7. Activiteitenoverzicht Oldebroek

1. Missie & Bedoeling

Onze missie

Als woningcorporatie doen wij er alles aan om huurders en woningzoekenden een duurzame, betaalbare en prettige thuisbasis te bieden. We willen het verschil maken voor wie ons nodig heeft, passend bij ieders specifieke situatie. Door in de buurt te zijn en te werken, kunnen we onze huurders op de beste manier ondersteunen.

Wij zijn er primair voor huishoudens die vanwege hun inkomen aangewezen zijn op een sociale huurwoning. En voor kwetsbare doelgroepen met een bijzondere woonvraag in combinatie met zorg of begeleiding. Ook mensen met een laag middeninkomen hebben steeds meer moeite met het vinden van een huis. Daarom willen we er tevens voor hen zijn op plekken waar er voldoende vraag is.

In 2026 blijven we hier volop aan werken. Dit doen en kunnen we niet alleen; dit doen we samen mét onze huurders, huurdersorganisatie SHOW, de gemeenten in ons werkgebied, onze ketenpartners, welzijn- & zorgorganisaties en andere samenwerkingspartners.

Onze Bedoeling

Onze (toekomstige) huurders een passend huis en een thuis bieden: dat is waarvoor wij ons inzetten. In wijken en buurten waarin alle mensen een plek hebben, en de woning optimaal is afgestemd op de grootte van het huishouden, de levensfase én het inkomen van onze huurders.

Voor onze huurders is het allerbelangrijkst dat zij, nu en in de toekomst, in een kwalitatief goed huis wonen waarin zij zich prettig voelen. Met woonlasten die ze kunnen betalen. Verduurzaming is daarom belangrijk, zorgt voor comfort en houdt het energieverbruik van de woning zo beperkt mogelijk.

Ook zijn onze huurders vaak gehecht aan hun woning en hun wijk. Ze willen in hun eigen woonomgeving blijven wonen en daar hun sociale contacten behouden, ook als ze ouder worden of als het even moeilijk gaat.

Wij zijn in de buurt als huurders ons nodig hebben. Doordat onze vakmannen en woonadviseurs dagelijks de wijken ingaan waar onze huurders wonen, kennen wij onze huurders en zij ons. Samen zetten wij ons in voor draagkrachtige wijken en complexen. Waarin iedereen meetelt en bewoners elkaar versterken. We zoeken elkaar snel op als er iets aan de hand is of als er vragen zijn. Door in de buurt te zijn en te werken, kunnen we onze huurders op de beste manier ondersteunen.

Ons kerngebied

Omnia Wonen huisvest een kleine 21.500 mensen in circa 9.000 woningen in 11 gemeenten. We zijn thuis in stad en dorp en werken regionaal met lokale verankering.

Wij concentreren onze activiteiten in de woningmarktregio ‘Amersfoort Noord-Veluwe Zeewolde’. Ons kerngebied met de gemeenten waarop wij ons extra focussen bestaat uit: Oldebroek, Elburg, Nunspeet, Harderwijk, Woudenberg en Amersfoort. Hier zijn we volkshuisvestelijk actief en hebben we een groeiambitie. Daarbij onderhouden we intensief bestuurlijk en operationeel contact met belanghouders.

Buiten dit gebied dragen we zorg voor goed beheer met betaalbare en kwalitatief goede woningen, maar bouwen we geen nieuwe woningen. Dit bezit dat buiten de woningmarktregio ligt, zal gefaseerd worden overgedragen aan andere corporaties of worden verkocht.

Samen met huurders

Wij hechten waarde aan de mening van huurders en hun vertegenwoordigers. In al ons handelen en het (her)ontwikkelen van beleid vinden we het daarom belangrijk om onze huurdersvertegenwoordiging te betrekken, Stichting Huurdersorganisatie Omnia Wonen (SHOW). Zij hebben de afgelopen jaren bewezen een zeer waardevolle en professionele gesprekspartner te zijn.

De SHOW overlegt met Omnia Wonen en de gemeenten over het beleid dat met wonen in een sociale huurwoning te maken heeft. Van het huurprijsbeleid, de prestatieafspraken, tot het bouwen van huizen en van onderhoud tot een prettige buurt. De SHOW geeft gevraagd en ongevraagd advies. Daarbij zijn zij onafhankelijk. De SHOW gaat altijd uit van het algemene belang van de huurders. Naast de SHOW, die ons adviseert over beleid, waarderen wij ook de bewonerscommissies en bewonersadviesgroepen die actief zijn in de wijken en complexen.

We blijven zoeken naar passende vormen van huurdersparticipatie, om zo de leefwereld van de huurder binnen te halen en een plek te geven in ons beleid. Want wij herkennen én erkennen de eigen kracht van mensen en de behoefte van mensen om zichzelf te organiseren en met elkaar waardevolle zaken tot stand te brengen. Kortom: co-creatie en samenwerking, met en tussen bewoners, met professionals en hun organisaties, op basis van wederkerigheid. Daar staan wij voor.

2. Externe kaders

Het Aanbod / Activiteitenoverzicht

Dit activiteitenoverzicht is de bijdrage van Omnia Wonen aan de lokale opgave in de gemeenten waarmee wij samenwerken. Het realiseren van de opgave kunnen we niet alleen, dit doen we samen met de gemeente en de SHOW. Daarom vragen we ook een bijdrage van gemeenten en SHOW om te zorgen dat wij onze (gezamenlijke) doelstellingen kunnen realiseren.

Echter, de onzekerheid of we geformuleerde doelen kunnen realiseren, groeit naarmate de inflatie, kostenstijgingen en rentestijgingen aanhouden. Een andere factor die impact heeft en voor onzekerheid kan zorgen, is wet- en regelgeving. Vragen die in dit kader naar voren komen, zijn:

Wat zijn de gevolgen van het mogelijk afschaffen van de voorrang voor statushouders?
Wat betekent het afschaffen van de salderingsregeling voor onze huurders?
Wat gaat de (voorgenomen) Wet versterking regie volkshuisvesting voor ons betekenen?
En wat is de impact van de herijking van de regionale woondeals?

Deze onzekerheden maakt dat we als organisatie wendbaar moeten zijn en keuzes moeten maken. Maar tegelijkertijd ook duidelijk onze koers en plannen moeten blijven nastreven. Dit zijn we verplicht aan onze huurders.

Omnia Wonen wil in het kerngebied waar zij bezit heeft actief bijdragen aan het realiseren van de Woondeals. Buiten het kerngebied laten we dat over aan andere partijen.

De kernregio’s van Omnia Wonen liggen in de Provincie Gelderland en Utrecht. Voor de regio Noord-Veluwe is afgesproken 12.730 woningen toe te voegen, waarvan ongeveer 30% sociale huur. Voor de regio Amersfoort gaat het in totaal om het toevoegen van 27.000  woningen, waarvan tweederde in het segment ‘betaalbaar’ valt.

Met alle gemeenten zijn de Woondeals vertaald naar de lokale opgave waaraan Omnia Wonen zich samen met de gemeenten en lokale partners blijft inzetten om de Woondeals te realiseren.

3. Interne kaders

Strategische Visie 2024 – 2028

In 2023 heeft Omnia Wonen haar nieuwe Strategische Visie vastgesteld, ook op het gebied van Wonen. Wij leggen onze focus op een Duurzame groei & Aandacht voor verschillen. Met en vanuit onze expertise – het wonen en samenleven van mensen met een beperkt inkomen – zetten wij ons in om passend en comfortabel wonen, groei naar een duurzame en energiezuinige woningvoorraad en een gezonde leefomgeving in aantrekkelijke en veilige buurten te realiseren. Voor onze huidige huurders en toekomstige bewoners, zowel op de korte als op de lange termijn.

Dit wordt verder uitgewerkt en ingevuld in vier strategische speerpunten:

Portefeuillestrategie

Omnia Wonen vindt het belangrijk dat haar voorraad goed benut wordt en dat zoveel mogelijk mensen passend wonen. We doen dit kwantitatief in aantallen, maar ook kwalitatief (zoals woningtype). Onze focus ligt op groei van het aantal woningen in onze kerngemeenten. Daarbuiten zullen we ons woningbezit overdragen aan andere toegelaten instellingen.

Vanuit onze doelen in de Strategische Visie, onze (financiële) mogelijkheden en de wettelijke kaders kijken we hoe we de woningportefeuille zo goed mogelijk kunnen laten aansluiten bij de (toekomstige) behoefte op de woningmarkt. De portefeuillestrategie is de koers voor de lange termijn waarop we sturen. Deze geeft aan of we woningen bijbouwen, ingrijpend willen renoveren, verkopen of zelfs slopen. Dit is de transformatieopgave, die begint bij de huidige woningvoorraad.

Voor onze portefeuille geldt:

In alle kernregio’s heeft Omnia Wonen een flink groei-opgave
De focus ligt op het toevoegen van kleinere, toegankelijke woningen
Verkoop vanuit de huidige voorraad is in beperkte mate nodig om investeringsruimte te creëren
In de gemeenten waar Omnia Wonen veel bezit heeft en weinig nieuwbouwopties heeft, onderzoeken we de transformatiemogelijkheden van onze bestaande portefeuille
In zeer beperkte mate: sloop wanneer de huidige woningen lastig toekomstbestendig te maken zijn en meer woningen teruggebouwd kunnen worden dan er nu staan.

Focus op passend wonen

Aanpassing van de voorraad is lastig te realiseren en ook duur. Daarom zet Omnia Wonen zich ook in op het beter benutten van de bestaande voorraad. Uiteindelijk gaat het erom dat we maximaal onze doelgroepen helpen aan passende huisvesting. Dit doen we door een gerichte toewijzing van nieuwbouwwoningen met voorrang voor onze huurders. En wijzen we grote gezinswoningen toe aan grotere huishoudens. Ook stimuleren we ouderen om te verhuizen naar een passende woning om de doorstroming te bevorderen en verhuisketens op gang te brengen.

4. Activiteitenoverzicht Elburg

1. Meer huurders wonen passend & prettig

Door toename van het aantal huishoudens is de vraag naar sociale huurwoningen toegenomen. Onze huurders veranderen en de diversiteit neemt toe. De mensen die een woning bij ons huren, worden gemiddeld ook steeds ouder. De uitstroom van middeninkomens wordt belemmerd door gebrek aan betaalbare koop- en vrije sector huurwoningen. Daarnaast groeit de instroom van mensen uit instellingen van begeleid naar zelfstandig wonen. En er is een toenemende stroom van migranten. Onze doelgroep is steeds diverser, terwijl onze woningvoorraad in veel gemeenten eenzijdig is. Onze portefeuillestrategie is erop gericht meer diversiteit aan te brengen in onze woningvoorraad.

Het belangrijkst voor onze huurders is dat zij een woning willen die voelt als thuis en past als een jas. Ze willen deze woning kunnen betalen met hun eigen inkomen, waarbij er ook voldoende geld overblijft om deel te kunnen nemen aan de maatschappij.

Waar gaan we samen met de gemeente en SHOW voor?

Meer mensen een huurwoning

We bieden ongeveer 8100 huishoudens in 11 gemeenten een thuisbasis. In onze kerngemeenten blijven we de komende jaren veel sociale huurwoningen bijbouwen om meer mensen een huis en een thuis te kunnen bieden, passend bij hun woonvraag.

Omvang woningvoorraad

De woningvoorraad in de gemeente is als volgt:

Gemeente	Elburg
Totaal woningen	517
Geliberaliseerde woningen	15
Onzelfstandige woningen	0

Nieuwbouw, sloop & verkoop

Omnia Wonen heeft de ambitie om tot 2034 ongeveer 100 woningen toe te voegen. In 2024 zijn er 70 woningen waarvoor zowel een investeringsbesluit als startbesluit is genomen. Sloop- / nieuwbouw doen we beperkt en alleen als er meer woningen teruggebouwd kunnen worden. Omnia Wonen heeft op dit moment geen besluit genomen om woningen in de gemeente te slopen.

Het verkopen van woningen doen we alleen als dit bijdraagt aan het realiseren van onze doelstellingen van een toekomstbestendige portefeuille en leefbare wijken en als we de kans hebben om meer te ontwikkelen dan volgens onze portefeuillestrategie nodig is. Op dit moment hebben wij geen woningen gelabeld voor individuele verkoop aan particulieren. Voor woningen die minder goed bij de woningportefeuille passen, houden we wel deze mogelijkheid open. We zetten ons in voor onze primaire doelgroep, hierbij is er beperkte ruimte voor de ontwikkeling van middenhuur.

Meer huurders een passend thuis

Omnia Wonen wil haar voorraad zo goed mogelijk benutten, door ons in te zetten om zoveel mogelijk huurders door te laten stromen naar een passende woning. Hiervoor zetten we verschillende instrumenten in om bijvoorbeeld de doorstroming te stimuleren. Dit doen we voor meerdere doelgroepen, zowel voor starters, gezinnen als senioren.

Omnia Wonen wil gebruik maken van de mogelijkheid om lokaal de vrije toewijzingsruimte te verruimen naar 15% om zo ook aan de kwetsbare doelgroep (huishoudens met problemen rond gezondheid, veiligheid, sociale factoren, overmacht of calamiteiten) met een inkomen net boven de inkomensgrens toe te kunnen wijzen.

Ook bij nieuwbouw ligt de focus op de sociale doelgroep en daarmee op sociale huur. We voegen alleen middenhuur toe samen met sociale huur. Een mix van inkomens is hierbij het uitgangspunt.

In de gemeente willen wij 3 woningen met een sociaal huurcontract na huuropzegging met een geliberaliseerd huurcontract verhuren. Omnia Wonen zal geen woningen met koopconstructies toevoegen.

Postcode	Straat	Aantal
8084 RA	Buntgraslaan	2
8084 VX	Elsakkerweg	1
Eindtotaal		3

Inspelen op kansen om nieuwbouw te versnellen

Permanente woningbouw gaat bij Omnia Wonen voor tijdelijke woningen. Alleen als er geen mogelijkheden zijn voor permanente bebouwing, zijn tijdelijke woningen een mogelijkheid.

Omnia Wonen zet zich in om ook in de toekomst te kunnen blijven voorzien in voldoende betaalbare woningen en tegelijkertijd voldoende middelen te hebben om haar opgaven te realiseren. Naast nieuwbouw zetten we ook in op het beter benutten van de bestaande voorraad.

We vragen de gemeente Elburg om…

Wij vragen de gemeente om…

De gesprekken over de compensatie van de ‘Kassenlocatie’ voort te zetten.
Samen te werken aan het beter benutten van de bestaande voorraad. Bijvoorbeeld door:
- Doorstroomvoorrang en de taken van de verhuiscoach te continueren. Omnia Wonen onderzoekt de mogelijkheden voor het inzetten van extra financiële prikkels en verzoekt de gemeente dit ook te doen.
- Afspraken te maken over woningdelen en in het bestemmingsplan meer ruimte te geven aan kamergewijze verhuur van sociale huurwoningen en nadelige regels voor de kamerhuurders in onze huurwoningen af te schaffen.
Bij nieuwbouw naast kwantitatieve voorwaarden, zich hard te maken voor kwalitatieve voorwaarden en hierop te sturen door dit op te nemen in de anterieure overeenkomsten met ontwikkelaars.
- Kwantitatieve voorwaarden: 30% sociale huur en hiermee invulling te geven aan de Woondeal/Nationale Prestatieafspraken.
- Kwalitatieve voorwaarden: Conform de ontwikkelopgave en ProductMarktCombinaties van Omnia Wonen.
Omnia Wonen te zien als preferente partner voor de ontwikkeling van sociale huurwoningen, om zo langdurige sociale huurvoorraad te garanderen. Daarnaast vragen wij de gemeente om:
- Corporaties in positie te brengen en actief contact tot stand te brengen tussen Omnia Wonen en ontwikkelaars, die sociale huur moeten/willen bouwen.
- Locaties te verwerven en Omnia Wonen grond te gunnen zodat wij zelf projecten kunnen ontwikkelen.
- Omnia Wonen tijdig te betrekken bij het stedenbouwkundig plan voor nieuwbouwlocaties, waardoor wij nog invloed kunnen uitoefenen.
- Lage grondprijzen te hanteren ten behoeve van de ontwikkeling van betaalbare sociale huurwoningen.
- Actief te sturen op versnelling van woningbouw door het organiseren van versnellingstafels, voldoende capaciteit beschikbaar te stellen en te werken met efficiënte planningen en procedures.
- Om de haalbaarheid van projecten niet te beperken met extra kwaliteitseisen voor bv. duurzaamheid bovenop de wettelijke regelgeving. Extra maatregelen kosten in verhouding tot het resultaat veel geld en vertragen de productiesnelheid.
- Om particuliere investeerders die sociale woningbouw realiseren te binden aan de Huisvestingsverordening en om deze partijen mee te laten delen in het huisvesten van bijzondere aandachtsgroepen.
Een initiërende en coördinerende rol te nemen op de urgente thema’s die spelen rondom nieuwbouw, zoals stikstof en het verzwaren van energienetwerken, zodat wij onze nieuwbouwplannen en de installatie van (hybride) warmtepompen en zonnepanelen effectief kunnen realiseren.
Een proactieve houding in de samenwerking en voldoende ambtelijke capaciteit zodat projecten doorgang kunnen vinden en planningen gehaald worden.

2. Huurders wonen duurzaam & betaalbaar

In 2026 gaan we onverminderd door met het verduurzamen van onze woningen. Verduurzaming gaat niet alleen over het klimaat, maar is ook een middel in het bestrijden van de energiearmoede. Wij zetten maatregelen in om de energiebehoefte van onze woningen zoveel mogelijk te verminderen.

Voor onze huurders is het allerbelangrijkste dat zij, nu en in de toekomst, in een kwalitatief goed huis wonen waarin zij zich prettig voelen. We versnellen de verduurzaming van de meest slechte woningen, omdat hier het financiële voordeel – oftewel vermindering van woonlasten – het grootst is voor de individuele huurder. Tegelijkertijd willen we de huurder helpen te besparen door aandacht te besteden aan bewust energieverbruik. En zetten we in op het toekomstbestendig maken van onze woningen.

Waar gaan we samen met de gemeente en SHOW voor?

Meer duurzame woningen

We werken hard aan het verduurzamen van onze woningen. Op dit moment hebben we nog 297 woningen met een E, F of G label over ons gehele woningbezit. Deze woningen pakken we uiterlijk in 2028 aan en brengen ze dan naar een beter energielabel. Het verduurzamen van onze woningen doen we volgens de Trias Energetica methode. Eerst isoleren we de woningen, daarna verbeteren we de installaties en waar mogelijk maken we de stap naar een CO2 neutrale woning. We combineren duurzaamheidsmaatregelen altijd met planmatig onderhoud. Conditiemetingen bepalen waar en wanneer de investeringen nodig zijn.

In Elburg heeft 99% van onze woningen een groen label (label A, B of C). De energieprestaties van onze woningen in de gemeente Elburg zijn eind 2024 als volgt verdeeld.

Energielabels
Groen Energielabel ABC	99%
Energielabel A+++	0%
Energielabel A++	0%
Energielabel A+	3%
Energielabel A	84%
Energielabel B	9%
Energielabel C	4%
Energielabel D	1%
Energielabel E	0%
Energielabel F	0%
Energielabel G	0%

Wij plaatsen in ieder geval zonnepanelen op eengezinswoningen als wij de technische installatie vervangen voor een hybride of all-electric installatie.

Omnia Wonen heeft in de gemeente 23 woningen waarvoor we een initiatiefbesluit (hard plan) hebben genomen om de woningen te verduurzamen.

Betaalbare woningen, passend bij het inkomen

Omnia Wonen staat voor betaalbare huisvesting. De kwaliteit van een woning bepaalt de huurprijs. Hoe hoger de kwaliteit van een woning, hoe hoger de streefhuur. De starthuur voor nieuwe huurders is betaalbaar. De huidige huren van alle woningen in de gemeente bedragen gemiddeld 62,6% van de maximaal toegestane huur.

Gemiddelde netto huur (die huurders betalen)	€ 649
Gemiddelde maximale huur (die Omnia Wonen mag vragen)	€ 1049

Een groot deel van onze woningen bieden we aan met een huurprijs onder de zogeheten aftoppingsgrenzen. We verhogen de huren elk jaar gemiddeld in lijn met de wettelijke kaders. We passen de huursombenadering toe.

Netto Huur	Aantal	Percentage
Onder kwaliteitsgrens	5	0,97%
Onder 1e aftoppingsgrens	343	66,34%
Onder 2e aftoppingsgrens	81	15,67%
Onder DAEB-grens	69	13,34%
Boven DAEB-grens	19	3,68%

Een toekomstbestendige woningvoorraad

De afgelopen jaren hebben we veel woningen geïsoleerd en andere maatregelen toegepast om de woningen duurzamer te maken. Het woningbezit van Omnia Wonen heeft daarom gemiddeld genomen een goed energielabel. We blijven ons hiervoor verder inzetten.

Daarnaast gaan wij meer waarde hechten aan circulariteit en ontwikkelen wij beleid op basis van onze ervaringen uit pilots. Samen met de gemeenten willen we invulling geven aan de wijkuitvoeringsplannen. Voor ons staat de betaalbaarheid van onze huurders en Omnia Wonen hierin voorop.

We vragen de gemeente Elburg om…

Wij vragen de gemeente om…

Door een goede samenwerking samen bij te dragen aan betaalbare woonlasten voor de inwoners met de laagste inkomens. Bijvoorbeeld door het opsporen en bestrijden van energiearmoede en in te zetten op bewustwording van de eigen invloed van huurders op hun energielasten. Wij denken graag mee met projecten, zodat wij samen onze huurders van dienst kunnen zijn.
Net als bij het Warmteprogramma, ons te blijven betrekken bij het opstellen van de Wijkuitvoeringsplannen voor de wijken waar Omnia Wonen woningen verhuurt.
Verantwoordelijkheid te nemen voor de armoedebestrijding, onder andere door invoering van de VoorzieningenWijzer.
Mee te werken aan toepassing van 15% van de vrije ruimte bij woningtoewijzing voor middeninkomens in schrijnende situaties.

3. Huurders wonen ‘gezond & wel’

Ook de klimaatverandering kan met droge, hete perioden en wateroverlast leiden tot maatschappelijke ontwrichting en heeft grote gevolgen voor de mens en zijn leefomgeving. Een buurt waar mensen elkaar kennen en ontmoeten draagt bij aan het welzijn van de mens en de leefbaarheid. Samenwerking tussen gemeente, corporaties en maatschappelijke instellingen is hierbij cruciaal.

Waar gaan we samen met de gemeente en SHOW voor?

Het aantal aandachtsgroepen neemt fors toe in onze wijken en buurten. Het belang van een richtinggevende woonzorgvisie voor alle aandachtsgroepen vanuit de gemeente is daarom groot. In 2026 willen we de visie gezamenlijk vertalen naar concrete afspraken. We hebben hierbij tevens oog voor onze reguliere woningzoekenden, die het steeds moeilijker krijgen op de woningmarkt.

Gezond wonen met aandacht voor verschillende behoeften van onze huurders

We nemen onze verantwoordelijkheid voor het voorkomen of zo snel mogelijk oplossen van schulden door problemen zo vroeg mogelijk te signaleren en helpende stappen te zetten. Hierin werken we samen met onze partners in het sociaal domein.

Omnia Wonen blijft haar bijdrage leveren aan de huisvesting van statushouders. Wij streven naar een evenwichtige verdeling over de wijken. Daarnaast zet Omina Wonen zich in om het streefpercentage voor het toewijzen van woningen aan vergunninghouders te halen.

In de gemeente hebben wij woningen gelabeld voor specifieke doelgroepen. Deze zijn als volgt verdeeld:

Gelabelde woningen
Doelgroep	Aantal
Senioren	79
Jongeren	0

Uitstroom vanuit zorginstellingen

Om de wachtlijsten voor Beschermd Wonen en Maatschappelijke Opvang te verminderen, wordt uitstroom gestimuleerd. We streven daarbij naar een evenwichtige verdeling over de wijken. Voorwaarde vanuit Omnia Wonen is dat er adequate begeleiding door zorgpartijen voor uitstromers aanwezig is. En dat ook voor regulier woningzoekenden voldoende woningen beschikbaar blijven. Samen met de gemeenten en zorgorganisaties in de regio Noord-Veluwe blijven wij een bijdrage leveren aan de bevordering van de uitstroom uit beschermde woonvormen en de maatschappelijke opvang. In Elburg streven wij naar de toewijzing van het aantal woningen voor de Centrale Uitgang volgens het vastgestelde percentage van 5%.

Langer zelfstandig wonen

Een deel van onze woningen is geschikt om zorg aan huis te leveren, of is relatief eenvoudig met kleine aanpassingen geschikt te maken. Wij verhuren ook woningen die speciaal bestemd zijn voor ouderen of mensen met een beperking, maar waar niet direct zorg of begeleiding aan is gekoppeld. Het gaat veelal om gelijkvloerse woningen en soms zijn ook andere voorzieningen of aanpassingen aanwezig. Ons nieuwbouwprogramma bestaat voor een groot deel uit toegankelijke woningen om te voldoen aan de vraag. Daarnaast verkennen wij mogelijkheden voor nieuwe woonvormen en deze toe te voegen aan ons programma. Vanuit de gemeente is regie nodig voor het komen tot randvoorwaarden betreft zorg, ontmoeting en welzijn bij deze woningen en woonvormen.

In Elburg hebben we 77 woningen niveau 1 of hoger.

Toegankelijkheid
Niveau 1: Gelijkvloerse woning	48
Niveau 2: Rollator woning	0
Niveau 3: Rolstoel woning	29

Leefbare buurten en groene woonomgeving die uitnodigen tot ontmoeting

Wij zetten ons samen met partners in op veilige buurten en het voorkomen van overlast waar mensen prettig wonen. Dit doen we door het inzetten van buurtbemiddeling samen met de gemeente. Ook hebben we aandacht voor woonfraude. Samen met de gemeente willen we inzetten op het vergroenen van buurten en de mogelijkheden voor ontmoeting. Ook dit draagt bij aan leefbare buurten en wijken.

Vroegsignalering achterstanden

Hoe eerder bewoners met financiële zorgen in beeld zijn, hoe beter. Omnia Wonen zet zich al jaren in om vroegtijdig hulp te bieden aan huurders met financiële problemen. Dit blijven we voortzetten.

We vragen de gemeente Elburg om…

Wij vragen de gemeente om…

Samen te werken aan het huisvesten van mensen uit de Centrale Uitgang. Het percentage van 5% van de toewijzingen realiseren wij graag regionaal.
Samen met corporaties en netwerkpartners te werken aan leefbare wijken en buurten door:
- Mee te denken hoe we voldoende woningen beschikbaar houden voor reguliere woningzoekenden en specifieke doelgroepen voldoende kunnen spreiden over de wijk.
- Vanuit haar rol te zorgen voor de juiste begeleiding, passende zorg van kwetsbare bewoners en een zachte landing in de wijk.
- Te zorgen voor een veilige en schone openbare ruimte.
Regie te voeren bij complexe casussen op het gebied van sociale problematiek.
Met elkaar in gesprek te gaan als Omnia Wonen niet voldoende mogelijkheden ziet om aan de taakstelling voor statushouders te voldoen.
In kaart brengen welke convenanten er zijn afgesloten, waar nog een behoefte ligt en hoe wij dit wegzetten in de planning. Bijvoorbeeld het afsluiten van een overlast of woonfraude convenant of het evalueren van het Convenant vroegsignalering of WMO-convenant.
Gederfde huurinkomsten te compenseren wanneer de huur van een woning extra moet worden verlaagd om statushouders te kunnen huisvesten.
Afspraken verantwoordelijkheden regionale urgentietoekenning (kosten en mankracht) te hernieuwen.
In gesprek te gaan over een haalbare scootmobielnorm bij nieuwbouw en de wederzijdse verantwoordelijkheid bij het stallen van scootmobielen in bestaande gebouwen. Reeds toegekende scootmobiel-voorzieningen te heroverwegen welke i.v.m. nieuwe brandveiligheidsvoorschriften nu onrechtmatig gestald worden.
In het volkshuisvestelijk programma, naast de kwantitatieve verdeling van de opgave, aandacht te schenken aan de kwalitatieve componenten behorend bij de diverse te huisvesten doelgroepen. Hierbij moet gedacht worden aan componenten zoals ontmoeting en inrichting van de openbare ruimte.
In het volkshuisvestingsprogramma een regionale woonzorgvisie op te stellen en deze met ons te delen, de uitvoering te coördineren en prestatieafspraken te maken over de invulling hiervan. Met daarnaast het vertalen van de woonzorgvisie naar vastgoedvraagstukken.
Ten aanzien van de realisatie van geclusterde woningen en zorgwoningen afspraken te maken over de randvoorwaarden, zoals financiering van en inzet op welzijn, ontmoeting en begeleiding van deze doelgroepen.
Terughoudendheid als het gaat om aanpassingen WMO voor mensen van 55 jaar of ouder in eengezinswoningen, omdat doorstromen naar een passende woning soms wenselijker is.

5. Activiteitenoverzicht Harderwijk

1. Meer huurders wonen passend & prettig

Waar gaan we samen met de gemeente en SHOW voor?

Meer mensen een huurwoning

Omvang woningvoorraad

De woningvoorraad in de gemeente is als volgt:

Gemeente	Harderwijk
Totaal woningen	1223
Geliberaliseerde woningen	133
Onzelfstandige woningen	15

Nieuwbouw, sloop & verkoop

Omnia Wonen heeft de ambitie om tot 2034 ongeveer 570 woningen toe te voegen. In 2024 zijn er 370 woningen waarvoor een investeringsbesluit is genomen. Voor 10 van deze woningen is in 2024 naast het investeringsbesluit ook het startbesluit genomen. Sloop- / nieuwbouw doen we beperkt en alleen als er meer woningen teruggebouwd kunnen worden. Omnia Wonen heeft op dit moment geen besluit genomen om woningen in de gemeente te slopen.

Het verkopen van woningen doen we alleen als dit bijdraagt aan het realiseren van onze doelstellingen van een toekomstbestendige portefeuille en leefbare wijken en als we de kans hebben om meer te ontwikkelen dan volgens onze portefeuillestrategie nodig is. Op dit moment hebben wij slechts 2 geliberaliseerde huurwoningen gelabeld voor individuele verkoop aan particulieren. Voor woningen die minder goed bij de woningportefeuille passen, houden we wel deze mogelijkheid open.

We zetten ons in voor onze primaire doelgroep, maar staan ook open voor de ontwikkeling van middenhuur.

Meer huurders een passend thuis

In de gemeente willen wij 10 woningen met een sociaal huurcontract na huuropzegging met een geliberaliseerd huurcontract verhuren. Omnia Wonen zal geen woningen met koopconstructies toevoegen.

Postcode	Straat	Aantal
3845 GN	Operadreef	19
3845 HC	Torenbergerhout	1
3848 AW	Duivenkamp	3
3848 BP	Pauwenkamp	1
3848 BR	Nieuwe Grensweg	1
3845 GB	Bazuindreef	1
Eindtotaal		26

Inspelen op kansen om nieuwbouw te versnellen

Het versnellen van nieuwbouw zien we als een van de belangrijkste mogelijkheden voor het oplossen van de woningkrapte. We onderzoeken actief mogelijkheden om dit vorm te geven. We kijken bijvoorbeeld naar conceptbouw.

Permanente woningbouw gaat bij Omnia Wonen voor tijdelijke woningen. Alleen als er geen mogelijkheden zijn voor permanente bebouwing, zijn tijdelijke woningen een mogelijkheid.

Omnia Wonen zet zich in om ook in de toekomst te kunnen blijven voorzien in voldoende betaalbare woningen en tegelijkertijd voldoende middelen te hebben om haar opgaven te realiseren. Naast nieuwbouw zetten we ook in op het beter benutten van de bestaande voorraad.

We vragen de gemeente Harderwijk om…

Wij vragen de gemeente om…

Grote ontwikkelprojecten te versnellen, bijvoorbeeld Waterfront, Harderweide, Nieuw Weiburg, Kranenburg-Noord.
De subsidieregeling voor sociale huur te handhaven.
Samen te werken aan het beter benutten van de bestaande voorraad. Bijvoorbeeld door:
- Doorstroomvoorrang en de taken van de verhuiscoach te continueren. Omnia Wonen onderzoekt de mogelijkheden voor het inzetten van extra financiële prikkels en verzoekt de gemeente dit ook te doen.
- Afspraken te maken over woningdelen en in het bestemmingsplan meer ruimte te geven aan kamergewijze verhuur van sociale huurwoningen en nadelige regels voor de kamerhuurders in onze huurwoningen af te schaffen.
Bij nieuwbouw naast kwantitatieve voorwaarden, zich hard te maken voor kwalitatieve voorwaarden en hierop te sturen door dit op te nemen in de anterieure overeenkomsten met ontwikkelaars.
- Kwantitatieve voorwaarden: 30% sociale huur en hiermee invulling te geven aan de Woondeal/Nationale Prestatieafspraken.
- Kwalitatieve voorwaarden: Conform de ontwikkelopgave en ProductMarktCombinaties van Omnia Wonen.
Omnia Wonen te zien als een van de twee preferente partners voor de ontwikkeling van sociale huurwoningen, om zo langdurige sociale huurvoorraad te garanderen. Daarnaast vragen wij de gemeente om:
- Corporaties in positie te brengen en actief contact tot stand te brengen tussen Omnia Wonen en ontwikkelaars, die sociale huur moeten/willen bouwen.
- Locaties te verwerven en Omnia Wonen grond te gunnen zodat wij zelf projecten kunnen ontwikkelen.
- Omnia Wonen tijdig te betrekken bij het stedenbouwkundig plan voor nieuwbouwlocaties, waardoor wij nog invloed kunnen uitoefenen.
- Lage grondprijzen te hanteren ten behoeve van de ontwikkeling van betaalbare sociale huurwoningen.
- Actief te sturen op versnelling van woningbouw door organiseren van versnellingstafels, voldoende capaciteit beschikbaar te stellen en te werken met efficiënte planningen en procedures.
- De haalbaarheid van projecten niet te beperken met extra kwaliteitseisen voor bv. duurzaamheid bovenop de wettelijke regelgeving. Extra maatregelen kosten in verhouding tot het resultaat veel geld en vertragen de productiesnelheid.
- Particuliere investeerders die sociale woningbouw realiseren te binden aan de Huisvestingsverordening en om deze partijen mee te laten delen in het huisvesten van bijzondere aandachtsgroepen.
Een initiërende en coördinerende rol te nemen op de urgente thema’s die spelen rondom nieuwbouw, zoals stikstof en het verzwaren van energienetwerken, zodat wij onze nieuwbouwplannen en de installatie van (hybride) warmtepompen en zonnepanelen effectief kunnen realiseren.

2. Huurders wonen duurzaam & betaalbaar

Waar gaan we samen met de gemeente en SHOW voor?

Meer duurzame woningen

In Harderwijk heeft 89% van onze woningen een groen label (label A, B of C). De energieprestaties van onze woningen in de gemeente Harderwijk zijn eind 2024 als volgt verdeeld.

Energielabels
Groen Energielabel ABC	89%
Energielabel A+++	4%
Energielabel A++	1%
Energielabel A+	1%
Energielabel A	45%
Energielabel B	26%
Energielabel C	12%
Energielabel D	9%
Energielabel E	3%
Energielabel F	0%
Energielabel G	0%

Wij plaatsen in ieder geval zonnepanelen op eengezinswoningen als wij de technische installatie vervangen voor een hybride of all-electric installatie.

Omnia Wonen heeft in de gemeente 105 woningen waarvoor we een initiatiefbesluit (hard plan) hebben genomen om de woningen te verduurzamen.

Betaalbare woningen, passend bij het inkomen

Gemiddelde Netto huur (die huurders betalen)	€ 611
Gemiddelde Maximale huur (die Omnia Wonen mag vragen)	€ 957

Netto Huur	Aantal	Percentage
Onder kwaliteitsgrens	84	6,86%
Onder 1e aftoppingsgrens	814	66,56%
Onder 2e aftoppingsgrens	60	4,90%
Onder DAEB-grens	139	11,36%
Boven DAEB-grens	126	10,30%

Een toekomstbestendige woningvoorraad

Daarnaast gaan wij meer waarde hechten aan circulariteit en ontwikkelen wij beleid op basis van onze ervaringen uit pilots. Samen met de gemeenten willen we invulling geven aan de wijkuitvoeringsplannen. Voor ons staat de betaalbaarheid van onze huurders en Omnia Wonen hierin voorop.

We vragen de gemeente Harderwijk om…

Wij vragen de gemeente om…

Gezamenlijk een nieuwbouwlocatie aan te wijzen waarin we de mogelijkheden onderzoeken van extra verduurzamingstoepassingen in de nieuwbouw door middel van conceptueel te bouwen, bijvoorbeeld met CLT toepassingen.
Door een goede samenwerking samen bij te dragen aan betaalbare woonlasten voor de inwoners met de laagste inkomens. Bijvoorbeeld door het opsporen en bestrijden van energiearmoede en in te zetten op bewustwording van de eigen invloed van huurders op hun energielasten. Wij denken graag mee met projecten, zodat wij samen onze huurders van dienst kunnen zijn.
Net als bij het Warmteprogramma, ons te blijven betrekken bij het opstellen van de Wijkuitvoeringsplannen voor de wijken waar Omnia Wonen woningen verhuurt.
Mee te werken aan toepassing van 15% van de vrije ruimte bij woningtoewijzing voor middeninkomens in schrijnende situaties.

3. Huurders wonen ‘gezond & wel’

Waar gaan we samen met de gemeente en SHOW voor?

Gezond wonen met aandacht voor verschillende behoeften van onze huurders

Gelabelde woningen
Doelgroep	Aantal
Senioren	249
Jongeren	0

Uitstroom vanuit zorginstellingen

Om de wachtlijsten voor Beschermd Wonen en Maatschappelijke Opvang te verminderen, wordt uitstroom gestimuleerd. We streven daarbij naar een evenwichtige verdeling over de wijken. Voorwaarde vanuit Omnia Wonen is dat er adequate begeleiding door zorgpartijen voor uitstromers aanwezig is. En dat ook voor regulier woningzoekenden voldoende woningen beschikbaar blijven. Samen met de gemeenten en zorgorganisaties in de regio Noord-Veluwe blijven wij een bijdrage leveren aan de bevordering van de uitstroom uit beschermde woonvormen en de maatschappelijke opvang. In Harderwijk streven wij naar de toewijzing van het aantal woningen voor de Centrale Uitgang volgens het vastgestelde percentage van 5%.

Langer zelfstandig wonen

In Harderwijk hebben we 699 woningen niveau 1 of hoger.

Toegankelijkheid
Niveau 1: Gelijkvloerse woning	501
Niveau 2: Rollator woning	55
Niveau 3: Rolstoel woning	56

Leefbare buurten en groene woonomgeving die uitnodigen tot ontmoeting

Hoe eerder bewoners met financiële zorgen in beeld zijn, hoe beter. Omnia Wonen zet zich al jaren in om vroegtijdig hulp te bieden aan huurders met financiële problemen. Dit blijven we voortzetten.

We vragen de gemeente Harderwijk om…

Wij vragen de gemeente om…

Samen te werken aan het huisvesten van mensen uit de Centrale Uitgang. Het percentage van 5% van de toewijzingen realiseren wij graag regionaal.
Regie te voeren bij complexe casussen op het gebied van sociale problematiek.
Extra inzet te leveren op leefbaarheid en Welzijn in het complex Helmbloemmeen en de buurten Broekland, Stadsdennen-Midden en Zeebuurt-Oost waar de sociale cohesie onder druk staat.
In het kader van leefbaarheid te komen tot toewijzingsafspraken voor de complexen: Helmbloemmeen, Hofdijkflat, Alberdingk Thijmlaan.
Samen met corporaties en netwerkpartners te werken aan leefbare wijken en buurten door:
- Mee te denken hoe we specifieke doelgroepen voldoende kunnen spreiden over de wijk en we voldoende woningen beschikbaar houden voor reguliere woningzoekenden.
- Vanuit haar rol te zorgen voor de juiste begeleiding, passende zorg van kwetsbare bewoners en een zachte landing in de wijk.
- Te zorgen voor een veilige en schone openbare ruimte.
Met elkaar in gesprek te gaan als Omnia Wonen niet voldoende mogelijkheden ziet om aan de taakstelling voor statushouders te voldoen.
In kaart te brengen welke convenanten er zijn afgesloten, waar nog een behoefte ligt en hoe wij dit wegzetten in de planning. Bijvoorbeeld het afsluiten van een overlast of woonfraude convenant of het evalueren van het Convenant vroegsignalering of WMO-convenant.
Gederfde huurinkomsten te compenseren wanneer de huur van een woning extra moet worden verlaagd om statushouders te kunnen huisvesten.
Afspraken verantwoordelijkheden regionale urgentietoekenning (kosten en mankracht) te hernieuwen.
In gesprek te gaan over een haalbare scootmobielnorm bij nieuwbouw en de wederzijdse verantwoordelijkheid bij het stallen van scootmobielen in bestaande gebouwen. Reeds toegekende scootmobiel-voorzieningen te heroverwegen welke i.v.m. nieuwe brandveiligheidsvoorschriften nu onrechtmatig gestald worden.
Een gezamenlijke visie op te stellen betreffende de vorming van de community bij Kade 10 met co-financiering als uitgangspunt.
In het volkshuisvestelijk programma om, naast de kwantitatieve verdeling van de opgave, aandacht te schenken aan de kwalitatieve componenten behorend bij de diverse te huisvesten doelgroepen. Hierbij moet gedacht worden aan componenten zoals ontmoeting en inrichting van de openbare ruimte.
In het volkshuisvestingsprogramma een regionale woonzorgvisie op te stellen en deze met ons te delen, de uitvoering te coördineren en prestatieafspraken te maken over de invulling hiervan. Met daarnaast het vertalen van de woonzorgvisie naar vastgoedvraagstukken.
Ten aanzien van de realisatie van geclusterde woningen en zorgwoningen afspraken te maken over de randvoorwaarden, zoals financiering van en inzet op welzijn, ontmoeting en begeleiding van deze doelgroepen.
Terughoudendheid als het gaat om aanpassingen WMO voor mensen van 55 jaar of ouder in een eengezinswoningen, omdat doorstromen naar een passende woning soms wenselijker is.

6. Activiteitenoverzicht Nunspeet

1. Meer huurders wonen passend & prettig

Waar gaan we samen met de gemeente en SHOW voor?

Meer mensen een huurwoning

We bieden ongeveer 8100 huishoudens in elf gemeenten een thuisbasis. In onze kerngemeenten blijven we de komende jaren veel sociale huurwoningen bijbouwen om meer mensen een huis en een thuis te kunnen bieden, passend bij hun woonvraag.

Omvang woningvoorraad

De woningvoorraad in de gemeente is als volgt:

Gemeente	Nunspeet
Totaal woningen	2582
Geliberaliseerde woningen	35
Onzelfstandige woningen	40

Nieuwbouw, sloop & (ver)koop

Omnia Wonen heeft de ambitie om tot 2034 ongeveer 360 woningen netto toe te voegen. Er zijn besluiten voor 285 woningen, waarvan voor 221 een initiatiefbesluit is genomen en voor 64 woningen een investeringsbesluit. Sloop- / nieuwbouw doen we beperkt en alleen als er meer woningen teruggebouwd kunnen worden. Omnia Wonen heeft op dit moment geen besluit genomen om woningen in de gemeente te slopen.

Het verkopen van woningen doen we alleen als dit bijdraagt aan het realiseren van onze doelstellingen voor een toekomstbestendige portefeuille en leefbare wijken, en als we de kans hebben om meer te ontwikkelen dan volgens onze portefeuillestrategie nodig is. Onze doelstelling is om circa 14 woningen per jaar te verkopen. Het is daarbij belangrijk om een verkoopvijver van voldoende omvang aan te houden. Op dit moment hebben wij 140 woningen gelabeld voor individuele verkoop aan particulieren en aan zittende huurders. We monitoren geregeld of dit nog in balans is met de gerealiseerde verkopen en mutatiegraad.

We zetten ons in voor onze primaire doelgroep, maar staan ook open voor de ontwikkeling van middenhuur.

Meer huurders een passend thuis

Omnia Wonen wil haar voorraad zo goed mogelijk benutten, door ons in te zetten om zoveel mogelijk huurders door te laten stromen naar een passende woning. Hiervoor zetten we verschillende instrumenten in om bijvoorbeeld de doorstroming te stimuleren. Dit doen we voor meerdere doelgroepen, zowel voor starters, gezinnen als senioren.

Omnia Wonen wil gebruik maken van de mogelijkheid om lokaal de vrije toewijzingsruimte te verruimen naar 15% om zo ook aan de kwetsbare doelgroep (huishoudens met problemen rond gezondheid, veiligheid, sociale factoren, overmacht of calamiteiten) met een inkomen net boven de inkomensgrens toe te kunnen wijzen.

Ook bij nieuwbouw ligt de focus op de sociale doelgroep en daarmee op sociale huur. We voegen alleen vrije sector huur (middenhuur) toe samen met sociale huur. Een mix van inkomens is hierbij het uitgangspunt.

In de gemeente willen wij tien woningen met een sociaal huurcontract na huuropzegging met een geliberaliseerd huurcontract verhuren. Omnia Wonen zal geen woningen met koopconstructies toevoegen.

Postcode	Straat	Aantal
8071 CB	Haverkamp	5
8075 AG	Ds. Kalshovenweg	3
8075 AH	Gerrit Mouwweg	1
8072 HR	George Breitnerstraat	1
8075 DN	Winckelweg	1
Eindtotaal		11

Inspelen op kansen om nieuwbouw te versnellen

Permanente woningbouw gaat bij Omnia Wonen voor tijdelijke woningen. Alleen als er geen mogelijkheden zijn voor permanente bebouwing, zijn tijdelijke woningen een mogelijkheid.

We vragen de gemeente Nunspeet om…

Wij vragen de gemeente om…

Betaalbare (kleine) bouwkavels te leveren vooral in de kernen Elspeet, Hulshorst en Vierhouten.
De intensieve samenwerking op bestuurlijk en ambtelijk niveau ten behoeve van de versnelling van de woningbouw voort te zetten.
Samen te werken aan het beter benutten van de bestaande voorraad. Bijvoorbeeld door:
- Doorstroomvoorrang en de taken van de verhuiscoach te continueren. Omnia Wonen onderzoekt de mogelijkheden voor het inzetten van extra financiële prikkels en verzoekt de gemeente dit ook te doen.
- Afspraken te maken over woningdelen en in het bestemmingsplan meer ruimte te geven aan kamergewijze verhuur van sociale huurwoningen en nadelige regels voor de kamerhuurders in onze huurwoningen af te schaffen.
Bij nieuwbouw naast kwantitatieve voorwaarden, zich hard te maken voor kwalitatieve voorwaarden en hierop te sturen door dit op te nemen in de anterieure overeenkomsten met ontwikkelaars.
- Kwantitatieve voorwaarden: 30% sociale huur en hiermee invulling te geven aan de Woondeal/Nationale Prestatieafspraken.
Omnia Wonen te zien als preferente partner voor de ontwikkeling van sociale huurwoningen, om zo langdurige sociale huurvoorraad te garanderen. Daarnaast vragen wij de gemeente om:
- Corporaties in positie te brengen en actief contact tot stand te brengen tussen Omnia Wonen en ontwikkelaars, die sociale huur moeten/willen bouwen.
- Locaties te verwerven en Omnia wonen grond te gunnen zodat wij zelf projecten kunnen ontwikkelen.
- Omnia wonen tijdig te betrekken bij het stedenbouwkundig plan voor nieuwbouwlocaties, waardoor wij nog invloed kunnen uitoefenen.
- Lage grondprijzen te hanteren ten behoeve van de ontwikkeling van betaalbare sociale huurwoningen.
- Actief te sturen op versnelling van woningbouw door organiseren van versnellingstafels, voldoende capaciteit beschikbaar te stellen en te werken met efficiënte planningen en procedures.
De haalbaarheid van projecten niet te beperken met extra kwaliteitseisen voor bv. duurzaamheid bovenop de wettelijke regelgeving. Extra maatregelen kosten in verhouding tot het resultaat veel geld en vertragen de productiesnelheid.
Om particuliere investeerders die sociale woningbouw realiseren te binden aan de Huisvestingsverordening en om deze partijen mee te laten delen in het huisvesten van bijzondere aandachtsgroepen.
Een initiërende en coördinerende rol te nemen op de urgente thema’s die spelen rondom nieuwbouw, zoals stikstof en het verzwaren van energienetwerken, zodat wij onze nieuwbouwplannen en de installatie van (hybride) warmtepompen en zonnepanelen effectief kunnen realiseren.

2. Huurders wonen duurzaam & betaalbaar

Waar gaan we samen met de gemeente en SHOW voor?

Meer duurzame woningen

In Nunspeet heeft 96% van onze woningen een groen label (label A, B of C). De energieprestaties van onze woningen in de gemeente Nunspeet zijn eind 2024 als volgt verdeeld.

Energielabels
Groen Energielabel ABC	96%
Energielabel A+++	0,12%
Energielabel A++	1%
Energielabel A+	2%
Energielabel A	51%
Energielabel B	22%
Energielabel C	19%
Energielabel D	3%
Energielabel E	1%
Energielabel F	0,2%
Energielabel G	0,5%

Wij plaatsen in ieder geval zonnepanelen op eengezinswoningen als wij de technische installatie vervangen voor een hybride of all-electric installatie.

Omnia Wonen heeft in de gemeente voor 130 woningen een initiatiefbesluit (hard plan) genomen om de woningen te verduurzamen. Op dit moment wordt onderhoud en verduurzaming aan 83 woningen uitgevoerd.

Betaalbare woningen, passend bij het inkomen

Gemiddelde Netto huur (die huurders betalen)	€ 628
Gemiddelde Maximale huur (die Omnia Wonen mag vragen)	€ 1085

Netto Huur	Aantal	Percentage
Onder kwaliteitsgrens	221	8,56%
Onder 1e aftoppingsgrens	1579	61,15%
Onder 2e aftoppingsgrens	325	12,59%
Onder DAEB-grens	399	15,45%
Boven DAEB-grens	58	2,25%

Een toekomstbestendige woningvoorraad

De afgelopen jaren hebben we veel woningen geïsoleerd en andere maatregelen toegepast om de woningen duurzamer te maken. Het woningbezit van Omnia Wonen heeft daarom gemiddeld genomen een goed energielabel. We blijven ons hier verder voor inzetten.

Daarnaast gaan wij meer waarde hechten aan circulariteit en ontwikkelen wij beleid op basis van onze ervaringen uit pilots. Samen met de gemeenten willen we invulling geven aan de wijkuitvoeringsplannen. Voor ons staat de betaalbaarheid van onze huurders en Omnia wonen hierin voorop.

We vragen de gemeente Nunspeet om…

Wij vragen de gemeente om…

Door een goede samenwerking samen bij te dragen aan betaalbare woonlasten voor de inwoners met de laagste inkomens. Bijvoorbeeld door het opsporen en bestrijden van energiearmoede en in te zetten op bewustwording van de eigen invloed van huurders op hun energielasten. Wij denken graag mee met projecten, zodat wij samen onze huurders van dienst kunnen zijn.
Net als bij het Warmteprogramma, ons te blijven betrekken bij het opstellen van de Wijkuitvoeringsplannen voor de wijken waar Omnia Wonen woningen verhuurt.
Verantwoordelijkheid te nemen voor de armoedebestrijding, onder andere door invoering van de VoorzieningenWijzer.
Mee te werken aan toepassing van 15% van de vrije ruimte bij woningtoewijzing voor middeninkomens in schrijnende situaties.

3. Huurders wonen ‘gezond & wel’

Waar gaan we samen met de gemeente en SHOW voor?

Gezond wonen met aandacht voor verschillende behoeften van onze huurders

Gelabelde woningen
Doelgroep	Aantal
Senioren	416
Jongeren	10

Uitstroom vanuit zorginstellingen

Samen met de gemeenten en zorgorganisaties in de regio Noord-Veluwe blijven wij een bijdrage leveren aan de bevordering van de uitstroom uit beschermde woonvormen en de maatschappelijk opvang. In Nunspeet streven wij naar de toewijzing van het aantal woningen voor de Centrale Uitgang volgens het vastgestelde percentage.

Langer zelfstandig wonen

Een deel van onze woningen is geschikt om zorg aan huis te leveren, of is relatief eenvoudig met kleine aanpassingen geschikt te maken. Wij verhuren ook woningen die speciaal bestemd zijn voor ouderen of mensen met een beperking, maar waar niet direct zorg of begeleiding aan is gekoppeld. Het gaat veelal om gelijkvloerse woningen en soms zijn ook andere voorzieningen of aanpassingen aanwezig. Ons nieuwbouwprogramma bestaat voor een groot deel uit toegankelijke woningen om te voldoen aan de vraag. Daarnaast verkennen wij mogelijkheden voor nieuwe woonvormen en deze toe te voegen aan ons programma. Vanuit de gemeente is regie nodig voor het komen tot randvoorwaarden betreft zorg, ontmoeting en welzijn bij deze woningen en woonvormen.

In Nunspeet hebben we 704 woningen niveau 1 of hoger.

Toegankelijkheid
Niveau 1: Gelijkvloerse woning	505
Niveau 2: Rollator woning	47
Niveau 3: Rolstoel woning	152

Adequate dienstverlening die bijdraagt aan gevoel van welbevinden

Wij zetten ons samen met partners in op veilige buurten en het voorkomen van overlast waar mensen prettig wonen. Dit doen we door het inzetten van buurtbemiddeling samen met de gemeente. En hebben we ook aandacht voor woonfraude. Samen met de gemeente willen we inzetten op het vergroenen van buurten en de mogelijkheden voor ontmoeting. Ook dit draagt bij aan leefbare buurten en wijken.

Vroegsignalering achterstanden

Hoe eerder bewoners met financiële zorgen in beeld zijn, hoe beter. Omnia Wonen zet zich al jaren in om vroegtijdig hulp te bieden aan huurders met financiële problemen. Dit blijven we voortzetten.

We vragen de gemeente Nunspeet om…

Wij vragen de gemeente om…

Samenwerking en communicatie rondom statushouders gezamenlijk te verbeteren.
Samen te werken aan het huisvesten van mensen uit de Centrale Uitgang. Het percentage van 5% van de toewijzingen realiseren wij graag regionaal.
Samen met corporaties en netwerkpartners te werken aan leefbare wijken en buurten door:
- Mee te denken hoe we voldoende woningen beschikbaar houden voor reguliere woningzoekenden en specifieke doelgroepen voldoende kunnen spreiden over de wijk.
- Vanuit haar rol te zorgen voor de juiste begeleiding, passende zorg van kwetsbare bewoners en een zachte landing in de wijk.
- Te zorgen voor een veilige en schone openbare ruimte.
Met elkaar in gesprek te gaan als Omnia Wonen niet voldoende mogelijkheden ziet om aan de taakstelling voor vergunninghouders te voldoen.
In kaart te brengen welke convenanten er zijn afgesloten, waar nog een behoefte ligt en hoe wij dit wegzetten in de planning. Bijvoorbeeld het afsluiten van een overlast of woonfraude convenant of het evalueren van het Convenant vroegsignalering of WMO-convenant.
Gederfde huurinkomsten te compenseren wanneer de huur van een woning extra moet worden verlaagd om statushouders te kunnen huisvesten.
Afspraken verantwoordelijkheden regionale urgentietoekenning (kosten en mankracht) te hernieuwen.
In gesprek te gaan over een haalbare scootmobielnorm bij nieuwbouw en de wederzijdse verantwoordelijkheid bij het stallen van scootmobielen in bestaande gebouwen. Reeds toegekende scootmobiel voorzieningen te heroverwegen welke ivm nieuwe brandveiligheidsvoorschriften nu onrechtmatig gestald worden.
In het volkshuisvestelijk programma om, naast de kwantitatieve verdeling van de opgave, aandacht te schenken aan de kwalitatieve componenten behorend bij de diverse te huisvesten doelgroepen. Hierbij moet gedacht worden aan componenten zoals ontmoeting en inrichting van de openbare ruimte.
In het volkshuisvestingsprogramma een regionale woonzorgvisie op te stellen en deze met ons te delen, de uitvoering te coördineren en prestatieafspraken te maken over de invulling hiervan. Met daarnaast het vertalen van de woonzorgvisie naar vastgoedvraagstukken.
Ten aanzien van de realisatie van geclusterde woningen en zorgwoningen afspraken te maken over de randvoorwaarden, zoals financiering van en inzet op welzijn, ontmoeting en begeleiding van deze doelgroepen.
Terughoudendheid als het gaat om aanpassingen WMO voor mensen van 55 jaar of ouder in een eengezinswoningen, omdat doorstromen naar een passende woning soms wenselijker is.

7. Activiteitenoverzicht Oldebroek

1. Meer huurders wonen passend & prettig

Waar gaan we samen met de gemeente en SHOW voor?

Meer mensen een huurwoning

We bieden ongeveer 8100 huishoudens in 11 gemeenten een huis. In onze kerngemeenten blijven we de komende jaren veel sociale huurwoningen bijbouwen om meer mensen een huis en een thuis te kunnen bieden, passend bij hun woonvraag.

Omvang woningvoorraad

De woningvoorraad van Omnia Wonen in de gemeente Oldebroek is als volgt:

Gemeente	Oldebroek
Totaal woningen	553
Geliberaliseerde woningen	0
Onzelfstandige woningen	1

Nieuwbouw, sloop & (ver)koop

Omnia Wonen heeft de ambitie om tot 2034 ongeveer 100 woningen netto toe te voegen. Er is voor 102 woningen een realisatiebesluit genomen of in voorbereiding. Voor 46 woningen is een investeringsbesluit in voorbereiding. Sloop- / nieuwbouw doen we beperkt en alleen als er meer woningen teruggebouwd kunnen worden. Omnia Wonen heeft op dit moment 39 woningen gelabeld met het doel om deze te slopen.

Daarnaast is Omnia Wonen vergaand in het proces van taakoverdracht met Uwoon om 67 woningen van Uwoon over te nemen.

Het verkopen van woningen doen we alleen als dit bijdraagt aan het realiseren van onze doelstellingen voor een toekomstbestendige portefeuille en leefbare wijken, en als we de kans hebben om meer te ontwikkelen dan volgens onze portefeuillestrategie nodig is. Onze doelstelling is om circa 10 woningen per jaar te verkopen. Het is daarbij belangrijk om een verkoopvijver van voldoende omvang aan te houden. Op dit moment hebben wij 117 woningen gelabeld voor individuele verkoop aan particulieren en aan zittende huurders. We monitoren geregeld of dit nog in balans is met de gerealiseerde verkopen en mutatiegraad.

Meer huurders een passend thuis

Omnia Wonen wil gebruik maken van de mogelijkheid om lokaal de vrije toewijzingsruimte te verruimen naar 15% om zo ook aan de kwetsbare doelgroep (huishoudens met problemen rond gezondheid, veiligheid, sociale factoren, overmacht of calamiteiten) met een inkomen net boven de inkomensgrens toe te kunnen wijzen.

Ook bij nieuwbouw ligt de focus op de sociale doelgroep en daarmee op sociale huur. We voegen alleen vrije sector huur (middenhuur) toe samen met sociale huur. Een mix van inkomens is hierbij het uitgangspunt.

In de gemeente willen wij geen woningen met een sociaal huurcontract na huuropzegging met een geliberaliseerd huurcontract verhuren. Omnia Wonen zal geen woningen met koopconstructies toevoegen.

Inspelen op kansen om nieuwbouw te versnellen

Permanente woningbouw gaat bij Omnia Wonen voor tijdelijke woningen. Alleen als er geen mogelijkheden zijn voor permanente bebouwing, zijn tijdelijke woningen een mogelijkheid.

We vragen de gemeente Oldebroek om…

Wij vragen de gemeente om…

Grote ontwikkelprojecten te versnellen, bijvoorbeeld Centrumplan.
De intensieve samenwerking op bestuurlijk en ambtelijk niveau ten behoeve van de versnelling van de woningbouw voort te zetten.
Samen te werken aan het beter benutten van de bestaande voorraad. Bijvoorbeeld door:
- Doorstroomvoorrang en de taken van de verhuiscoach te continueren. Omnia Wonen onderzoekt de mogelijkheden voor het inzetten van extra financiële prikkels en verzoekt de gemeente dit ook te doen.
- Afspraken te maken over woningdelen en in het bestemmingsplan meer ruimte te geven aan kamergewijze verhuur van sociale huurwoningen en nadelige regels voor de kamerhuurders in onze huurwoningen af te schaffen.
Bij nieuwbouw naast kwantitatieve voorwaarden, zich hard te maken voor kwalitatieve voorwaarden en hierop te sturen door dit op te nemen in de anterieure overeenkomsten met ontwikkelaars.
- Kwantitatieve voorwaarden: 30% sociale huur en hiermee invulling te geven aan de Woondeal/Nationale Prestatieafspraken.
- Kwalitatieve voorwaarden: Conform de ontwikkelopgave en ProductMarktCombinaties van Omnia Wonen.
Omnia Wonen te zien als preferente partner voor de ontwikkeling van sociale huurwoningen, om zo langdurige sociale huurvoorraad te garanderen. Daarnaast vragen wij de gemeente om:
- Corporaties in positie te brengen en actief contact tot stand te brengen tussen Omnia Wonen en ontwikkelaars, die sociale huur moeten/willen bouwen.
- Locaties te verwerven en Omnia Wonen grond te gunnen zodat wij zelf projecten kunnen ontwikkelen.
- Omnia Wonen tijdig te betrekken bij het stedenbouwkundig plan voor nieuwbouwlocaties, waardoor wij nog invloed kunnen uitoefenen.
- Lage grondprijzen te hanteren ten behoeve van de ontwikkeling van betaalbare sociale huurwoningen.
- Actief te sturen op versnelling van woningbouw door organiseren van versnellingstafels, voldoende capaciteit beschikbaar te stellen en te werken met efficiënte planningen en procedures.
- De haalbaarheid van projecten niet te beperken met extra kwaliteitseisen voor b.v. duurzaamheid boven op de wettelijke regelgeving. Extra maatregelen kosten in verhouding tot het resultaat veel geld en vertragen de productiesnelheid.
- Particuliere investeerders die sociale woningbouw realiseren te binden aan de Huisvestingsverordening en om deze partijen mee te laten delen in het huisvesten van bijzondere aandachtsgroepen.
De gemeentelijke parkeernormen te herzien ten behoeve van haalbaarheid projecten.
Een initiërende en coördinerende rol te nemen op de urgente thema’s die spelen rondom nieuwbouw, zoals stikstof en het verzwaren van energienetwerken, zodat wij onze nieuwbouwplannen en de installatie van (hybride) warmtepompen en zonnepanelen effectief kunnen realiseren.

2. Huurders wonen duurzaam & betaalbaar

Waar gaan we samen met de gemeente en SHOW voor?

Meer duurzame woningen

In Oldebroek heeft 87% van onze woningen een groen label (label A, B of C). De energieprestaties van onze woningen in de gemeente Harderwijk zijn eind 2024 als volgt verdeeld.

Energielabels
Groen Energielabel ABC	87%
Energielabel A+++	0,18%
Energielabel A++	0,00%
Energielabel A+	1,5%
Energielabel A	35%
Energielabel B	25%
Energielabel C	25%
Energielabel D	5%
Energielabel E	5%
Energielabel F	1%
Energielabel G	2%

Wij plaatsen in ieder geval zonnepanelen op eengezinswoningen als wij de technische installatie vervangen voor een hybride of all-electric installatie.

Omnia Wonen heeft in de gemeente 144 woningen waarvoor we een initiatiefbesluit (hard plan) hebben genomen om de woningen te verduurzamen.

Betaalbare woningen, passend bij het inkomen

Gemiddelde Netto huur (die huurders betalen)	€ 608
Gemiddelde Maximale huur (die Omnia Wonen mag vragen)	€ 1016

Netto Huur	Aantal	Percentage
Onder kwaliteitsgrens	71	12,84%
Onder 1e aftoppingsgrens	348	62,93%
Onder 2e aftoppingsgrens	50	9,04%
Onder DAEB-grens	83	15,01%
Boven DAEB-grens	0	0%

Een toekomstbestendige woningvoorraad

We vragen de gemeente Oldebroek om…

Wij vragen de gemeente om…

Door een goede samenwerking samen bij te dragen aan betaalbare woonlasten voor de inwoners met de laagste inkomens. Bijvoorbeeld door het opsporen en bestrijden van energiearmoede en in te zetten op bewustwording van de eigen invloed van huurders op hun energielasten. Wij denken graag mee met projecten, zodat wij samen onze huurders van dienst kunnen zijn.
Net als bij het Warmteprogramma, ons te blijven betrekken bij het opstellen van de Wijkuitvoeringsplannen voor de wijken waar Omnia Wonen woningen verhuurt.
Mee te werken aan toepassing van 15% van de vrije ruimte bij woningtoewijzing voor middeninkomens in schrijnende situaties.

3. Huurders wonen ‘gezond & wel’

De leefbaarheid in onze buurten en wijken blijft onder druk staan. Een toenemend aantal kwetsbare bewoners vraagt onze bijzondere aandacht. Je thuisbasis op orde hebben is belangrijk voor mensen; een verhuizing of ‘gedoe’ in de wijk heeft altijd impact en kan tot stress leiden. Ook statushouders willen we passend huisvesten, maar realiseren ons ook dat het huidige politieke klimaat hier veel invloed op heeft.

Ook de klimaatverandering kan met droge, hete perioden en wateroverlast leiden tot maatschappelijke ontwrichting en heeft grote gevolgen voor de mens en zijn leefomgeving. Een buurt waar mensen elkaar kennen en ontmoeten draagt bij aan het welzijn van de mens en de leefbaarheid. Samenwerking tussen gemeente, corporaties en maatschappelijke instellingen is hierbij cruciaal.

Waar gaan we samen met de gemeente en SHOW voor?

Het aantal aandachtsgroepen neemt fors toe in onze wijken en buurten. Het belang van een richtinggevende woonzorgvisie voor alle aandachtsgroepen vanuit de gemeente is daarom groot. In 2026 willen we de visie gezamenlijk vertalen naar concrete afspraken. We hebben ook oog voor onze reguliere woningzoekenden, die het steeds moeilijker krijgen op de woningmarkt.

Gezond wonen met aandacht voor verschillende behoeften van onze huurders

Omnia Wonen blijft haar bijdrage leveren aan de huisvesting van vergunninghouders. Wij streven naar een evenwichtige verdeling over de wijken. Daarnaast zet Omina Wonen zich in om het streefpercentage voor het toewijzen van woningen aan vergunninghouders te halen.

In de gemeente hebben wij woningen gelabeld voor specifieke doelgroepen. Deze zijn als volgt verdeeld:

Gelabelde woningen
Doelgroep	Aantal
Senioren	134
Jongeren	0

Uitstroom vanuit zorginstellingen

Om de wachtlijsten voor Beschermd Wonen en Maatschappelijke Opvang te verminderen, wordt uitstroom gestimuleerd. Wij streven daarbij naar een evenwichtige verdeling over de wijken. Voorwaarde vanuit Omnia Wonen is dat er adequate begeleiding door zorgpartijen voor uitstromers aanwezig is. En is een aandachtspunt dat ook voor regulier woningzoekenden voldoende woningen beschikbaar blijven. Samen met de gemeenten en zorgorganisaties in de regio Noord-Veluwe blijven wij een bijdrage leveren aan de bevordering van de uitstroom uit beschermde woonvormen en de maatschappelijke opvang. In Oldebroek streven wij naar de toewijzing van het aantal woningen voor de Centrale Uitgang volgens het vastgestelde percentage.

Langer zelfstandig wonen

In Oldebroek hebben we 106 woningen niveau 1 of hoger.

Toegankelijkheid
Niveau 1: Gelijkvloerse woning	65
Niveau 2: Rollator woning	2
Niveau 3: Rolstoel woning	0

Leefbare buurten en groene woonomgeving die uitnodigen tot ontmoeting

Wij zetten ons samen met partners in op veilige buurten en het voorkomen van overlast waar mensen prettig wonen. Dit doen we door het inzetten van buurtbemiddeling samen met de gemeente. En hebben we ook aandacht voor woonfraude. Samen met de gemeente willen we inzetten op het vergroenen van buurten en de mogelijkheden voor ontmoeting. Ook dit draagt bij aan leefbare buurten en wijken.

Vroegsignalering achterstanden

Hoe eerder bewoners met financiële zorgen in beeld zijn, hoe beter. Omnia Wonen zet zich al jaren in om vroegtijdig hulp te bieden aan huurders met financiële problemen. Dit blijven we voortzetten.

We vragen de gemeente Oldebroek om…

Wij vragen de gemeente om…

Samen te werken aan het huisvesten van mensen uit de Centrale Uitgang. Het percentage van 5% van de toewijzingen realiseren wij graag regionaal.
Samen met corporaties en netwerkpartners te werken aan leefbare wijken en buurten door:
- Mee te denken hoe we voldoende woningen beschikbaar houden voor reguliere woningzoekenden en specifieke doelgroepen voldoende kunnen spreiden over de wijk.
- Vanuit haar rol te zorgen voor de juiste begeleiding, passende zorg van kwetsbare bewoners en een zachte landing in de wijk.
- Te zorgen voor een veilige en schone openbare ruimte.
Regie te voeren bij complexe casussen op het gebied van sociale problematiek.
Met elkaar in gesprek te gaan als Omnia Wonen niet voldoende mogelijkheden ziet om aan de taakstelling voor vergunninghouders te voldoen.
In kaart te brengen welke convenanten er zijn afgesloten, waar nog een behoefte ligt en hoe wij dit wegzetten in de planning. Bijvoorbeeld het afsluiten van een overlast of woonfraude convenant of het evalueren van het Convenant vroegsignalering of WMO-convenant.
Gederfde huurinkomsten te compenseren wanneer de huur van een woning extra moet worden verlaagd om statushouders te kunnen huisvesten.
Afspraken verantwoordelijkheden regionale urgentietoekenning (kosten en mankracht) te hernieuwen.
In gesprek te gaan over een haalbare scootmobielnorm bij nieuwbouw en de wederzijdse verantwoordelijkheid bij het stallen van scootmobielen in bestaande gebouwen. Reeds toegekende scootmobiel voorzieningen te heroverwegen welke ivm nieuwe brandveiligheidsvoorschriften nu onrechtmatig gestald worden.
In het volkshuisvestelijk programma om, naast de kwantitatieve verdeling van de opgave, aandacht te schenken aan de kwalitatieve componenten behorend bij de diverse te huisvesten doelgroepen. Hierbij moet gedacht worden aan componenten zoals ontmoeting en inrichting van de openbare ruimte.
In het volkshuisvestingsprogramma een regionale woonzorgvisie op te stellen en deze met ons te delen, de uitvoering te coördineren en prestatieafspraken te maken over de invulling hiervan. Met daarnaast het vertalen van de woonzorgvisie naar vastgoedvraagstukken.
Ten aanzien van de realisatie van geclusterde woningen en zorgwoningen afspraken te maken over de randvoorwaarden, zoals financiering van en inzet op welzijn, ontmoeting en begeleiding van deze doelgroepen.
Terughoudendheid als het gaat om aanpassingen WMO voor mensen van 55 jaar of ouder in een eengezinswoningen, omdat doorstromen naar een passende woning soms wenselijker is.

8. Activiteitenoverzicht Woudenberg

1. Meer huurders wonen passend & prettig

Waar gaan we samen met de gemeente en SHOW voor?

Meer mensen een huurwoning

Omvang woningvoorraad

De woningvoorraad in de gemeente is als volgt:

Gemeente	Woudenberg
Totaal woningen	1159
Geliberaliseerde woningen	35
Onzelfstandige woningen	0

Nieuwbouw , sloop & verkoop

Omnia Wonen heeft de ambitie om tot 2034 ongeveer 270 woningen toe te voegen. In 2024 zijn er 10 woningen opgeleverd. Voor 25 woningen is er een investeringsbesluit genomen en 47 woningen zijn in ontwikkeling naar een investeringsbesluit. Sloop- / nieuwbouw doen we beperkt en alleen als er meer woningen teruggebouwd kunnen worden. Omnia Wonen heeft op dit moment geen besluit genomen om woningen in de gemeente te slopen.

Het verkopen van woningen doen we alleen als dit bijdraagt aan het realiseren van onze doelstellingen voor een toekomstbestendige portefeuille en leefbare wijken, en als we de kans hebben om meer te ontwikkelen dan volgens onze portefeuillestrategie nodig is. Onze doelstelling is om circa 10 woningen per jaar te verkopen. Het is daarbij belangrijk om een verkoopvijver van voldoende omvang aan te houden. Op dit moment hebben wij 85 woningen gelabeld voor individuele verkoop aan particulieren en aan zittende huurders. We monitoren geregeld of dit nog in balans is met de gerealiseerde verkopen en mutatiegraad.

Circa 40 woningen hebben wij gelabeld om aan te kopen (2-4 per jaar), zodra deze aan ons aangeboden worden.

Meer huurders een passend thuis

Omnia Wonen wil haar voorraad zo goed mogelijk benutten, door ons in te zetten om zoveel mogelijk huurders door te laten stromen naar een passende woning. Hiervoor zetten we verschillende instrumenten in om bijvoorbeeld de doorstroming te stimuleren. Dit doen we voor meerdere doelgroepen, zowel voor starters, gezinnen als senioren.

Omnia Wonen wil gebruik maken van de mogelijkheid om lokaal de vrije toewijzingsruimte te verruimen naar 15% om zo ook aan de kwetsbare doelgroep (huishoudens met problemen rond gezondheid, veiligheid, sociale factoren, overmacht of calamiteiten) met een inkomen net boven de inkomensgrens toe te kunnen wijzen.

Ook bij nieuwbouw ligt de focus op de sociale doelgroep en daarmee op sociale huur. We voegen alleen vrije sector huur (middenhuur) toe samen met sociale huur. Een mix van inkomens is hierbij het uitgangspunt.

In de gemeente willen wij 2 woningen met een sociaal huurcontract na huuropzegging met een geliberaliseerd huurcontract verhuren. Omnia Wonen zal geen woningen met koopconstructies toevoegen.

Postcode	Straat	Aantal
3931 KJ	Schans	2

Inspelen op kansen om nieuwbouw te versnellen

We vragen de gemeente Woudenberg om…

Wij vragen de gemeente om…

Samen te werken aan het beter benutten van de bestaande voorraad.
Bij nieuwbouw naast kwantitatieve voorwaarden, zich hard te maken voor kwalitatieve voorwaarden en hierop te sturen door dit op te nemen in de anterieure overeenkomsten met ontwikkelaars.
- Kwantitatieve voorwaarden: 30% sociale huur en hiermee invulling te geven aan de Woondeal/Nationale Prestatieafspraken.
- Kwalitatieve voorwaarden: Conform de ontwikkelopgave en ProductMarktCombinaties van Omnia Wonen.
Omnia Wonen te zien als preferente partner voor de ontwikkeling van sociale huurwoningen, om zo langdurige sociale huurvoorraad te garanderen. Daarnaast vragen wij de gemeente om:
- Corporaties in positie te brengen en actief contact tot stand te brengen tussen Omnia Wonen en ontwikkelaars, die sociale huur moeten/willen bouwen.
- Locaties te verwerven en Omnia Wonen grond te gunnen zodat wij zelf projecten kunnen ontwikkelen.
- Omnia Wonen tijdig te betrekken bij het stedenbouwkundig plan voor nieuwbouwlocaties, waardoor wij nog invloed kunnen uitoefenen.
- Lage grondprijzen te hanteren ten behoeve van de ontwikkeling van betaalbare sociale huurwoningen.
- Actief te sturen op versnelling van woningbouw door organiseren van versnellingstafels, voldoende capaciteit beschikbaar te stellen en te werken met efficiënte planningen en procedures.
- De haalbaarheid van projecten niet te beperken met extra kwaliteitseisen voor bv. duurzaamheid boven op de wettelijke regelgeving. Extra maatregelen kosten in verhouding tot het resultaat veel geld en vertragen de productiesnelheid.
- Particuliere investeerders die sociale woningbouw realiseren te binden aan de Huisvestingsverordening en om deze partijen mee te laten delen in het huisvesten van bijzondere aandachtsgroepen.
Een initiërende en coördinerende rol te nemen op de urgente thema’s die spelen rondom nieuwbouw, zoals stikstof en het verzwaren van energienetwerken, zodat wij onze nieuwbouwplannen en de installatie van (hybride) warmtepompen en zonnepanelen effectief kunnen realiseren.

2. Huurders wonen duurzaam & betaalbaar

Waar gaan we samen met de gemeente en SHOW voor?

Meer duurzame woningen

In Woudenberg heeft 90% van onze woningen een groen label (label A, B of C). De energieprestaties van onze woningen in de gemeente Woudenberg zijn eind 2024 als volgt verdeeld.

Energielabels
Groen Energielabel ABC	90%
Energielabel A+++	1%
Energielabel A++	4%
Energielabel A+	4%
Energielabel A	31%
Energielabel B	24%
Energielabel C	26%
Energielabel D	8%
Energielabel E	2%
Energielabel F	0,2%
Energielabel G	0,1%

Wij plaatsen in ieder geval zonnepanelen op eengezinswoningen als wij de technische installatie vervangen voor een hybride of all-electric installatie.

Omnia Wonen heeft in de gemeente 289 woningen in voorbereiding of uitvoering waarvoor we een initiatiefbesluit (hard plan) hebben genomen om de woningen te verduurzamen.

Betaalbare woningen, passend bij het inkomen

Gemiddelde Netto huur (die huurders betalen)	€ 659
Gemiddelde Maximale huur (die Omnia Wonen mag vragen)	€ 1050

Netto Huur	Aantal	Percentage
Onder kwaliteitsgrens	14	1,21%
Onder 1e aftoppingsgrens	729	62,9%
Onder 2e aftoppingsgrens	180	15,53%
Onder DAEB-grens	187	16,13%
Boven DAEB-grens	49	4,23%

Een toekomstbestendige woningvoorraad

We vragen de gemeente Woudenberg om…

Wij vragen de gemeente om…

Door een goede samenwerking samen bij te dragen aan betaalbare woonlasten voor de inwoners met de laagste inkomens. Bijvoorbeeld door het opsporen en bestrijden van energiearmoede en in te zetten op bewustwording van de eigen invloed van huurders op hun energielasten. Wij denken graag mee met projecten, zodat wij samen onze huurders van dienst kunnen zijn.
Net als bij het Warmteprogramma, ons te blijven betrekken bij het opstellen van de Wijkuitvoeringsplannen voor de wijken waar Omnia Wonen woningen verhuurt.
Verantwoordelijkheid te nemen voor de armoedebestrijding, onder andere door invoering van de VoorzieningenWijzer.
Mee te werken aan toepassing van 15% van de vrije ruimte bij woningtoewijzing voor middeninkomens in schrijnende situaties.

3. Huurders wonen ‘gezond & wel’

De leefbaarheid in onze buurten en wijken blijft onder druk staan. Een toenemend aantal kwetsbare bewoners vraagt onze bijzondere aandacht. De thuisbasis op orde hebben is belangrijk voor mensen; een verhuizing of ‘gedoe’ in de wijk heeft altijd impact en kan tot stress leiden. Statushouders willen we passend huisvesten, maar we realiseren ons ook dat het huidige politieke klimaat hierop veel invloed heeft.

Ook de klimaatverandering kan met droge, hete perioden en wateroverlast leiden tot maatschappelijke ontwrichting en heeft grote gevolgen voor de mens en zijn leefomgeving. Een buurt waar mensen elkaar kennen en ontmoeten draagt bij aan het welzijn van de mens en de leefbaarheid. Samenwerking tussen gemeente, corporaties en maatschappelijke instellingen is hierbij cruciaal.

Waar gaan we samen met de gemeente en SHOW voor?

Het aantal aandachtsgroepen neemt fors toe in onze wijken en buurten. Het belang van een richtinggevende woonzorgvisie voor alle aandachtsgroepen vanuit de gemeente is daarom groot. In 2026 willen we de visie gezamenlijk vertalen naar concrete afspraken. We hebben ook oog voor onze reguliere woningzoekenden, die het steeds moeilijker op de woningmarkt.

Gezond wonen met aandacht voor verschillende behoeften van onze huurders

Gezond wonen staat voor een woning en woonomgeving die aansluit op de individuele woon- en zorgbehoefte van de huurder en daardoor bijdraagt aan een goede gezondheid. We streven naar een gezonde mix van mensen in onze buurten, dat doen we door een divers woningbouwprogramma en huurbeleid toe te passen. Kwetsbare huurders hebben vaak ook behoefte aan zorg, ondersteuning of begeleiding. We vragen gemeenten om maximaal 30% toe te wijzen aan specifieke doelgroepen en urgenten en zorg te dragen voor de begeleiding. Hiermee houden we een gezonde mix en hebben ook regulier woningzoekenden kans om een woning te vinden.

We nemen onze verantwoordelijkheid voor het voorkomen of zo snel mogelijk oplossen van schulden door problemen zo vroeg mogelijk te signaleren en helpende stappen te zetten. Hierin werken we samen met onze partners in het sociaal domein.

Omnia Wonen blijft haar bijdrage leveren aan de huisvesting van statushouders. Wij streven naar een evenwichtige verdeling over de wijken. Daarnaast zet Omina Wonen zich in om het streefpercentage voor het toewijzen van woningen aan vergunninghouders te halen.

In de gemeente Woudenberg hebben wij woningen gelabeld voor specifieke doelgroepen. Deze zijn als volgt verdeeld:

Gelabelde woningen
Doelgroep	Aantal
Senioren	228
Jongeren	107

Uitstroom vanuit zorginstellingen
Om de wachtlijsten voor Beschermd Wonen en Maatschappelijke Opvang te verminderen, wordt uitstroom gestimuleerd. Wij streven daarbij naar een evenwichtige verdeling over de wijken. Voorwaarde vanuit Omnia Wonen is dat er adequate begeleiding door zorgpartijen voor uitstromers aanwezig is. En is een aandachtspunt dat ook voor regulier woningzoekenden voldoende woningen beschikbaar blijven. Samen met de gemeenten en zorgorganisaties in de regio Amersfoort blijven wij een bijdrage leveren aan de bevordering van de uitstroom uit beschermde woonvormen en de maatschappelijke opvang. In Woudenberg streven wij naar de toewijzing van het aantal woningen voor de Centrale Uitgang volgens het vastgestelde percentage.

Langer zelfstandig wonen
Een deel van onze woningen is geschikt om zorg aan huis te leveren, of is relatief eenvoudig met kleine aanpassingen geschikt te maken. Wij verhuren ook woningen die speciaal bestemd zijn voor ouderen of mensen met een beperking, maar waar niet direct zorg of begeleiding aan is gekoppeld. Het gaat veelal om gelijkvloerse woningen en soms zijn ook andere voorzieningen of aanpassingen aanwezig. Ons nieuwbouwprogramma bestaat voor een groot deel uit toegankelijke woningen om te voldoen aan de vraag. Daarnaast verkennen wij mogelijkheden voor nieuwe woonvormen en deze toe te voegen aan ons programma. Vanuit de gemeente is regie nodig voor het komen tot randvoorwaarden betreft zorg, ontmoeting en welzijn bij deze woningen en woonvormen.

In Woudenberg hebben we 412 woningen niveau 1 of hoger.

Toegankelijkheid
Niveau 1: Gelijkvloerse woning	16
Niveau 2: Rollator woning	282
Niveau 3: Rolstoel woning	114

Leefbare buurten en groene woonomgeving die uitnodigen tot ontmoeting

Vroegsignalering achterstanden

Hoe eerder bewoners met financiële zorgen in beeld zijn, hoe beter. Omnia Wonen zet zich al jaren in om vroegtijdig hulp te bieden aan huurders met financiële problemen. Dit blijven we voortzetten.

We vragen de gemeente Woudenberg om…

Wij vragen de gemeente om…

Samen te werken aan het huisvesten van mensen uit de Centrale Uitgang. Het streefpercentage van de toewijzingen realiseren wij graag regionaal.
Samen met corporaties en netwerkpartners te werken aan leefbare wijken en buurten door:
- Mee te denken hoe we voldoende woningen beschikbaar houden voor reguliere woningzoekenden en specifieke doelgroepen voldoende kunnen spreiden over de wijk.
- Vanuit haar rol te zorgen voor de juiste begeleiding, passende zorg van kwetsbare bewoners en een zachte landing in de wijk.
- Te zorgen voor een veilige en schone openbare ruimte.
Met elkaar in gesprek te gaan als Omnia Wonen niet voldoende mogelijkheden ziet om aan de taakstelling voor vergunninghouders te voldoen.
In kaart brengen welke convenanten er zijn afgesloten, waar nog een behoefte ligt en hoe wij dit wegzetten in de planning. Bijvoorbeeld het afsluiten van een overlast of woonfraude convenant of het evalueren van het Convenant vroegsignalering of WMO-convenant.
Gederfde huurinkomsten te compenseren wanneer de huur van een woning extra moet worden verlaagd om statushouders te kunnen huisvesten.
Afspraken verantwoordelijkheden regionale urgentietoekenning (kosten en mankracht) te hernieuwen.
In gesprek te gaan over een haalbare scootmobielnorm bij nieuwbouw en de wederzijdse verantwoordelijkheid bij het stallen van scootmobielen in bestaande gebouwen. Reeds toegekende scootmobiel voorzieningen te heroverwegen welke i.v.m. nieuwe brandveiligheidsvoorschriften nu onrechtmatig gestald worden.
In het volkshuisvestelijk programma om, naast de kwantitatieve verdeling van de opgave, aandacht te schenken aan de kwalitatieve componenten behorend bij de diverse te huisvesten doelgroepen. Hierbij moet gedacht worden aan componenten zoals ontmoeting en inrichting van de openbare ruimte.
In het volkshuisvestingsprogramma een regionale woonzorgvisie op te stellen en deze met ons te delen, de uitvoering te coördineren en prestatieafspraken te maken over de invulling hiervan. Met daarnaast het vertalen van de woonzorgvisie naar vastgoedvraagstukken.
Ten aanzien van de realisatie van geclusterde woningen en zorgwoningen afspraken te maken over de randvoorwaarden, zoals financiering van en inzet op welzijn, ontmoeting en begeleiding van deze doelgroepen.
Terughoudendheid als het gaat om aanpassingen WMO voor mensen van 55 jaar of ouder in een eengezinswoningen, omdat doorstromen naar een passende woning soms wenselijker is.
Flexibel te zijn met toepassing van leeftijdscriteria. Het 65+-label leidt onnodig tot leegstand.

9. Disclaimer

Financiële paragraaf

De opgenomen activiteiten zijn vanwege eerder genoemde onzekerheden onder voorbehoud van vaststelling en goedkeuring van de begroting 2026 en meerjarenbegroting door de bestuurder respectievelijk de Raad van Commissarissen. Daarnaast zijn de opgenomen activiteiten onder voorbehoud van het krijgen van borging op leningen van het Waarborgfonds sociale Woningbouw (WSW).

Ratio’s

Omnia Wonen is een financieel solide corporatie. Dit willen wij ook in de toekomst blijven. Onze investeringen moeten passen binnen de financiële parameters zoals die door AW, WSW en Omnia Wonen zelf worden gesteld.

Invloed externe omstandigheden

Externe omstandigheden beïnvloeden de investeringscapaciteit van Omnia Wonen. Het gaat met name om:

Een onzekere economie als gevolg van wereldwijde spanningen. Dit kan bijvoorbeeld leiden tot een hogere rente, dat invloed heeft op de ICR als we leningen moeten aantrekken.
De invloed van overheidsbeleid, zoals verduurzaming, nieuwbouw of huurverlaging.
Blijvende uitgaven door de Vennootschapsbelasting (o.a. ATAD).
De kosten van onderaannemers en materialen zijn fors gestegen. De oorzaak van de stijgende bouwkosten moet gezocht worden in de huidige marktsituatie.

Ambitie

We constateren dat we met de huidige ambitie om te investeren in nieuwbouw en duurzaamheid past binnen de financiële ratio’s. We zien echter dat hoge prijsstijgingen op het gebied van onderhoud en investeringen en rentestijgingen op de lange termijn effect hebben op met name de loan to value (LTV).

Colofon

We besteden veel zorg aan het samenstellen van dit magazine en streven naar juiste en volledige informatie. Toch kan het voorkomen dat de informatie niet meer correct of onvolledig is. Hieraan kunnen geen rechten ontleend worden. Ook aanvaardt Omnia Wonen geen enkele aansprakelijkheid voor schade en/of kosten die voortvloeien uit onvolledige en/of foutieve informatie in dit magazine.

Foto’s: Omnia Wonen & pexels.com (rechtenvrij)
Contact: communicatie@omniawonen.nl