategisch, tactisch en operationeel niveau.

Wanneer onverwachte gebeurtenissen niet direct bijdragen aan ons doel en het bereiken van dit doel in de weg zit, is het van belang om hieraan extra aandacht te geven. Risicomanagement is daarom een integraal onderdeel van de sturing van onze organisatie.

Optimale informatisering & automatisering

Onderdeel van toekomstbestendig zijn, is ook een professionele inrichting van de informatisering en automatisering. Data worden, naast onze woningen, als een belangrijke ‘asset’ beschouwd. De verantwoordelijkheid voor transparante, effectieve en efficiënte processen en betrouwbare data ligt bij iedereen in onze organisatie.

Binnen de corporatie kennen wij grote en ‘gevoelige’ informatiestromen, waaronder persoonsgegevens en data over ons vastgoed. Veel informatie zit op dit moment nog in de hoofden van medewerkers. Juist in de huidige context waar mensen regelmatig wisselen van werkgever is het erg belangrijk om kennis en informatie op een goede, heldere en eenduidige wijze te borgen en te ontsluiten.

We zijn ons bewust van de risico’s rondom cybersecurity en handelen hiernaar. We accepteren dat beveiliging mogelijk prioriteit heeft boven gebruikersgemak. En het spreekt voor zich dat we bij het bewaren en ontsluiten van privacygevoelige informatie minimaal de wet- en regelgeving naleven. Maar wij realiseren ons ook dat dit een vak apart is, en niet onze corebusiness. We werken daarom samen met partners om onze beveiliging op orde te houden en de risico’s te beperken. Om de mogelijkheden van informatietechnologie optimaal te benutten, is digitale vaardigheid van alle medewerkers essentieel.