1. Missie & Bedoeling

Onze missie

Als woningcorporatie doen wij er alles aan om huurders en woningzoekenden een duurzame, betaalbare en prettige thuisbasis te bieden. We willen het verschil maken voor wie ons nodig heeft, passend bij ieders specifieke situatie. Door in de buurt te zijn en te werken, kunnen we onze huurders op de beste manier ondersteunen.

Wij zijn er primair voor huishoudens die vanwege hun inkomen aangewezen zijn op een sociale huurwoning. En voor kwetsbare doelgroepen met een bijzondere woonvraag in combinatie met zorg of begeleiding. Ook mensen met een laag middeninkomen hebben steeds meer moeite met het vinden van een huis. Daarom willen we er tevens voor hen zijn op plekken waar er voldoende vraag is.

In 2026 blijven we hier volop aan werken. Dit doen en kunnen we niet alleen; dit doen we samen mét onze huurders, huurdersorganisatie SHOW, de gemeenten in ons werkgebied, onze ketenpartners, welzijn- & zorgorganisaties en andere samenwerkingspartners.

Onze Bedoeling

Onze (toekomstige) huurders een passend huis en een thuis bieden: dat is waarvoor wij ons inzetten. In wijken en buurten waarin alle mensen een plek hebben, en de woning optimaal is afgestemd op de grootte van het huishouden, de levensfase én het inkomen van onze huurders.

Voor onze huurders is het allerbelangrijkst dat zij, nu en in de toekomst, in een kwalitatief goed huis wonen waarin zij zich prettig voelen. Met woonlasten die ze kunnen betalen. Verduurzaming is daarom belangrijk, zorgt voor comfort en houdt het energieverbruik van de woning zo beperkt mogelijk.

Ook zijn onze huurders vaak gehecht aan hun woning en hun wijk. Ze willen in hun eigen woonomgeving blijven wonen en daar hun sociale contacten behouden, ook als ze ouder worden of als het even moeilijk gaat.

Wij zijn in de buurt als huurders ons nodig hebben. Doordat onze vakmannen en woonadviseurs dagelijks de wijken ingaan waar onze huurders wonen, kennen wij onze huurders en zij ons. Samen zetten wij ons in voor draagkrachtige wijken en complexen. Waarin iedereen meetelt en bewoners elkaar versterken. We zoeken elkaar snel op als er iets aan de hand is of als er vragen zijn. Door in de buurt te zijn en te werken, kunnen we onze huurders op de beste manier ondersteunen.

Ons kerngebied

Omnia Wonen huisvest een kleine 21.500 mensen in circa 8.750 woningen in elf gemeenten. We zijn thuis in stad en dorp en werken regionaal met lokale verankering.

Wij concentreren onze activiteiten in de woningmarktregio ‘Amersfoort Noord-Veluwe Zeewolde’. Ons kerngebied met de gemeenten waarop wij ons extra focussen bestaat uit: Oldebroek, Elburg, Nunspeet, Harderwijk, Woudenberg en Amersfoort. Hier zijn we volkshuisvestelijk actief en hebben we een groeiambitie. Daarbij onderhouden we intensief bestuurlijk en operationeel contact met belanghouders.

Buiten dit gebied dragen we zorg voor goed beheer met betaalbare en kwalitatief goede woningen, maar bouwen we geen nieuwe woningen. Dit bezit dat buiten de woningmarktregio ligt, zal gefaseerd worden overgedragen aan andere corporaties of worden verkocht.

Samen met huurders

Wij hechten waarde aan de mening van huurders en hun vertegenwoordigers. In al ons handelen en het (her)ontwikkelen van beleid vinden we het daarom belangrijk om onze huurdersvertegenwoordiging te betrekken, Stichting Huurdersorganisatie Omnia Wonen (SHOW). Zij hebben de afgelopen jaren bewezen een zeer waardevolle en professionele gesprekspartner te zijn.

De SHOW overlegt met Omnia Wonen en de gemeenten over het beleid dat met wonen in een sociale huurwoning te maken heeft. Van het huurprijsbeleid, de prestatieafspraken, tot het bouwen van huizen en van onderhoud tot een prettige buurt. De SHOW geeft gevraagd en ongevraagd advies. Daarbij zijn zij onafhankelijk. De SHOW gaat altijd uit van het algemene belang van de huurders. Naast de SHOW, die ons adviseert over beleid, waarderen wij ook de bewonerscommissies en bewonersadviesgroepen die actief zijn in de wijken en complexen.

We blijven zoeken naar passende vormen van huurdersparticipatie, om zo de leefwereld van de huurder binnen te halen en een plek te geven in ons beleid. Want wij herkennen én erkennen de eigen kracht van mensen en de behoefte van mensen om zichzelf te organiseren en met elkaar waardevolle zaken tot stand te brengen. Kortom: co-creatie en samenwerking, met en tussen bewoners, met professionals en hun organisaties, op basis van wederkerigheid. Daar staan wij voor.

2. Externe kaders

Het Aanbod / Activiteitenoverzicht

Dit activiteitenoverzicht is de bijdrage van Omnia Wonen aan de lokale opgave in de gemeenten waarmee wij samenwerken. Het realiseren van de opgave kunnen we niet alleen, dit doen we samen met de gemeente en de SHOW. Daarom vragen we ook een bijdrage van gemeenten en SHOW om te zorgen dat wij onze (gezamenlijke) doelstellingen kunnen realiseren.

Echter, de onzekerheid of we geformuleerde doelen kunnen realiseren, groeit naarmate de inflatie, kostenstijgingen en rentestijgingen aanhouden. Een andere factor die impact heeft en voor onzekerheid kan zorgen, is wet- en regelgeving. Vragen die in dit kader naar voren komen, zijn:

Wat zijn de gevolgen van het mogelijk afschaffen van de voorrang voor statushouders?
Wat betekent het afschaffen van de salderingsregeling voor onze huurders?
Wat gaat de (voorgenomen) Wet versterking regie volkshuisvesting voor ons betekenen?
En wat is de impact van de herijking van de regionale woondeals?

Deze onzekerheden maakt dat we als organisatie wendbaar moeten zijn en keuzes moeten maken. Maar tegelijkertijd ook duidelijk onze koers en plannen moeten blijven nastreven. Dit zijn we verplicht aan onze huurders.

Landelijk en regionaal Kader

Sinds 2022 geldt het landelijke en regionale kader in de vorm van Nationale Prestatieafspraken en de Rijksprogramma’s, als uitwerking van de Nationale Woon- en Bouwagenda. Een uitvloeisel hiervan zijn de Regionale Woondeals en de in voorbereiding zijnde Wet Versterking Regie op de Volkshuisvesting.

Omnia Wonen zal haar bijdrage aan de Nationale prestatieafspraken en de Rijksprogramma’s afstemmen op hetgeen lokaal en regionaal nodig is voor onze (toekomstige) huurders. Samen met onze partners gaan we in gesprek over ieders mogelijkheden en de wederkerigheid die nodig is.

Omnia Wonen wil in het kerngebied waar zij bezit heeft actief bijdragen aan het realiseren van de Woondeals. Buiten het kerngebied laten we dat over aan andere partijen.

De kernregio’s van Omnia Wonen liggen in de Provincie Gelderland, waar de ambitie is om 104.000 woningen tot en met 2030 te bouwen, waaronder betaalbare koop- en huurwoningen. Voor de regio Noord-Veluwe is afgesproken 12.730 woningen toe te voegen, waarvan ongeveer 30% sociale huur. Voor de regio Amersfoort gaat het in totaal om het toevoegen van 27.000  woningen, waarvan tweederde in het segment ‘betaalbaar’ valt.

Met alle gemeenten zijn de Woondeals vertaald naar de lokale opgave waaraan Omnia Wonen zich samen met de gemeenten en lokale partners blijft inzetten om de Woondeals te realiseren.

3. Interne kaders

Strategische Visie 2024 – 2028

Met en vanuit onze expertise – het wonen en samenleven van mensen met een beperkt inkomen – zetten wij ons in om passend en comfortabel wonen, groei naar een duurzame en energiezuinige woningvoorraad en een gezonde leefomgeving in aantrekkelijke en veilige buurten te realiseren. Voor onze huidige huurders en toekomstige bewoners, zowel op de korte als op de lange termijn.

Dit wordt verder uitgewerkt en ingevuld in vier strategische speerpunten:

Portefeuillestrategie

Omnia Wonen vindt het belangrijk dat haar voorraad goed benut wordt en dat zoveel mogelijk mensen passend wonen. We doen dit kwantitatief in aantallen, maar ook kwalitatief (zoals woningtype). Onze focus ligt op groei van het aantal woningen in onze kerngemeenten. Daarbuiten zullen we ons woningbezit overdragen aan andere toegelaten instellingen.

Vanuit onze doelen in de Strategische Visie, onze (financiële) mogelijkheden en de wettelijke kaders kijken we hoe we de woningportefeuille zo goed mogelijk kunnen laten aansluiten bij de (toekomstige) behoefte op de woningmarkt. De portefeuillestrategie is de koers voor de lange termijn waarop we sturen. Deze geeft aan of we woningen bijbouwen, ingrijpend willen renoveren, verkopen of zelfs slopen. Dit is de transformatieopgave, die begint bij de huidige woningvoorraad.

Voor onze portefeuille geldt:

In alle kernregio’s heeft Omnia Wonen een flink groei opgave
De focus ligt op het toevoegen van kleinere, toegankelijke woningen
Verkoop vanuit de huidige voorraad is in beperkte mate nodig om investeringsruimte te creëren
In de gemeenten waar Omnia Wonen veel bezit heeft en weinig nieuwbouwopties heeft, onderzoeken we de transformatiemogelijkheden van onze bestaande portefeuille
In zeer beperkte mate: sloop wanneer de huidige woningen lastig toekomstbestendig te maken zijn en meer woningen teruggebouwd kunnen worden dan er nu staan.

Focus op passend wonen

Aanpassing van de voorraad is lastig te realiseren en ook duur. Daarom zet Omnia Wonen zich ook in op het beter benutten van de bestaande voorraad. Uiteindelijk gaat het erom dat we maximaal onze doelgroepen helpen aan passende huisvesting. Dit doen we door een gerichte toewijzing van nieuwbouwwoningen met voorrang voor onze huurders. En wijzen we grote gezinswoningen toe aan grotere huishoudens. Ook stimuleren we ouderen om te verhuizen naar een passende woning om de doorstroming te bevorderen en verhuisketens op gang te brengen.

4. Activiteitenoverzicht Elburg

1. Meer huurders wonen passend & prettig

Door toename van het aantal huishoudens is de vraag naar sociale huurwoningen toegenomen. Onze huurders veranderen en de diversiteit neemt toe. De mensen die een woning bij ons huren, worden gemiddeld ook steeds ouder. De uitstroom van middeninkomens wordt belemmerd door gebrek aan betaalbare koop- en vrije sector huurwoningen. Daarnaast groeit de instroom van mensen uit instellingen van begeleid naar zelfstandig wonen. En er is een toenemende stroom van migranten. Onze doelgroep is steeds diverser, terwijl onze woningvoorraad in veel gemeenten eenzijdig is.

Het belangrijkst voor onze huurders is dat zij een woning willen die voelt als thuis en past als een jas. Ze willen deze woning kunnen betalen met hun eigen inkomen, waarbij er ook voldoende geld overblijft om deel te kunnen nemen aan de maatschappij.

Disclaimer Huurbevriezing
Onlangs is bekend geworden dat het kabinet in de Voorjaarsnota een huurbevriezing voor 2025 en 2026 heeft opgenomen. Op dit moment is nog onduidelijk of deze definitief doorgaat en of corporaties (voldoende) gecompenseerd gaan worden.

We verwachten dat Omnia Wonen in 2026 haar activiteiten volgens plan en afspraken kan uitvoeren. Echter, mocht de huurbevriezing doorgaan, dan zullen we de ambities verder in de tijd bij moeten stellen.

Over de ontwikkeling en de consequenties van de huurbevriezing gaan we met de gemeente in gesprek, dit kan leiden tot een bijstelling van de voorgenomen activiteiten uit dit bod.

Waar gaan we samen met de gemeente en SHOW voor?

Meer mensen een huurwoning

We bieden ongeveer 8100 huishoudens in 11 gemeenten een thuisbasis. In onze kerngemeenten blijven we de komende jaren veel sociale huurwoningen bijbouwen om meer mensen een huis en een thuis te kunnen bieden, passend bij hun woonvraag.

Omvang woningvoorraad

De woningvoorraad in de gemeente is als volgt:

Gemeente	Elburg
Totaal woningen	517
Geliberaliseerde woningen	15
Onzelfstandige woningen	0

Nieuwbouw, sloop & verkoop

Omnia Wonen heeft de ambitie om tot 2034 ongeveer 100 woningen toe te voegen. In 2024 zijn er 70 woningen waarvoor zowel een investeringsbesluit als startbesluit is genomen. Sloop- / nieuwbouw doen we beperkt en alleen als er meer woningen teruggebouwd kunnen worden. Omnia Wonen heeft op dit moment geen besluit genomen om woningen in de gemeente te slopen.

Het verkopen van woningen doen we alleen als dit bijdraagt aan het realiseren van onze doelstellingen. Op dit moment hebben wij geen woningen gelabeld voor individuele verkoop aan particulieren. Voor woningen die minder goed bij de woningportefeuille passen, houden we wel deze mogelijkheid open. We zetten ons in voor onze primaire doelgroep, hierbij is er beperkte ruimte voor de ontwikkeling van middenhuur.

Meer huurders een passend thuis

Omnia Wonen wil haar voorraad zo goed mogelijk benutten, door ons in te zetten om zoveel mogelijk huurders door te laten stromen naar een passende woning. Hiervoor zetten we verschillende instrumenten in om bijvoorbeeld de doorstroming te stimuleren. Dit doen we voor meerdere doelgroepen, zowel voor starters, gezinnen als senioren.

Omnia Wonen wil gebruik maken van de mogelijkheid om lokaal de vrije toewijzingsruimte te verruimen naar 15% om zo ook aan de kwetsbare doelgroep (huishoudens met problemen rond gezondheid, veiligheid, sociale factoren, overmacht of calamiteiten) met een inkomen net boven de inkomensgrens toe te kunnen wijzen.

Ook bij nieuwbouw ligt de focus op de sociale doelgroep en daarmee op sociale huur. We voegen alleen middenhuur toe samen met sociale huur. Een mix van inkomens is hierbij het uitgangspunt.

In de gemeente willen wij drie woningen met een sociaal huurcontract na huuropzegging met een geliberaliseerd huurcontract verhuren. Omnia Wonen zal geen woningen met koopconstructies toevoegen.

Postcode	Straat	Aantal
8084 RA	Buntgraslaan	2
8084 VX	Elsakkerweg	1
Eindtotaal		3

Inspelen op kansen om nieuwbouw te versnellen

Permanente woningbouw gaat bij Omnia Wonen voor tijdelijke woningen. Alleen als er geen mogelijkheden zijn voor permanente bebouwing, zijn tijdelijke woningen een mogelijkheid.

We vragen de gemeente Elburg om…

Wij vragen de gemeente om…

Ter compensatie van de ‘Kassenlocatie’ een andere nieuwbouwlocatie beschikbaar te stellen.
Samen te werken aan het beter benutten van de bestaande voorraad. Bijvoorbeeld door:
- Doorstroomvoorrang en de taken van de verhuiscoach te continueren. Omnia Wonen onderzoekt de mogelijkheden voor het inzetten van extra financiële prikkels en verzoekt de gemeente dit ook te doen.
Bij nieuwbouw naast kwantitatieve voorwaarden, zich hard te maken voor kwalitatieve voorwaarden en hierop te sturen door dit op te nemen in de anterieure overeenkomsten met ontwikkelaars.
- Kwantitatieve voorwaarden: 30% sociale huur en hiermee invulling te geven aan de Woondeal/Nationale Prestatieafspraken.
- Kwalitatieve voorwaarden: Conform de ontwikkelopgave en ProductMarktCombinaties van Omnia Wonen.
Omnia Wonen te zien als preferente partner voor de ontwikkeling van sociale huurwoningen, om zo langdurige sociale huurvoorraad te garanderen. Daarnaast vragen wij de gemeente om:
- Corporaties in positie te brengen en actief contact tot stand te brengen tussen Omnia Wonen en ontwikkelaars, die sociale huur moeten/willen bouwen.
- Locaties te verwerven en Omnia Wonen grond te gunnen zodat wij zelf projecten kunnen ontwikkelen.
- Omnia Wonen tijdig te betrekken bij het stedenbouwkundig plan voor nieuwbouwlocaties, waardoor wij nog invloed kunnen uitoefenen.
- Lage grondprijzen te hanteren ten behoeve van de ontwikkeling van betaalbare sociale huurwoningen.
- Actief te sturen op versnelling van woningbouw door het organiseren van versnellingstafels, voldoende capaciteit beschikbaar te stellen en te werken met efficiënte planningen en procedures.
- Om de haalbaarheid van projecten niet te beperken met extra kwaliteitseisen voor bv. duurzaamheid bovenop de wettelijke regelgeving. Extra maatregelen kosten in verhouding tot het resultaat veel geld en vertragen de productiesnelheid.
- Om particuliere investeerders die sociale woningbouw realiseren te binden aan de Huisvestingsverordening en om deze partijen mee te laten delen in het huisvesten van bijzondere aandachtsgroepen.
Een initiërende en coördinerende rol te nemen op de urgente thema’s die spelen rondom nieuwbouw, zoals stikstof en het verzwaren van energienetwerken, zodat wij onze nieuwbouwplannen en de installatie van (hybride) warmtepompen en zonnepanelen effectief kunnen realiseren.
Een proactieve houding in de samenwerking en voldoende ambtelijke capaciteit zodat projecten doorgang kunnen vinden en planningen gehaald worden.

2. Huurders wonen duurzaam & betaalbaar

In 2026 gaan we onverminderd door met het verduurzamen van onze woningen. Verduurzaming gaat niet alleen over het klimaat, maar is ook een middel in het bestrijden van de energiearmoede. Wij zetten maatregelen in om de energiebehoefte van onze woningen zoveel mogelijk te verminderen.

Voor onze huurders is het allerbelangrijkste dat zij, nu en in de toekomst, in een kwalitatief goed huis wonen waarin zij zich prettig voelen. We versnellen de verduurzaming van de meest slechte woningen, omdat hier het financiële voordeel – oftewel vermindering van woonlasten – het grootst is voor de individuele huurder. Tegelijkertijd willen we de huurder helpen te besparen door aandacht te besteden aan bewust energieverbruik. En zetten we in op het toekomstbestendig maken van onze woningen.

Waar gaan we samen met de gemeente en SHOW voor?

Meer duurzame woningen

We werken hard aan het verduurzamen van onze woningen. Op dit moment hebben we nog 297 woningen met een E, F of G label over ons gehele woningbezit. Het verduurzamen van onze woningen doen we volgens de Trias Energetica methode. Eerst isoleren we de woningen, daarna verbeteren we de installaties en waar mogelijk maken we de stap naar een CO2 neutrale woning.

We combineren duurzaamheidsmaatregelen altijd met planmatig onderhoud. Conditiemetingen bepalen waar en wanneer de investeringen nodig zijn.

In Elburg heeft 99% van onze woningen een groen label (label A, B of C). De energieprestaties van onze woningen in de gemeente Elburg zijn eind 2024 als volgt verdeeld.

Energielabels
Groen Energielabel ABC	99,42%
Energielabel A+++	0,00%
Energielabel A++	0,00%
Energielabel A+	2,9%
Energielabel A	83,72%
Energielabel B	8,72%
Energielabel C	4,06%
Energielabel D	0,58%
Energielabel E	0,00%
Energielabel F	0,00%
Energielabel G	0,00%

Wij plaatsen in ieder geval zonnepanelen op eengezinswoningen als wij de technische installatie vervangen voor een hybride of all-electric installatie.

Omnia Wonen heeft in de gemeente geen woningen waarvoor we een initiatiefbesluit (hard plan) hebben genomen om de woningen te verduurzamen.

Betaalbare woningen, passend bij het inkomen

Omnia Wonen staat voor betaalbare huisvesting. De kwaliteit van een woning bepaalt de huurprijs. Hoe hoger de kwaliteit van een woning, hoe hoger de streefhuur. De starthuur voor nieuwe huurders is betaalbaar. De huidige huren van alle woningen in de gemeente bedragen gemiddeld 62,6% van de maximaal toegestane huur.

Gemiddelde netto huur (die huurders betalen)	€ 649
Gemiddelde maximale huur (die Omnia Wonen mag vragen)	€ 1049

Een groot deel van onze woningen bieden we aan met een huurprijs onder de zogeheten aftoppingsgrenzen. We verhogen de huren elk jaar gemiddeld in lijn met de wettelijke kaders. We passen de huursombenadering toe.

Netto Huur
Onder kwaliteitsgrens	5	0,97%
Onder 1e aftoppingsgrens	344	66,54%
Onder 2e aftoppingsgrens	79	15,28%
Onder DAEB-grens	70	13,54%
Boven DAEB-grens	19	3,68%

Een toekomstbestendige woningvoorraad

De afgelopen jaren hebben we veel woningen geïsoleerd en andere maatregelen toegepast om de woningen duurzamer te maken. Het woningbezit van Omnia Wonen heeft daarom gemiddeld genomen een goed energielabel. We blijven ons hier verder voor inzetten.

Daarnaast gaan wij meer waarde hechten aan circulariteit en ontwikkelen wij beleid op basis van onze ervaringen uit pilots. Samen met de gemeenten willen we invulling geven aan de wijkuitvoeringsplannen. Voor ons staat de betaalbaarheid van onze huurders en Omnia Wonen hierin voorop.

We vragen de gemeente Elburg om…

Wij vragen de gemeente om…

Door een goede samenwerking samen bij te dragen aan betaalbare woonlasten voor de inwoners met de laagste inkomens. Bijvoorbeeld door het opsporen en bestrijden van energiearmoede en in te zetten op bewustwording van de eigen invloed van huurders op hun energielasten. Wij denken graag mee met projecten, zodat wij samen onze huurders van dienst kunnen zijn.
Net als bij het Warmteprogramma, ons te blijven betrekken bij het opstellen van de Wijkuitvoeringsplannen voor de wijken waar Omnia Wonen woningen verhuurt.
Verantwoordelijkheid te nemen voor de armoedebestrijding, onder andere door invoering van de VoorzieningenWijzer.
Mee te werken aan toepassing van 15% van de vrije ruimte bij woningtoewijzing voor middeninkomens in schrijnende situaties.

3. Huurders wonen ‘gezond & wel’

De leefbaarheid in onze buurten en wijken blijft onder druk staan. Een toenemend aantal kwetsbare bewoners vraagt onze bijzondere aandacht. De thuisbasis op orde hebben is belangrijk voor mensen; een verhuizing of ‘gedoe’ in de wijk heeft altijd impact en kan tot stress leiden. Statushouders willen we passend huisvesten, maar we realiseren ons ook dat het huidige politieke klimaat hierop veel invloed heeft.

Ook de klimaatverandering kan met droge, hete perioden en wateroverlast leiden tot maatschappelijke ontwrichting en heeft grote gevolgen voor de mens en zijn leefomgeving. Een buurt waar mensen elkaar kennen en ontmoeten draagt bij aan het welzijn van de mens en de leefbaarheid. Samenwerking tussen gemeente, corporaties en maatschappelijke instellingen is hierbij cruciaal.

Waar gaan we samen met de gemeente en SHOW voor?

Het aantal aandachtsgroepen neemt fors toe in onze wijken en buurten. Het belang van een richtinggevende woonzorgvisie voor alle aandachtsgroepen vanuit de gemeente is daarom groot. In 2026 willen we de visie gezamenlijk vertalen naar concrete afspraken. We hebben hierbij tevens oog voor onze reguliere woningzoekenden, die het steeds moeilijker krijgen op de woningmarkt.

Gezond wonen met aandacht voor verschillende behoeften van onze huurders

Gezond wonen staat voor een woning en woonomgeving die aansluit op de individuele woon- en zorgbehoefte van de huurder en daardoor bijdraagt aan een goede gezondheid. We streven naar een gezonde mix van mensen in onze buurten, dat doen we door een divers woningbouwprogramma en huurbeleid toe te passen. Kwetsbare huurders hebben vaak ook behoefte aan zorg, ondersteuning of begeleiding. We vragen gemeenten om maximaal 30% toe te wijzen aan specifieke doelgroepen en urgenten en zorg te dragen voor de begeleiding. Hiermee houden we een gezonde mix en hebben ook regulier woningzoekenden kans om een woning te vinden.

We nemen onze verantwoordelijkheid voor het voorkomen of zo snel mogelijk oplossen van schulden door problemen zo vroeg mogelijk te signaleren en helpende stappen te zetten. Hierin werken we samen met onze partners in het sociaal domein.

Omnia Wonen blijft haar bijdrage leveren aan de huisvesting van vergunninghouders. Wij streven naar een evenwichtige verdeling over de wijken. Daarnaast zet Omina Wonen zich in om het streefpercentage voor het toewijzen van woningen aan vergunninghouders te halen.

In de gemeente hebben wij woningen gelabeld voor specifieke doelgroepen. Deze zijn als volgt verdeeld:

Gelabelde woningen
Doelgroep	Aantal
Senioren	79
Jongeren	0

Uitstroom vanuit zorginstellingen

Om de wachtlijsten voor Beschermd Wonen en Maatschappelijke Opvang te verminderen, wordt uitstroom gestimuleerd. Wij streven daarbij naar een evenwichtige verdeling over de wijken. Voorwaarde vanuit Omnia Wonen is dat er adequate begeleiding door zorgpartijen voor uitstromers aanwezig is. En dat ook voor regulier woningzoekenden voldoende woningen beschikbaar blijven. Samen met de gemeenten en zorgorganisaties in de regio Noord-Veluwe blijven wij een bijdrage leveren aan de bevordering van de uitstroom uit beschermde woonvormen en de maatschappelijke opvang. In Elburg streven wij naar de toewijzing van het aantal woningen voor de Centrale Uitgang volgens het vastgestelde percentage van 5%.

Langer zelfstandig wonen

Een deel van onze woningen is geschikt om zorg aan huis te leveren, of is relatief eenvoudig met kleine aanpassingen geschikt te maken. Wij verhuren ook woningen die speciaal bestemd zijn voor ouderen of mensen met een beperking, maar waar niet direct zorg of begeleiding aan is gekoppeld. Het gaat veelal om gelijkvloerse woningen en soms zijn ook andere voorzieningen of aanpassingen aanwezig. Ons nieuwbouwprogramma bestaat voor een groot deel uit toegankelijke woningen om te voldoen aan de vraag. Daarnaast verkennen wij mogelijkheden voor nieuwe woonvormen en deze toe te voegen aan ons programma. Vanuit de gemeente is regie nodig voor het komen tot randvoorwaarden betreft zorg, ontmoeting en welzijn bij deze woningen en woonvormen.

In Elburg hebben we 77 woningen niveau 1 of hoger.

Toegankelijkheid
Niveau 1: Gelijkvloerse woning	48
Niveau 2: Rollator woning	0
Niveau 3: Rolstoel woning	29

Leefbare buurten en groene woonomgeving die uitnodigen tot ontmoeting

Wij zetten ons samen met partners in op veilige buurten en het voorkomen van overlast waar mensen prettig wonen. Dit doen we door het inzetten van buurtbemiddeling samen met de gemeente. Ook hebben we aandacht voor woonfraude. Samen met de gemeente willen we inzetten op het vergroenen van buurten en de mogelijkheden voor ontmoeting. Ook dit draagt bij aan leefbare buurten en wijken.

Vroegsignalering achterstanden

Hoe eerder bewoners met financiële zorgen in beeld zijn, hoe beter. Omnia Wonen zet zich al jaren in om vroegtijdig hulp te bieden aan huurders met financiële problemen. Dit blijven we voortzetten.

We vragen de gemeente Elburg om…

Wij vragen de gemeente om…

Samen te werken aan het huisvesten van mensen uit de Centrale Uitgang. Het percentage van 5% van de toewijzingen realiseren wij graag regionaal.
Samen met corporaties en netwerkpartners te werken aan leefbare wijken en buurten door:
- Mee te denken hoe we voldoende woningen beschikbaar houden voor reguliere woningzoekenden en specifieke doelgroepen voldoende kunnen spreiden over de wijk.
- Vanuit haar rol te zorgen voor de juiste begeleiding, passende zorg van kwetsbare bewoners en een zachte landing in de wijk.
- Te zorgen voor een veilige en schone openbare ruimte.
Regie te voeren bij complexe casussen op het gebied van sociale problematiek.
Met elkaar in gesprek te gaan als Omnia Wonen niet voldoende mogelijkheden ziet om aan de taakstelling voor vergunninghouders te voldoen.
In kaart brengen welke convenanten er zijn afgesloten, waar nog een behoefte ligt en hoe wij dit wegzetten in de planning. Bijvoorbeeld het afsluiten van een overlast of woonfraude convenant of het evalueren van het Convenant vroegsignalering of WMO-convenant.
Gederfde huurinkomsten te compenseren wanneer de huur van een woning extra moet worden verlaagd om statushouders te kunnen huisvesten.
Hernieuwen afspraken verantwoordelijkheden regionale urgentietoekenning (kosten en mankracht).
In gesprek te gaan over een haalbare scootmobielnorm bij nieuwbouw en de wederzijdse verantwoordelijkheid bij het stallen van scootmobielen in bestaande gebouwen. Reeds toegekende scootmobiel-voorzieningen te heroverwegen welke i.v.m. nieuwe brandveiligheidsvoorschriften nu onrechtmatig gestald worden.
In het volkshuisvestelijk programma, naast de kwantitatieve verdeling van de opgave, aandacht te schenken aan de kwalitatieve componenten behorend bij de diverse te huisvesten doelgroepen. Hierbij moet gedacht worden aan componenten zoals ontmoeting en inrichting van de openbare ruimte.
In het volkshuisvestingsprogramma een regionale woonzorgvisie op te stellen en deze met ons te delen, de uitvoering te coördineren en prestatieafspraken te maken over de invulling hiervan. Met daarnaast het vertalen van de woonzorgvisie naar vastgoedvraagstukken.
Ten aanzien van de realisatie van geclusterde woningen en zorgwoningen afspraken te maken over de randvoorwaarden, zoals financiering van- en inzet op welzijn, ontmoeting en begeleiding van deze doelgroepen.
Terughoudendheid als het gaat om aanpassingen WMO voor mensen van 55 jaar of ouder in eengezinswoningen, omdat doorstromen naar een passende woning soms wenselijker is.

5. Activiteitenoverzicht Harderwijk

1. Meer huurders wonen passend & prettig

Waar gaan we samen met de gemeente en SHOW voor?

Meer mensen een huurwoning

Omvang woningvoorraad

De woningvoorraad in de gemeente is als volgt:

Gemeente	Harderwijk
Totaal woningen	1354
Geliberaliseerde woningen	195
Onzelfstandige woningen	139

Nieuwbouw , sloop & verkoop

Omnia Wonen heeft de ambitie om tot 2034 ongeveer 575 woningen toe te voegen. In 2024 zijn er 370 woningen waarvoor een investeringsbesluit is genomen. Voor 10 van deze woningen is in 2024 naast het investeringsbesluit ook het startbesluit genomen. Sloop- / nieuwbouw doen we beperkt en alleen als er meer woningen teruggebouwd kunnen worden. Omnia Wonen heeft op dit moment geen besluit genomen om woningen in de gemeente te slopen.

Het verkopen van sociale huurwoningen doen we alleen als dit bijdraagt aan het realiseren van onze doelstellingen. Op dit moment hebben wij slechts twee geliberaliseerde huurwoningen gelabeld voor individuele verkoop aan particulieren. Voor woningen die minder goed bij de woningportefeuille passen, houden we wel deze mogelijkheid open. We zetten ons in voor onze primaire doelgroep, maar staan ook open voor de ontwikkeling van middenhuur.

Meer huurders een passend thuis

In de gemeente willen wij tien woningen met een sociaal huurcontract na huuropzegging met een geliberaliseerd huurcontract verhuren. Omnia Wonen zal geen woningen met koopconstructies toevoegen.

Postcode	Straat	Aantal
3845 GN	Operadreef	4
3845 HC	Torenbergerhout	1
3848 AW	Duivenkamp	3
3848 BP	Pauwenkamp	1
3848 BR	Nieuwe Grensweg	1
Eindtotaal		10

Inspelen op kansen om nieuwbouw te versnellen

Het versnellen van nieuwbouw zien we als een van de belangrijkste mogelijkheden voor het oplossen van de woningkrapte. We onderzoeken actief mogelijkheden om dit vorm te geven. We kijken bijvoorbeeld naar conceptbouw.

Permanente woningbouw gaat bij Omnia Wonen voor tijdelijke woningen. Alleen als er geen mogelijkheden zijn voor permanente bebouwing, zijn tijdelijke woningen een mogelijkheid.

Omnia Wonen zet zich in om ook in de toekomst te kunnen blijven voorzien in voldoende betaalbare woningen en tegelijkertijd voldoende middelen te hebben om haar opgaven te realiseren. Naast nieuwbouw zetten we ook in op het beter benutten van de bestaande voorraad.

We vragen de gemeente Harderwijk om…

Wij vragen de gemeente om…

Grote ontwikkelprojecten te versnellen, bijvoorbeeld Waterfront, Harderweide, Nieuw Weiburg, Kranenburg-Noord.
De subsidieregeling voor sociale huur te handhaven.
Samen te werken aan het beter benutten van de bestaande voorraad. Bijvoorbeeld door:
- Doorstroomvoorrang en de taken van de verhuiscoach te continueren. Omnia Wonen onderzoekt de mogelijkheden voor het inzetten van extra financiële prikkels en verzoekt de gemeente dit ook te doen.
- Afspraken te maken over woningdelen en in het bestemmingsplan meer ruimte te geven aan kamergewijze verhuur van sociale huurwoningen en nadelige regels voor de kamerhuurders in onze huurwoningen af te schaffen.
Bij nieuwbouw naast kwantitatieve voorwaarden, zich hard te maken voor kwalitatieve voorwaarden en hierop te sturen door dit op te nemen in de anterieure overeenkomsten met ontwikkelaars.
- Kwantitatieve voorwaarden: 30% sociale huur en hiermee invulling te geven aan de Woondeal/Nationale Prestatieafspraken.
- Kwalitatieve voorwaarden: Conform de ontwikkelopgave en ProductMarktCombinaties van Omnia Wonen.
Omnia Wonen te zien als preferente partner voor de ontwikkeling van sociale huurwoningen, om zo langdurige sociale huurvoorraad te garanderen. Daarnaast vragen wij de gemeente om:
- Corporaties in positie te brengen en actief contact tot stand te brengen tussen Omnia Wonen en ontwikkelaars, die sociale huur moeten/willen bouwen.
- Locaties te verwerven en Omnia Wonen grond te gunnen zodat wij zelf projecten kunnen ontwikkelen.
- Omnia Wonen tijdig te betrekken bij het stedenbouwkundig plan voor nieuwbouwlocaties, waardoor wij nog invloed kunnen uitoefenen.
- Lage grondprijzen te hanteren ten behoeve van de ontwikkeling van betaalbare sociale huurwoningen.
- Actief te sturen op versnelling van woningbouw door organiseren van versnellingstafels, voldoende capaciteit beschikbaar te stellen en te werken met efficiënte planningen en procedures.
- Om de haalbaarheid van projecten niet te beperken met extra kwaliteitseisen voor bv. duurzaamheid bovenop de wettelijke regelgeving. Extra maatregelen kosten in verhouding tot het resultaat veel geld en vertragen de productiesnelheid.
- Om particuliere investeerders die sociale woningbouw realiseren te binden aan de Huisvestingsverordening en om deze partijen mee te laten delen in het huisvesten van bijzondere aandachtsgroepen.
Een initiërende en coördinerende rol te nemen op de urgente thema’s die spelen rondom nieuwbouw, zoals stikstof en het verzwaren van energienetwerken, zodat wij onze nieuwbouwplannen en de installatie van (hybride) warmtepompen en zonnepanelen effectief kunnen realiseren.

2. Huurders wonen duurzaam & betaalbaar

Waar gaan we samen met de gemeente en SHOW voor?

Meer duurzame woningen

We combineren duurzaamheidsmaatregelen altijd met planmatig onderhoud. Conditiemetingen bepalen waar en wanneer de investeringen nodig zijn.

In Harderwijk heeft 82% van onze woningen een groen label (label A, B of C). De energieprestaties van onze woningen in de gemeente Harderwijk zijn eind 2024 als volgt verdeeld.

Energielabels
Groen Energielabel ABC	82,67%
Energielabel A+++	3,66%
Energielabel A++	0,61%
Energielabel A+	1,45%
Energielabel A	45,50%
Energielabel B	25,57%
Energielabel C	11,90%
Energielabel D	8,17%
Energielabel E	2,98%
Energielabel F	0,00%
Energielabel G	0,15%

Wij plaatsen in ieder geval zonnepanelen op eengezinswoningen als wij de technische installatie vervangen voor een hybride of all-electric installatie.

Omnia Wonen heeft in de gemeente geen woningen waarvoor we een initiatiefbesluit (hard plan) hebben genomen om de woningen te verduurzamen.

Betaalbare woningen, passend bij het inkomen

Gemiddelde Netto huur (die huurders betalen)	€ 611
Gemiddelde Maximale huur (die Omnia Wonen mag vragen)	€ 957

Netto Huur
Onder kwaliteitsgrens	84	6,86%
Onder 1e aftoppingsgrens	814	66,50%
Onder 2e aftoppingsgrens	60	4,90%
Onder DAEB-grens	129	11,36%
Boven DAEB-grens	127	10,38%

Een toekomstbestendige woningvoorraad

We verkennen de mogelijkheden en doen pilots met circulariteit en het hergebruik van materialen bij grote onderhoudsprojecten en nieuwbouwontwikkelingen. Op basis van de uitkomsten, ontwikkelen we beleid op het onderwerp circulariteit.
Nu de transitievisie Warmte in de gemeenten gemaakt is, geven we samen met de gemeente invulling aan de wijkuitvoeringsplannen. We werken mee op verschillende plekken aan de energietransitie waaronder de aansluiting op warmtenetten. Dit vraagt een zorgvuldig proces waarbij wij de betaalbaarheid voor huurder en Omnia Wonen voorop zetten.
Omnia Wonen volgt de ontwikkelingen rondom netcongestie op de voet en zal als dat nodig blijkt heroverwegingen maken in planningen en beleid rondom het plaatsen van duurzame, maar energievragende, installaties.

We vragen de gemeente Harderwijk om…

Het woningbezit van Omnia Wonen heeft gemiddeld genomen een goed energielabel. We hebben immers de afgelopen jaren veel woningen geïsoleerd en van een energiezuinige cv-ketel voorzien. Onze volgende stap is de bijdrage aan de energietransitie.

Wij vragen de gemeente om…

Samen te werken aan het opstellen en uitvoeren van de transitievisie warmte en de wijkgerichte aanpak.
De regie te nemen om gezamenlijk in te zetten op bewustwording van de eigen invloed van huurders op de energielasten, door gedragsverandering.
Door een goede samenwerking samen bij te dragen aan betaalbare woonlasten voor de inwoners met de laagste inkomens.
Daarnaast vragen we de gemeente om de haalbaarheid van projecten niet onder druk te zetten met extra kwaliteitseisen bovenop de wettelijke regelgeving.
Een soortenmanagementplan op te (laten) stellen, zodat verduurzamingsprojecten snel doorgang kunnen vinden.
Net als bij de Transitievisie Warmte, ons te blijven betrekken bij het opstellen van de Wijkuitvoeringsplannen voor de wijken waar Omnia Wonen woningen verhuurt. Het is in het belang van onze huurders om oplossingen te kiezen met lage kosten voor huurders, verhuurder en maatschappij, en praktische uitvoerbaarheid. In veel van onze woningen zal een all electric-oplossing hier niet aan voldoen en gaan we graag samen op zoek naar alternatieven.
Uiteraard zullen we zoveel als mogelijk gebruik maken van subsidiemogelijkheden en we vragen de gemeente om ons hierbij te ondersteunen en/of medewerking te verlenen.
Een initiërende en coördinerende rol te nemen voor het verzwaren van de energienetwerken, zodat wij onze plannen voor het plaatsen van (hybride) warmtepompen en zonnepanelen uit kunnen voeren.
Een initiërende en coördinerende rol bij de opsporing en bestrijding van energiearmoede. Wij denken graag mee met projecten, zodat we samen onze huurders van dienst kunnen zijn.
De gemeentelijke lasten laag te houden voor de laagste inkomensgroepen, zoals wij dat doen met ons gematigde huurbeleid.
Verantwoordelijkheid te nemen voor de armoedebestrijding, onder andere door invoering van de VoorzieningenWijzer.
Mee te werken aan toepassing van 15% van de vrije ruimte bij woningtoewijzing voor middeninkomens in schrijnende situaties.

3. Huurders wonen ‘gezond & wel’

Onze doelgroep is diverser en ook neemt het aantal kwetsbare mensen toe. Deze trend is mede ingezet door de extramuralisering van de zorg en de verandering van de samenleving. Je thuisbasis op orde hebben is belangrijk voor mensen; een verhuizing of ‘gedoe’ in de wijk heeft altijd impact en kan tot stress leiden. Ook de klimaatverandering kan met droge, hete perioden en wateroverlast leiden tot maatschappelijke ontwrichting en heeft grote gevolgen voor de mens en zijn leefomgeving.

Huurders zijn vaak gehecht aan hun woning en hun buurt. Daarom willen ze in hun eigen woonomgeving blijven wonen, ook als ze ouder worden of als het even moeilijk gaat. De huurder wil kunnen rekenen op hulp en steun van een netwerk dat dichtbij is. Mensen ontmoeten en ‘noaberschap’ – het omzien naar elkaar – zijn belangrijke wapens tegen eenzaamheid en ouder worden. Tegelijkertijd wil een huurder, net als iedereen, gezien en gehoord worden in zijn eigen persoonlijke situatie. In een gezonde woning en groene woonomgeving wil de huurder zo lang mogelijk zelfstandig wonen met regie over zijn eigen leven.

Waar gaan we samen met de gemeente en SHOW voor?

De vraag om specifieke doelgroepen te huisvesten neemt toe. Hierdoor nemen de kansen voor regulier woningzoekenden op een sociale huurwoning af. Bovendien geeft het huisvesten van veel bijzondere doelgroepen een druk op de leefbaarheid in wijken. Wij blijven hierover graag samen met gemeente, collega corporaties en maatschappelijke partijen in gesprek. Daarnaast willen we gezamenlijk inzichtelijk maken aan welke doelgroep wij onze woningen toewijzen. Zodat we kunnen laten zien wat de kansen van de diverse groepen woningzoekenden op de woningmarkt zijn.

Gezond wonen met aandacht voor verschillende behoeften van onze huurders

Gezond wonen staat voor een woning en woonomgeving die aansluit op de individuele woon- en zorgbehoefte van de huurder en daardoor bijdraagt aan een goede gezondheid.
We streven naar een gezonde mix van mensen in onze buurten, dat doen we door een divers woningbouwprogramma en huurbeleid toe te passen.
Kwetsbare huurders hebben vaak ook behoefte aan zorg, ondersteuning of begeleiding. We vragen gemeenten om maximaal 30% toe te wijzen aan specifieke doelgroepen en urgenten en zorg te dragen voor de begeleiding. Hiermee houden we een gezonde mix en hebben ook regulier woningzoekenden kans om een woning te vinden.

Huisvesting Vergunninghouders

Uw gemeente draagt ervoor zorg dat vergunningshouders een woning krijgen. Daarnaast zorgt u voor passende begeleiding en draagvlak onder uw inwoners. De taakstelling vergunninghouders is dit jaar opnieuw hoog. Omnia Wonen blijft haar bijdrage leveren in de huisvesting van vergunningshouders. Wij streven naar een evenwichtige verdeling over de wijken. We vinden het belangrijk dat daarbij voldoende aandacht is voor draagvlak onder uw inwoners en de impact op de mogelijkheden voor bestaande woningzoekenden. Goede begeleiding van vergunninghouders door partners en het betrekken van omwonenden is daarom van groot belang. Omnia Wonen blijft haar bijdrage leveren in de huisvesting van vergunningshouders en zal naar rato van haar aandeel in de totale sociale huurvoorraad in de gemeente vergunninghouders huisvesten. We gaan graag met elkaar in overleg als de taakstelling hoger is dan waar Omnia Wonen aan kan voldoen. In uw gemeente hebben we in 2023 7 woningen toegewezen aan vergunninghouders.

Senioren

In uw gemeente hebben we 244 van onze woningen specifiek gelabeld voor de doelgroep senioren. Wanneer een dergelijke woning vrijkomt wordt deze opnieuw aan deze doelgroep verhuurd. Dit jaar gaan we verder met het maken van een nadere analyses/evaluaties van onze seniorencomplexen. Op basis van deze analyses willen we een plan van aanpak maken voor deze complexen.

Jongeren

Omnia Wonen heeft in uw gemeente geen woningen gelabeld voor jongeren.

Uitstroom vanuit zorginstellingen

Om de wachtlijsten voor Beschermd Wonen en Maatschappelijke Opvang te verminderen, wordt uitstroom gestimuleerd. Wij streven daarbij naar een evenwichtige verdeling over de wijken. Een adequate begeleiding door zorgpartijen voor uitstromers om onder andere terugval te voorkomen is voor ons een belangrijke voorwaarde om een woning beschikbaar te stellen. Belangrijk aandachtspunt daarbij is dat er ook voldoende woningen beschikbaar moeten blijven voor reguliere woningzoekenden.

Samen met de gemeenten en zorgorganisaties in de regio Noord-Veluwe blijven wij een bijdrage leveren aan de bevordering van de uitstroom uit beschermde woonvormen en de maatschappelijk opvang. Omnia Wonen stelt naar rato van het woningaantal sociale huurwoningen via de Centrale Uitgang beschikbaar voor woningzoekenden die vanuit een zorginstelling op zoek zijn naar een passende woning om uit te stromen. In 2023 hebben wij in uw gemeente 4 woning(en) beschikbaar gesteld voor de Centrale Uitgang.

Omnia Wonen wil samen met de gemeente, andere corporaties en partners inzetten op het streven naar het creëren van inclusieve, veerkrachtige wijken en buurten. Dit kunnen we alleen samen. Daarom willen we afspraken maken over hoe we de huisvesting van specifieke doelgroepen samen vormgeven en concentratie van kwetsbare doelgroepen tegengaan.

Adequate dienstverlening die bijdraagt aan gevoel van welbevinden

We werken volgens de principes van stress-sensitieve dienstverlening. We willen in ons contact met de klant graag werken vanuit realistische verwachtingen gericht op duurzame verbetering voor de huurder. Motiverende gespreksvoering is een belangrijk onderdeel van stress-sensitief werken: het is een werkwijze om mensen te begeleiden bij gedragsverandering.
We nemen onze verantwoordelijkheid voor het voorkomen of zo snel mogelijk oplossen van schulden door problemen zo vroeg mogelijk te signaleren en helpende stappen te zetten. Hierin werken we samen met onze partners in het sociaal domein.

Een thuisbasis die ‘gezond & wel’ is

We hebben al verschillende vormen van geclusterd wonen en ook bij nieuwbouwontwikkeling verkennen we de mogelijkheden van geclusterd en beschut wonen. Zo voegen we stap voor stap nieuwe woonvormen toe aan ons programma.
De vraag naar toegankelijke woningen is groot, ons nieuwbouwprogramma bestaat dan ook voor een groot deel uit toegankelijke woningen.
We zetten in op het voorkomen van hittestress en wateroverlast, waardoor onze woningen leefbaar en gezond blijven. Bij het maken van nieuwbouwplannen is dit onderdeel van het PvE.

Langer zelfstandig wonen

In 2022 zijn wij overgegaan op een universele classificatie voor de toegankelijkheid voor al onze gemeenten (VERA). We hebben in kaart gebracht welke van onze woningen geschikt zijn voor mensen die niet (meer) zo goed ter been zijn. Het classificatiesysteem verdeelt de geschikte woningen in drie klassen: gelijkvloerse woning, rollatorwoning of rolstoelwoning. Wij hebben ook de woningen die voorheen nog geen toegankelijkheidslabel hadden ingedeeld. Er kunnen zich dus verschillen voordoen met voorgaande jaren.

In Harderwijk hebben we 699 woningen niveau 1 of hoger.

Toegankelijkheid
Niveau 1: Gelijkvloerse woning	501
Niveau 2: Rollator woning	55
Niveau 3: Rolstoel woning	143

Omnia Wonen voelt zich verantwoordelijk om ‘langer zelfstandig’ te faciliteren door het merendeel van haar woningen bij planmatig binnenonderhoud en nieuwbouw op een (nog te bepalen) basisniveau te brengen. Met relatief kleine en generiek aan te brengen voorzieningen maken we het zo mogelijk om het overgrote deel van de mensen – al dan niet met ondersteuning – langer zelfstandig te laten wonen. Stapsgewijs vertalen we de interne visie Wonen en zorg naar beleid en plannen op complexniveau.

Wonen is een van de meest urgente vraagstukken op dit moment, in algemene zin en voor senioren in het bijzonder. Al dan niet in samenhang met zorg. De lokale woonzorgvisie bevat de opgave van zelfstandig wonen en verpleegzorg en kan worden vertaald naar concrete prestatieafspraken hoe deze opgave wordt ingevuld.

Woningen die in het bijzonder geschikt zijn voor bepaalde doelgroepen, verhuren wij met voorrang aan deze groepen. Vanuit inclusieve wijken betekent dit dat we specifieke doelgroepen zoveel mogelijk proberen te spreiden over ons woningbezit.

Woningen, die ingrijpend zijn aangepast voor mensen met een beperking, willen we na mutatie opnieuw verhuren aan mensen die op een dergelijke woning zijn aangewezen, mits dit niet tot extra leegstand leidt. Wij verwachten van de gemeente dat zij ook haar verantwoordelijkheid neemt in het aanleveren van passende kandidaat-huurders en eventuele compensatie bij huurderving.

We zijn terughoudend in het exclusief bouwen voor één doelgroep en voor één zorginstelling. Dit past namelijk niet in onze visie op een inclusieve samenleving en sluit niet aan op het beginsel van scheiden van wonen en zorg. Omnia Wonen zet zich in voor het realiseren van gestippeld wonen.

Leefbare buurten en groene woonomgeving die uitnodigen tot ontmoeting

Wij zetten ons samen met partners in op veilige buurten en het voorkomen van overlast waar mensen prettig wonen.
Om escalatie van burenruzies te voorkomen zien wij Buurtbemiddeling als een goed middel, waar wij samen met de gemeenten aan bijdragen.
Met de hoge druk op de woningmarkt neemt het risico op woonfraude toe. Samen met partners pakken we woonfraude stevig aan.
We gaan graag met de gemeenten in gesprek over vergroening van openbare ruimten in onze buurten en het stimuleren van ontmoeting.
We trekken graag samen met gemeenten op in het voorkomen van wateroverlast en het onderzoeken van alternatieve vormen van wateropslag in onze buurten. Het inzetten van tegelwip-projecten, vergroenen van tuinen en afkoppelen van HWA behoort dan tot de mogelijkheden. Wij hebben al opgenomen in onze huurovereenkomsten dat 60% van de tuin waterdoorlatend moet zijn.

Vroegsignalering achterstanden

Hoe eerder bewoners met financiële zorgen in beeld zijn, hoe beter. Omnia Wonen zet zich al jaren in om vroegtijdig hulp te bieden aan huurders met financiële problemen. Het Landelijke Convenant Vroegsignalering geeft de ruimte om bestaande afspraken tussen partijen voort te zetten en maakt maatwerk mogelijk.

We vragen de gemeente Harderwijk om…

Wij vragen de gemeente om…

Een woonzorgvisie op te stellen met daarin ook concrete vastgoedvraagstukken.
Uitvoering te geven aan het WMO-convenant.
Regie te voeren bij complexe casussen op het gebied van sociale problematiek.
Te faciliteren met ingrijpende aanpassingen aan de woning door invulling te geven aan het WMO-convenant.
Om samen met corporaties en netwerkpartners te werken aan leefbare wijken en buurten vanwege de toename van kwetsbare bewoners.
Om de woonzorgvisie te actualiseren/op te stellen en met ons te delen, de uitvoering te coördineren en prestatieafspraken te maken over de invulling hiervan. Het vertalen van de woonzorgvisie naar vastgoedvraagstukken.
Te zorgen voor een veilige en schone openbare ruimte.
Daadkrachtig op te treden in het project Maatwerkwoningen, zodat we tot realisatie over kunnen gaan.
In gesprek te blijven over een nieuw te ontwikkelen woonwagenlocatie zodat we samen met UWOON woonwagens in de sociale huur kunnen realiseren.
Het project Kleurrijk Krachtig Hofdijkflat met ons voor te zetten in 2025 om de leefbaarheid te verbeteren. Daarnaast zijn er leefbaarheidsprojecten in Walstein en de Zeebuurt en is in enkele complexen inzet nodig voor de leefbaarheid in relatie tot woonruimteverdeling.
Samen te werken aan het huisvesten van mensen uit de Centrale Uitgang. Het percentage van 5% van de toewijzingen realiseren wij graag regionaal.
De prettige samenwerking met het sociale netwerk samen voort te zetten. Op het gebied van leefbaarheid/overlast zien we hier mooie resultaten. Hierbij denken we ook aan een gezamenlijke aanpak op veiligheid.
Aandacht te hebben voor de uitvoering van het Convenant Vroegsignalering.
Vanuit haar rol te zorgen voor de juiste begeleiding, passende zorg van kwetsbare bewoners en een zachte landing in de wijk.
Mee te denken hoe we voldoende woningen beschikbaar houden voor reguliere woningzoekenden en specifieke doelgroepen voldoende kunnen spreiden over de wijk. Waardoor wijken en buurten leefbaar blijven.
Regie te nemen om de vraag naar woonruimte voor specifieke doelgroepen in kaart te brengen.
Met elkaar in gesprek te gaan als Omnia Wonen niet voldoende mogelijkheden ziet om aan de taakstelling voor vergunninghouders te voldoen.
Een overlast Convenant af te sluiten, zodat het proces en de rolverdeling helder is.
Met ons een Convenant over woonfraude af te sluiten en meer samen te werken, zodat wij ook inzicht hebben in het vervolgtraject.
Leegstand te voorkomen door tijdig passende kandidaat-huurders aan te dragen.

6. Activiteitenoverzicht Nunspeet

1. Meer huurders wonen passend & prettig

Waar gaan we samen met de gemeente en SHOW voor?

Meer mensen een huurwoning

Omnia Wonen verhuurt woningen aan ongeveer 8100 huishoudens in elf gemeenten. Omnia Wonen gaat de komende jaren veel sociale huurwoningen in de kernregio bijbouwen.
Onze focus ligt op groei van het aantal woningen in onze kerngemeenten. Hiermee anticipeert Omnia Wonen niet alleen in kwantitatieve zin (aantallen) op de vraag, maar ook in kwalitatieve zin (woningtype, locatie enz).
Omnia Wonen zal ook, sporadisch, woningen in gemeenten met veel bezit vervangen door woningen die beter aansluiten bij de toekomstige woningvraag. Dit doen we alleen als er meer woningen terug gebouwd kunnen worden.
Verkoop vanuit de huidige voorraad is in beperkte mate nodig om investeringsruimte te creëren en de portefeuillestrategie te realiseren.
Mensen met een midden inkomen behoren niet tot onze primaire doelgroep. Wij hebben beperkte ruimte voor middenhuur. Wij staan open voor de ontwikkeling van middenhuur op verzoek van een gemeente, alleen wanneer het een sociaal project of verwerving van grond mogelijk maakt én behoefte is aangetoond.

Vanuit onze doelen in de Strategische Visie, onze (financiële) mogelijkheden en de wettelijke kaders kijken we hoe we de woningportefeuille zo goed mogelijk kunnen laten aansluiten bij de (toekomstige) behoefte op de woningmarkt. De portefeuillestrategie is de koers voor de lange termijn waarop we sturen. Deze geeft aan of we woningen bijbouwen, ingrijpend willen renoveren, verkopen of zelfs slopen. Dit is de transformatieopgave, die begint bij de huidige woningvoorraad.

Omvang woningvoorraad

De woningvoorraad (31-12-23) is als volgt:

Gemeente	Nunspeet
Totaal woningen	2588
Geliberaliseerde woningen	37
Onzelfstandige woningen	23

In 2023 zijn 23 woningen in het project Kijktuinen opgeleverd en 28 appartementen in Molenbeek.

Nieuwbouw

Het realiseren van de plannen en de ambitie is afhankelijk van het resultaat van de gezamenlijke inspanning (gemeente en corporatie) om locaties beschikbaar te krijgen. Er zijn geen woningen, waarvoor een investerings/realisatiebesluit is genomen en er zijn 63 woningen waarvoor een startbesluit is genomen, waarvan de haalbaarheid wordt onderzocht. Omnia Wonen heeft de ambitie om tot 2034 ongeveer 440 woningen toe te voegen.

Omnia Wonen heeft voor de volgende locaties een startbesluit genomen.

Project	Aantal
Weversweg, Fase 2	15
Uitleg / Jan Topweg	13
Stationslaan	11
Sportzaal Piersonstraat	24
Eindtotaal	63

In verband met een tekort aan locaties is flex-wonen ook een optie, hoewel onze voorkeur gaat naar permanente woningen. Omnia Wonen zal ook, sporadisch, woningen in gemeenten met veel bezit vervangen door woningen die beter aansluiten bij de toekomstige woningvraag en te kunnen verdichten. In de portefeuille-strategie is hiertoe een eerste inventarisatie gemaakt. Omnia Wonen heeft op dit moment geen besluit genomen om woningen in Nunspeet te slopen.

Verkoop

Omnia Wonen zet complexgewijze verkoop actief in als onderdeel van het realiseren van onze portefeuillestrategie. Verkoop wordt ingezet om:

Opbrengsten te genereren om de andere doelen te bereiken. Verkoop uit niet-kerngebied wordt o.a. benut voor (extra) toevoegingen in het kerngebied.
Transformatie binnen gemeenten in het kerngebied te realiseren. In betreffende gemeenten kan door verkoop voorzien worden in aanbod van betaalbare koop en het verminderen van voorraad die niet goed aansluit bij kwalitatieve vraag naar sociale huurwoningen.
Het bieden van relatief goedkope koopwoningen voor huurders uit sociale huurwoningen met een middeninkomen.

Omnia Wonen heeft op dit moment de volgende woningen gelabeld voor verkoop:

Postcode	Straat	Aantal
8071 CW	Industrieweg	3
8071 DS	Houtersweg	4
8071 HG	Wethouder van Olstweg	1
8071 HH	Wethouder van Olstweg	1
8071 VS	Vivaldi-erf	3
8072 AD	Heemskerklaan	7
8072 AE	Heemskerklaan	1
8072 DH	Beukenlaan	4
8072 DM	Wildelandweg	3
8072 DN	Driftweg	3
8072 JE	Mesdaghout	6
8072 JG	Mesdaghout	5
8072 JH	Mesdaghout	1
8072 JM	Mauvekant	7
8072 JR	Jongkindhoek	6
8072 JS	Jongkindhoek	8
8072 JT	Jongkindhoek	1
8072 JV	Jongkindhoek	2
8072 WD	Treubstraat	4
8072 WE	Treubstraat	4
8072 WG	Treubstraat	3
8077 SL	Doornenkamp	3
Eindtotaal		80

Meer huurders een passend thuis

Omnia Wonen wil haar voorraad zo goed mogelijk benutten, door ons in te zetten om zoveel mogelijk huurders door te laten stromen naar een passende woning.

We motiveren senioren in een grote eengezinswoning om de stap naar een beter passende woning te maken door te werken met een verhuiscoach en doorstroomvoorrang.
We zetten ons in om grotere woningen te laten bewonen door grotere huishoudens, bijvoorbeeld door het invoeren van een bezettingsnorm op woningen.
We onderzoeken mogelijkheden om in- en doorstroming van jongeren te bevorderen.
Huurders met een hoger inkomen bieden we de kans om met voorrang door te stromen naar een middenhuur- of verkoopwoning van ons.
We onderzoeken mogelijkheden tot woningdelen, zoals hospitaverhuur, friendscontracten en kamergewijze verhuur.
Omnia Wonen wil gebruik maken van de mogelijkheid om lokaal de vrije toewijzingsruimte te verruimen naar 15% om zo ook aan de kwetsbare doelgroep (huishoudens met problemen rond gezondheid, veiligheid, sociale factoren, overmacht of calamiteiten) met een inkomen net boven de inkomensgrens toe te kunnen wijzen.
Ook bij nieuwbouw ligt de focus op de sociale doelgroep en daarmee op sociale huur. We voegen alleen vrije sector huur (middenhuur) toe samen met sociale huur. Een mix van inkomens is hierbij het uitgangspunt. Omnia Wonen zal bovendien geen woningen met koopconstructies toevoegen.

Liberaliseren

Wij willen een beperkt aantal woningen liberaliseren voor een gezonde mix van mensen en woningen in onze wijken, waarbij een woning met een sociaal huurcontract na huuropzegging met een geliberaliseerd huurcontract wordt verhuurd. Deze woningen zijn nu met een sociaal huurcontract opgenomen in de niet-daeb woningvoorraad conform het vastgestelde scheidingsvoorstel daeb/niet-daeb.

In een enkel geval komt het voor dat we een woning niet geliberaliseerd kunnen verhuren en de woning toch met een sociaal huurcontract wordt verhuurd. Hierdoor fluctueren de aantallen te liberaliseren woningen per jaar.

In Nunspeet willen we 11 woningen met een sociaal huurcontract na huuropzegging met een geliberaliseerd huurcontract verhuren.

Postcode	Straat	Aantal
8071 CB	Haverkamp	7
8075 AG	Ds. Kalshovenweg	3
8075 AH	Gerrit Mouwweg	1
Eindtotaal		11

Inspelen op kansen om nieuwbouw te versnellen

Conceptbouw zien we als goede methode om de woningbouw te versnellen. Daarom voeren we pilots uit met conceptbouw.
Omnia Wonen onderzoekt mogelijkheden om het nieuwbouwproces te versnellen, door bijvoorbeeld door te werken met parallelle procedures.
Als er kansen ontstaan om bestaand bezit te verwerven dan staat Omnia Wonen daarvoor open, mits het aansluit bij de portefeuillestrategie.
We geven de voorkeur aan permanente woningen en voegen alleen tijdelijke verplaatsbare woningen toe als er niet voldoende locaties zijn voor permanente woningbouw en het financieel haalbaar is.

We vragen de gemeente Nunspeet om…

Omnia Wonen zet zich in om ook in de toekomst te kunnen blijven voorzien in voldoende betaalbare woningen en tegelijkertijd voldoende middelen te hebben om haar opgaven te realiseren. Voor de verschillende gemeenten is in de portefeuillestrategie aangegeven voor welke doelgroepen de toevoegingen geschikt moeten zijn. Aanpassing van de voorraad is lastig te realiseren en ook duur. Daarom zet Omnia Wonen ook in op het beter benutten van de bestaande voorraad.

Wij vragen de gemeente om…

Betaalbare (kleine) bouwkavels te leveren vooral in de kern Nunspeet.
Ontwikkelprojecten te versnellen, bijvoorbeeld ’t Hul-noord en Feithenhof.
Samen te werken in het opstellen van de huisvestingsverordening over o.a. de verdeling van de sociale huurwoningen. En ook de huurdersorganisaties hierin te betrekken.
Door te gaan met de doorstroomvoorrang en samen de taken van de verhuiscoach en de Verhuiskostenvergoeding te continueren.
Toe te staan dat grotere woningen met meer slaapkamers toegewezen mogen worden aan meerpersoonshuishoudens.
Afspraken te maken over woningdelen. Ook in het bestemmingsplan meer ruimte te geven aan kamergewijze verhuur van sociale huurwoningen en nadelige regels voor de kamerhuurders in onze huurwoningen af te schaffen.
Zich hard te maken voor een kwalitatief goede sociale huurvoorraad door naast kwantitatieve voorwaarden (aantallen) ook te sturen op kwalitatieve voorwaarden, sociale huur en deze op te nemen in anterieure overeenkomsten met ontwikkelaars. Wij vragen de kwalitatieve voorwaarden aan te laten sluiten bij de portefeuillestrategie van corporaties.
Om oneigenlijke sociale huur te voorkomen door de corporatie als preferente partner te zien voor sociale huur. Hiermee wordt exploitatie in de sociale huur voor lange termijn gegarandeerd, evenals een afdoende sociaal beheer. Wij vragen de gemeente om corporaties in positie te brengen en actief contact tot stand te brengen tussen ontwikkelaars, die sociale huur moeten/willen bouwen en Omnia Wonen.
In kaart te brengen hoeveel sociale huur door andere partijen dan corporaties worden verhuurd.
Locaties te verwerven en voor de ontwikkeling van sociale woningbouw Omnia Wonen grond te gunnen, waardoor wij zelf projecten kunnen ontwikkelen die goed aansluiten op de haalbaarheid en passende concepten.
Omnia Wonen tijdig te betrekken bij het stedebouwkundig plan voor nieuwbouwlocaties, waardoor we nog invloed kunnen uitoefenen.
Bilateraal te overleggen in een projectenoverleg over de kansen, mogelijkheden en knelpunten bij acquisities en ontwikkelingen. Om zo een vlotte voortgang te houden op projecten en waar nodig snel te zoeken.
Te focussen op de inzet van middelen op sociale huur en niet op maatschappelijk gebonden eigendom (sociale koop).
Beperkte ruimte voor middenhuur: alleen wanneer het een sociaal project of verwerving van grond mogelijk maakt én behoefte is aangetoond.
Woningmarktonderzoek gezamenlijk uit te voeren, zodat partijen hetzelfde beeld hebben bij de benodigde opgave voor de toekomst en vervolgens gezamenlijk te vertalen naar concrete plannen.
Aandacht te hebben voor Flexwonen als snelle oplossing woningnood met zicht op een permanente bestemming.
Invulling te geven aan de Woondeal/NPA (30%), zoals:
- Voldoende betaalbare nieuwbouwlocaties.
- Medewerking aan soepele procedures en snelle voortgang, waardoor we meer tempo kunnen maken in de bouwproductie.
- Sturen op percentage sociale huur.
Om de haalbaarheid van projecten niet te beperken met extra kwaliteitseisen voor bv. duurzaamheid bovenop de wettelijke regelgeving. Extra maatregelen kosten verhouding tot het resultaat veel geld en vertragen de productiesnelheid.
Met een actieve houding mee te denken in stedebouwkundige randvoorwaarden zoals parkeernormen, bouwhoogtes en dergelijke.
Te zorgen voor voldoende ambtelijke capaciteit zodat projecten doorgang kunnen vinden. Om samen meer tempo te maken in de bouwproductie en daar haar eigen organisatie op in te richten. Procedures vereenvoudigen en versnellen.

2. Huurders wonen duurzaam & betaalbaar

De klimaatverandering vraagt om het (verder) verduurzamen van onze woningen, zodat we de warmtevraag beperken. Verduurzaming gaat niet alleen over het klimaat, maar ook over de woonlasten van onze huurders. De hoge energielasten en inflatie zorgen ervoor dat steeds meer huurders moeite hebben om rond te komen, waardoor betalingsproblemen en de energierekening toenemen. Dit heeft ook effect op de sociale participatie.

Voor onze huurders is het allerbelangrijkste dat zij, nu en in de toekomst, in een kwalitatief goed huis wonen waarin zij zich prettig voelen. Met woonlasten die ze kunnen betalen. Daarom ligt bij verduurzaming de focus op beheersing van de woonlasten. We versnellen de verduurzaming van de meest slechte woningen, omdat hier het financiële voordeel – oftewel vermindering van woonlasten – het grootst is voor de individuele huurder. Tegelijkertijd willen we de huurder helpen te besparen door aandacht te besteden aan bewust energieverbruik. En zetten we in op het toekomstbestendig maken van onze woningen.

Waar gaan we samen met de gemeente en SHOW voor?

Meer duurzame woningen

Omnia Wonen verduurzaamt haar voorraad volgens de Trias Energetica methode. Hierbij wordt eerst de warmtevraag teruggebracht door te isoleren. Daarna worden de installaties verbeterd en waar mogelijk de stap gemaakt naar CO2 neutrale woning.
Vanuit onze portefeuillestrategie en vastgoedsturing kijken we aan de hand van conditiemetingen waar en wanneer investeringen in de gemeenten nodig zijn. Duurzaamheidsmaatregelen c.q. het verbeteren van de energetische kwaliteit combineren we altijd met planmatig onderhoud. Daardoor kan het voorkomen dat er in een jaar geen investeringen zijn in uw gemeente.
Over het hele woningbezit heeft Omnia Wonen nog zo’n 375 woningen met een E, F, of G-label. Omnia Wonen heeft reeds voor al deze woningen plannen of is deze aan het opstellen. Uiterlijk in 2026 hebben we geen woningen met een E, F of G label meer.
We plaatsen in ieder geval zonnepanelen als we technische installaties vervangen voor een duurzamer alternatief
We onderzoeken de mogelijkheden tot het plaatsen van zonnepanelen voor onze huurders. We hebben voor twee complexen in Oldebroek en Nunspeet een pilot in voorbereiding. Bij een succesvolle evaluatie wordt dit project in 2025 verder uitgerold.

In Nunspeet heeft 95% van onze woningen een groen label (label A, B of C). De energieprestaties van onze woningen in de gemeente Nunspeet zijn eind 2023 als volgt verdeeld.

Energielabels
Groen Energielabel ABC	95,43%
Energielabel A+++	0,00%
Energielabel A++	1,25%
Energielabel A+	2,20%
Energielabel A	52,35%
Energielabel B	22,74%
Energielabel C	16,88%
Energielabel D	2,81%
Energielabel E	0,99%
Energielabel F	0,04%
Energielabel G	0,73%

Hoe we woningen verduurzamen, is mede afhankelijk van de Transitievisie Warmte en de wijkuitvoeringsplannen. Daarnaast kan planmatig onderhoud aanleiding zijn om te verduurzamen. Omnia Wonen heeft in Nunspeet 93 woningen, waarvoor we een investerings- of realisatiebesluit hebben genomen om de woningen te verduurzamen (hard plan).

In Nunspeet hebben we geen woningen met een startbesluit (zacht plan) om te verduurzamen waarvoor we een plan opstellen. Er zijn 122 woningen waarvoor we een scenario-analyse uitvoeren wat de beste toekomststrategie voor deze woningen is.

Betaalbare woningen, passend bij het inkomen

Omnia Wonen staat voor betaalbare huisvesting waarbij we een link leggen tussen de kwaliteit van de woning en de huurprijs. Hoe hoger de kwaliteit van een woning, hoe hoger de streefhuur.
70% van de woningen verhuren we onder de 2e aftoppingsgrens.
Omdat betaalbaar wonen voor onze primaire doelgroep voorop staat, passen we jaarlijks een inkomensafhankelijke huurverhoging toe voor huurders die niet tot onze doelgroep behoren, de opbrengsten hiervan komen ten goede van de primaire doelgroep.
We bieden huurders met een middeninkomen met voorrang verkoopwoningen en middenhuurwoningen aan.

De streefhuur van geliberaliseerde woningen is de markthuur van die woningen.
De huidige huren van alle woningen in Nunspeet bedragen gemiddeld 56,97% van de maximaal toegestane huur.

Gemiddelde Netto huur	€ 597,21
Gemiddelde Maximale huur	€ 1048,28
Gemiddelde Markthuur	€ 900,04

Netto Huur
Onder kwaliteitsgrens	235	9,08%
Onder 1e aftoppingsgrens	1622	62,70%
Onder 2e aftoppingsgrens	307	11,87%
Onder liberalisatiegrens	320	12,37%
Boven liberalisatiegrens	103	3,98%

Een toekomstbestendige woningvoorraad

We verkennen de mogelijkheden en doen pilots met circulariteit en het hergebruik van materialen bij grote onderhoudsprojecten en nieuwbouwontwikkelingen. Op basis van de uitkomsten, ontwikkelen we beleid op het onderwerp circulariteit.
Nu de transitievisie Warmte in de gemeenten gemaakt is, geven we samen met de gemeente invulling aan de wijkuitvoeringsplannen. We werken mee op verschillende plekken aan de energietransitie waaronder de aansluiting op warmtenetten. Dit vraagt een zorgvuldig proces waarbij wij de betaalbaarheid voor huurder en Omnia Wonen voorop zetten.
Omnia Wonen volgt de ontwikkelingen rondom netcongestie op de voet en zal als dat nodig blijkt heroverwegingen maken in planningen en beleid rondom het plaatsen van duurzame, maar energievragende, installaties.

We vragen de gemeente Nunspeet om…

Wij vragen de gemeente om…

Samen te werken aan het opstellen en uitvoeren van de transitievisie warmte en de wijkgerichte aanpak.
De regie te nemen om gezamenlijk in te zetten op bewustwording van de eigen invloed van huurders op de energielasten, door gedragsverandering.
Door een goede samenwerking samen bij te dragen aan betaalbare woonlasten voor de inwoners met de laagste inkomens.
Daarnaast vragen we de gemeente om de haalbaarheid van projecten niet onder druk te zetten met extra kwaliteitseisen bovenop de wettelijke regelgeving.
Een soortenmanagementplan op te (laten) stellen, zodat verduurzamingsprojecten snel doorgang kunnen vinden.
Net als bij de Transitievisie Warmte, ons te blijven betrekken bij het opstellen van de Wijkuitvoeringsplannen voor de wijken waar Omnia Wonen woningen verhuurt. Het is in het belang van onze huurders om oplossingen te kiezen met lage kosten voor huurders, verhuurder en maatschappij, en praktische uitvoerbaarheid. In veel van onze woningen zal een all electric-oplossing hier niet aan voldoen en gaan we graag samen op zoek naar alternatieven.
Uiteraard zullen we zoveel als mogelijk gebruik maken van subsidiemogelijkheden en we vragen de gemeente om ons hierbij te ondersteunen en/of medewerking te verlenen.
Een initiërende en coördinerende rol te nemen voor het verzwaren van de energienetwerken, zodat wij onze plannen voor het plaatsen van (hybride) warmtepompen en zonnepanelen uit kunnen voeren.
Een initiërende en coördinerende rol bij de opsporing en bestrijding van energiearmoede. Wij denken graag mee met projecten, zodat we samen onze huurders van dienst kunnen zijn.
De gemeentelijke lasten laag te houden voor de laagste inkomensgroepen, zoals wij dat doen met ons gematigde huurbeleid.
Verantwoordelijkheid te nemen voor de armoedebestrijding, onder andere door invoering van de VoorzieningenWijzer.
mee te werken aan toepassing van 15% van de vrije ruimte bij woningtoewijzing voor middeninkomens in schrijnende situaties.

3. Huurders wonen ‘gezond & wel’

Waar gaan we samen met de gemeente en SHOW voor?

Gezond wonen met aandacht voor verschillende behoeften van onze huurders

Gezond wonen staat voor een woning en woonomgeving die aansluit op de individuele woon- en zorgbehoefte van de huurder en daardoor bijdraagt aan een goede gezondheid.
We streven naar een gezonde mix van mensen in onze buurten, dat doen we door een divers woningbouw programma en huurbeleid toe te passen.
Kwetsbare huurders hebben vaak ook behoefte aan zorg, ondersteuning of begeleiding. We vragen gemeenten om maximaal 30% toe te wijzen aan specifieke doelgroepen en urgenten en zorg te dragen voor de begeleiding. Hiermee houden we een gezonde mix en hebben ook regulier woningzoekenden kans om een woning te vinden.

Huisvesting Vergunninghouders

Senioren

In uw gemeente hebben we 416 van onze woningen specifiek gelabeld voor de doelgroep senioren. Wanneer een dergelijke woning vrijkomt wordt deze opnieuw aan deze doelgroep verhuurd. Dit jaar gaan we verder met het maken van een nadere analyses/evaluaties van onze seniorencomplexen. Op basis van deze analyses willen we een plan van aanpak maken voor deze complexen.

Jongeren

Omnia Wonen heeft in uw gemeente kleine woningen, waarvan 10  in het bijzonder geschikt zijn voor jongeren en gelabeld zijn voor deze doelgroep. Wanneer een dergelijke woning vrijkomt wordt deze opnieuw aan een jongere verhuurd. Hierbij houden we bij de huurprijs rekening met de mogelijkheid op Huurtoeslag.

Uitstroom vanuit zorginstellingen

Om de wachtlijsten voor Beschermd Wonen en Maatschappelijke Opvang te verminderen, wordt uitstroom gestimuleerd. Wij streven daarbij naar een evenwichtige verdeling over de wijken. Een adequate begeleiding door zorgpartijen voor uitstromers om onder andere terugval te voorkomen is voor ons een belangrijke voorwaarde om een woning beschikbaar te stellen. Belangrijk aandachtspunt daarbij is dat er ook voldoende woningen beschikbaar moeten blijven voor reguliere woningzoekenden.

Samen met de gemeenten en zorgorganisaties in de regio Noord-Veluwe blijven wij een bijdrage leveren aan de bevordering van de uitstroom uit beschermde woonvormen en de maatschappelijk opvang. Omnia Wonen stelt naar rato van het woningaantal sociale huurwoningen via de Centrale Uitgang beschikbaar voor woningzoekenden die vanuit een zorginstelling op zoek zijn naar een passende woning om uit te stromen. In 2023 hebben wij in uw gemeente 3 woning(en) beschikbaar gesteld voor de Centrale Uitgang.

Adequate dienstverlening die bijdraagt aan gevoel van welbevinden

We werken volgens de principes van stress-sensitieve dienstverlening. We willen in ons contact met de klant graag werken vanuit realistische verwachtingen gericht op duurzame verbetering voor de huurder. Motiverende gespreksvoering is een belangrijk onderdeel van stress-sensitief werken: het is een werkwijze om mensen te begeleiden bij gedragsverandering.
We nemen onze verantwoordelijkheid voor het voorkomen of zo snel mogelijk oplossen van schulden door problemen zo vroeg mogelijk te signaleren en helpende stappen te zetten. Hierin werken we samen met onze partners in het sociaal domein.

Een thuisbasis die ‘gezond & wel’ is

We hebben al verschillende vormen van geclusterd wonen en ook bij nieuwbouwontwikkeling verkennen we de mogelijkheden van geclusterd en beschut wonen. Zo voegen we stap voor stap nieuwe woonvormen toe aan ons programma.
De vraag naar toegankelijke woningen is groot, ons nieuwbouwprogramma bestaat dan ook voor een groot deel uit toegankelijke woningen.
We zetten in op het voorkomen van hittestress en wateroverlast, waardoor onze woningen leefbaar en gezond blijven. Bij het maken van nieuwbouwplannen is dit onderdeel van het PvE.

Langer zelfstandig wonen

Toegankelijkheid
Niveau 1: Gelijkvloerse woning	418
Niveau 2: Rollator woning	48
Niveau 3: Rolstoel woning	237

Leefbare buurten en groene woonomgeving die uitnodigen tot ontmoeting

Wij zetten ons samen met partners in op veilige buurten en het voorkomen van overlast waar mensen prettig wonen.
Om escalatie van burenruzies te voorkomen zien wij Buurtbemiddeling als een goed middel, waar wij samen met de gemeenten aan bijdragen.
Met de hoge druk op de woningmarkt neemt het risico op woonfraude toe. Samen met partners pakken we woonfraude stevig aan.
We gaan graag met de gemeenten in gesprek over vergroening van openbare ruimten in onze buurten en het stimuleren van ontmoeting.
We trekken graag samen met gemeenten op in het voorkomen van wateroverlast en het onderzoeken van alternatieve vormen van wateropslag in onze buurten. Het inzetten van tegelwip-projecten, vergroenen van tuinen en afkoppelen van HWA behoort dan tot de mogelijkheden. Wij hebben al opgenomen in onze huurovereenkomsten dat 60% van de tuin waterdoorlatend moet zijn.

Vroegsignalering achterstanden

We vragen de gemeente Nunspeet om…

Wij vragen de gemeente om…

Een woonzorgvisie op te stellen met daarin ook concrete vastgoedvraagstukken.
In te zetten op snelle reactie/actie door buurtbemiddeling bij problemen. Ook bij overlast tussen huurders en woningeigenaren. Wij verwachten hierin een regierol van de gemeente.
Het voortouw te nemen en regie te voeren bij complexe casussen op het gebied van sociale problematiek.
Te faciliteren met ingrijpende aanpassingen aan de woning door invulling te geven aan het WMO-convenant.
Samen met corporaties en netwerkpartners te werken aan leefbare wijken en buurten vanwege de toename van kwetsbare bewoners.
De woonzorgvisie te actualiseren/op te stellen en met ons te delen, de uitvoering te coördineren en prestatieafspraken te maken over de invulling hiervan. Het vertalen van de woonzorgvisie naar vastgoedvraagstukken.
Te zorgen voor een veilige en schone openbare ruimte.
Duidelijk te communiceren over het plaatsen van statushouders. Nu wordt er veel kritiek geuit op Omnia Wonen, terwijl wij samen met de gemeente de taakstelling uitvoeren.
Samen op te trekken bij het project Leefbare tuinen.
Samen te werken aan het huisvesten van mensen uit de Centrale Uitgang. Het percentage van 5% van de toewijzingen realiseren wij graag regionaal.
De fijne samenwerking met verschillende partijen binnen het sociale netwerk voort te zetten. Op het gebied van leefbaarheid/overlast zien we hier mooie resultaten. Hierbij denken we ook aan een gezamenlijke aanpak op veiligheid.
Aandacht te hebben voor de uitvoering van het Convenant Vroegsignalering.
Vanuit haar rol te zorgen voor de juiste begeleiding, passende zorg van kwetsbare bewoners en een zachte landing in de wijk.
Mee te denken hoe we voldoende woningen beschikbaar houden voor reguliere woningzoekenden en specifieke doelgroepen voldoende kunnen spreiden over de wijk. Waardoor wijken en buurten leefbaar blijven.
Regie te nemen om de vraag naar woonruimte voor specifieke doelgroepen in kaart te brengen.
Met elkaar in gesprek te gaan als Omnia Wonen niet voldoende mogelijkheden ziet om aan de taakstelling voor vergunninghouders te voldoen.
Een overlast Convenant af te sluiten, zodat het proces en de rolverdeling helder is.
Met ons een Convenant over woonfraude af te sluiten en meer samen te werken, zodat wij ook inzicht hebben in het vervolgtraject.
Leegstand te voorkomen door tijdig passende kandidaat-huurders aan te dragen.

7. Activiteitenoverzicht Oldebroek

1. Meer huurders wonen passend & prettig

Waar gaan we samen met de gemeente en SHOW voor?

Meer mensen een huurwoning

Omnia Wonen verhuurt woningen aan ongeveer 8100 huishoudens in elf gemeenten. Omnia Wonen gaat de komende jaren veel sociale huurwoningen in de kernregio bijbouwen.
Onze focus ligt op groei van het aantal woningen in onze kerngemeenten. Hiermee anticipeert Omnia Wonen niet alleen in kwantitatieve zin (aantallen) op de vraag, maar ook in kwalitatieve zin (woningtype, locatie enz).
Omnia Wonen zal ook, sporadisch, woningen in gemeenten met veel bezit vervangen door woningen die beter aansluiten bij de toekomstige woningvraag. Dit doen we alleen als er meer woningen terug gebouwd kunnen worden.
Verkoop vanuit de huidige voorraad is in beperkte mate nodig om investeringsruimte te creëren en de portefeuillestrategie te realiseren.
Mensen met een midden inkomen behoren niet tot onze primaire doelgroep. Wij hebben beperkte ruimte voor middenhuur. Wij staan open voor de ontwikkeling van middenhuur op verzoek van een gemeente, alleen wanneer het een sociaal project of verwerving van grond mogelijk maakt én behoefte is aangetoond.

Omvang woningvoorraad

De woningvoorraad (31-12-23) is als volgt:

Gemeente	Oldebroek
Totaal woningen	554
Geliberaliseerde woningen	geen
Onzelfstandige woningen	geen

Nieuwbouw

Het realiseren van de plannen en de ambitie is afhankelijk van het resultaat van de gezamenlijke inspanning (gemeente en corporatie) om locaties beschikbaar te krijgen. Er zijn 30 woningen, aarvoor een investerings/realisatiebesluit is genomen en er zijn 107 woningen waarvoor een startbesluit is genomen, waarvan de haalbaarheid wordt onderzocht. Omnia Wonen heeft de ambitie om tot 2034 ongeveer 80-110 woningen toe te voegen.

Omnia Wonen heeft de volgende harde plannen voor nieuwbouw:

Project	Aantal
Versneld Wonen Oldebroek West III	30
Eindtotaal	30

Omnia Wonen heeft voor de volgende locaties een startbesluit genomen.

Project	Aantal
Complex 143/147	51
Maatwerkwoningen Oldebroek	3
Brandweerkazerne	16
Atlantis	10
Complex 1163B	8
Complex 1142A	19
Eindtotaal	107

Maatwerkwoningen

De woningen zijn bedoeld als permanente locatie voor bewoners uit Oldebroek of de regio Noord-Veluwe die vanwege afwijkend woongedrag niet meer in een reguliere woonwijk kunnen wonen. Maatwerkwoningen zijn bedoeld om bewoners, al dan niet met begeleiding, weer tot rust te laten komen en hun de gelegenheid te geven weer regie over eigen leven te nemen.

Prioritering

Het heeft onze voorkeur om prioriteit te geven aan de nieuwbouw op de locatie van de brandweerkazerne. Hierdoor kunnen we huurders uit de te slopen woningen passend huisvesten. Ook hebben we de ambitie om versneld sociale huurwoningen te bouwen in Oldebroek-West III en gaan we graag in gesprek over nog meer locaties voor sociale huur.

Omnia Wonen geeft de voorkeur aan permanente nieuwbouw boven tijdelijke flex-woningen, aangezien er inmiddels voldoende locaties in beeld zijn om de nieuwbouwopgave te kunnen realiseren. De gemeente heeft aangegeven een bijdrage te willen leveren aan de nieuwbouw voor Regio Zwolle. Op het moment dat hierover concrete plannen zijn, treden wij graag met u hierover in overleg.

Omnia Wonen zal ook, sporadisch, woningen in gemeenten met veel bezit vervangen door woningen die beter aansluiten bij de toekomstige woningvraag en te kunnen verdichten. In de portefeuille-strategie is hiertoe een eerste inventarisatie gemaakt.

Omnia Wonen heeft het voornemen om onderstaande woningen te slopen en te vervangen door nieuwe woningen.

Postcode	Straat	Aantal
8096 AK	Hollanderstraat	14
8096 AN	Spronksweg	14
Eindtotaal		28

Daarnaast worden mogelijk nog enkele woningen gesloopt voor vervangende nieuwbouw in een zacht project.

Verkoop

Omnia Wonen zet complexgewijze verkoop actief in als onderdeel van het realiseren van onze portefeuillestrategie. Verkoop wordt ingezet om:

Opbrengsten te genereren om de andere doelen te bereiken. Verkoop uit niet-kerngebied wordt o.a. benut voor (extra) toevoegingen in het kerngebied.
Transformatie binnen gemeenten in het kerngebied te realiseren. In betreffende gemeenten kan door verkoop voorzien worden in aanbod van betaalbare koop en het verminderen van voorraad die niet goed aansluit bij kwalitatieve vraag naar sociale huurwoningen.
Het bieden van relatief goedkope koopwoningen voor huurders uit sociale huurwoningen met een middeninkomen.

Omnia Wonen heeft op dit moment de volgende woningen gelabeld voor verkoop:

Postcode	Straat	Aantal
8095 RC	Harm Aartsweg	2
8095 RG	Harm Aartsweg	2
8096 AL	Hollanderstraat	4
8096 AV	Stationsweg	5
8096 BH	Zuiderzeestraatweg	2
8096 BJ	Zuiderzeestraatweg	1
8096 BP	Zuiderzeestraatweg	2
8096 BT	Tulpstraat	1
8096 BV	Tulpstraat	1
8096 VD	Van Pijkerenlaan	2
8096 VM	Bloemstraat	3
8096 VP	Bloemstraat	5
8096 XH	Ranonkel	3
8096 XJ	Ranonkel	5
8097 RX	Duinkerkerweg	1
8097 RZ	Duinkerkerweg	1
8097 SB	Van Oldebarneveldweg	3
8097 SE	Schiksweg	4
Eindtotaal		47

Meer huurders een passend thuis

Omnia Wonen wil haar voorraad zo goed mogelijk benutten, door ons in te zetten om zoveel mogelijk huurders door te laten stromen naar een passende woning.

We motiveren senioren in een grote eengezinswoning om de stap naar een beter passende woning te maken door te werken met een verhuiscoach en doorstroomvoorrang.
We zetten ons in om grotere woningen te laten bewonen door grotere huishoudens, bijvoorbeeld door het invoeren van een bezettingsnorm op woningen.
We onderzoeken mogelijkheden om in- en doorstroming van jongeren te bevorderen.
Huurders met een hoger inkomen bieden we de kans om met voorrang door te stromen naar een middenhuur- of verkoopwoning van ons.
We onderzoeken mogelijkheden tot woningdelen, zoals hospitaverhuur, friendscontracten en kamergewijze verhuur.
Omnia Wonen wil gebruik maken van de mogelijkheid om lokaal de vrije toewijzingsruimte te verruimen naar 15% om zo ook aan de kwetsbare doelgroep (huishoudens met problemen rond gezondheid, veiligheid, sociale factoren, overmacht of calamiteiten) met een inkomen net boven de inkomensgrens toe te kunnen wijzen.
Ook bij nieuwbouw ligt de focus op de sociale doelgroep en daarmee op sociale huur. We voegen alleen vrije sector huur (middenhuur) toe samen met sociale huur. Een mix van inkomens is hierbij het uitgangspunt. Omnia Wonen zal bovendien geen woningen met koopconstructies toevoegen.

Liberaliseren

In Oldebroek willen we geen woningen met een sociaal huurcontract na huuropzegging met een geliberaliseerd huurcontract verhuren.

Inspelen op kansen om nieuwbouw te versnellen

Conceptbouw zien we als goede methode om de woningbouw te versnellen. Daarom voeren we pilots uit met conceptbouw.
Omnia Wonen onderzoekt mogelijkheden om het nieuwbouwproces te versnellen, door bijvoorbeeld door te werken met parallelle procedures.
Als er kansen ontstaan om bestaand bezit te verwerven dan staat Omnia Wonen daarvoor open, mits het aansluit bij de portefeuillestrategie.
We geven de voorkeur aan permanente woningen en voegen alleen tijdelijke verplaatsbare woningen toe als er niet voldoende locaties zijn voor permanente woningbouw en het financieel haalbaar is.

We vragen de gemeente Oldebroek om…

Wij vragen de gemeente om…

De prettige samenwerking voor te zetten en te blijven mee denken op het gebied van nieuwbouw, zowel locaties als sloop/nieuwbouw.
Grote ontwikkelprojecten te versnellen, bijvoorbeeld Oldebroek West III en Centrumplan.
De subsidieregeling voor sociale huur te handhaven.
Samen te werken in het opstellen van de huisvestingsverordening over o.a. de verdeling van de sociale huurwoningen. En ook de huurdersorganisaties hierin te betrekken.
Door te gaan met de doorstroomvoorrang en samen de taken van de verhuiscoach en de Verhuiskostenvergoeding te continueren.
Toe te staan dat grotere woningen met meer slaapkamers toegewezen mogen worden aan meerpersoonshuishoudens.
Afspraken te maken over woningdelen. Ook in het bestemmingsplan meer ruimte te geven aan kamergewijze verhuur van sociale huurwoningen en nadelige regels voor de kamerhuurders in onze huurwoningen af te schaffen.
Zich hard te maken voor een kwalitatief goede sociale huurvoorraad door naast kwantitatieve voorwaarden (aantallen) ook te sturen op kwalitatieve voorwaarden, sociale huur en deze op te nemen in anterieure overeenkomsten met ontwikkelaars. Wij vragen de kwalitatieve voorwaarden aan te laten sluiten bij de portefeuillestrategie van corporaties.
Om oneigenlijke sociale huur te voorkomen door de corporatie als preferente partner te zien voor sociale huur. Hiermee wordt exploitatie in de sociale huur voor lange termijn gegarandeerd, evenals een afdoende sociaal beheer. Wij vragen de gemeente om corporaties in positie te brengen en actief contact tot stand te brengen tussen ontwikkelaars, die sociale huur moeten/willen bouwen en Omnia Wonen.
In kaart te brengen hoeveel sociale huur door andere partijen dan corporaties worden verhuurd.
Locaties te verwerven en voor de ontwikkeling van sociale woningbouw Omnia Wonen grond te gunnen, waardoor wij zelf projecten kunnen ontwikkelen, die goed aansluiten op de haalbaarheid en passende concepten.
Omnia Wonen tijdig te betrekken bij het stedebouwkundig plan voor nieuwbouwlocaties, waardoor we nog invloed kunnen uitoefenen.
Bilateraal te overleggen in een projectenoverleg over de kansen, mogelijkheden en knelpunten bij acquisities en ontwikkelingen. Om zo een vlotte voortgang te houden op projecten en waar nodig snel te zoeken.
Te focussen op de inzet van middelen op sociale huur en niet op maatschappelijk gebonden eigendom (sociale koop).
Beperkte ruimte voor middenhuur: alleen wanneer het een sociaal project of verwerving van grond mogelijk maakt én behoefte is aangetoond.
Woningmarktonderzoek gezamenlijk uit te voeren, zodat partijen hetzelfde beeld hebben bij de benodigde opgave voor de toekomst en vervolgens gezamenlijk te vertalen naar concrete plannen.
Aandacht te hebben voor Flexwonen als snelle oplossing woningnood met zicht op een permanente bestemming.
Invulling te geven aan de Woondeal/NPA (30%), zoals:
- Voldoende betaalbare nieuwbouwlocaties.
- Medewerking aan soepele procedures en snelle voortgang, waardoor we meer tempo kunnen maken in de bouwproductie.
- Sturen op percentage sociale huur.
Om de haalbaarheid van projecten niet te beperken met extra kwaliteitseisen voor bv. duurzaamheid bovenop de wettelijke regelgeving. Extra maatregelen kosten verhouding tot het resultaat veel geld en vertragen de productiesnelheid.
Met een actieve houding mee te denken in stedebouwkundige randvoorwaarden zoals parkeernormen, bouwhoogtes en dergelijke.
Te zorgen voor voldoende ambtelijke capaciteit zodat projecten doorgang kunnen vinden. Om samen meer tempo te maken in de bouwproductie en daar haar eigen organisatie op in te richten. Procedures vereenvoudigen en versnellen.

2. Huurders wonen duurzaam & betaalbaar

Waar gaan we samen met de gemeente en SHOW voor?

Meer duurzame woningen

Omnia Wonen verduurzaamt haar voorraad volgens de Trias Energetica methode. Hierbij wordt eerst de warmtevraag teruggebracht door te isoleren. Daarna worden de installaties verbeterd en waar mogelijk de stap gemaakt naar CO2 neutrale woning.
Vanuit onze portefeuillestrategie en vastgoedsturing kijken we aan de hand van conditiemetingen waar en wanneer investeringen in de gemeenten nodig zijn. Duurzaamheidsmaatregelen c.q. het verbeteren van de energetische kwaliteit combineren we altijd met planmatig onderhoud. Daardoor kan het voorkomen dat er in een jaar geen investeringen zijn in uw gemeente.
Over het hele woningbezit heeft Omnia Wonen nog zo’n 375 woningen met een E, F, of G-label. Omnia Wonen heeft reeds voor al deze woningen plannen of is deze aan het opstellen. Uiterlijk in 2026 hebben we geen woningen met een E, F of G label meer.
We plaatsen in ieder geval zonnepanelen als we technische installaties vervangen voor een duurzamer alternatief.
We onderzoeken de mogelijkheden tot het plaatsen van zonnepanelen voor onze huurders. We hebben voor twee complexen in Oldebroek en Nunspeet een pilot in voorbereiding. Bij een succesvolle evaluatie wordt dit project in 2025 verder uitgerold.

In Oldebroek heeft 84% van onze woningen een groen label (label A, B of C). De energieprestaties van onze woningen in de gemeente Harderwijk zijn eind 2023 als volgt verdeeld.

Energielabels
Groen Energielabel ABC	84,10%
Energielabel A+++	0,00%
Energielabel A++	0,00%
Energielabel A+	1,84%
Energielabel A	31,34%
Energielabel B	28,57%
Energielabel C	22,35%
Energielabel D	5,30%
Energielabel E	6,45%
Energielabel F	1,15%
Energielabel G	3,00%

Hoe we woningen verduurzamen, is mede afhankelijk van de Transitievisie Warmte en de wijkuitvoeringsplannen. Daarnaast kan planmatig onderhoud aanleiding zijn om te verduurzamen.

Omnia Wonen heeft in Oldebroek 86 woningen, waarvoor we een investerings- of realisatiebesluit hebben genomen om de woningen te verduurzamen (hard plan). In Oldebroek hebben we 4 woningen met een startbesluit (zacht plan) om te verduurzamen waarvoor we een plan opstellen. Er zijn 74 woningen waarvoor we een scenario-analyse uitvoeren wat de beste toekomststrategie voor deze woningen is.

Betaalbare woningen, passend bij het inkomen

Omnia Wonen staat voor betaalbare huisvesting waarbij we een link leggen tussen de kwaliteit van de woning en de huurprijs. Hoe hoger de kwaliteit van een woning, hoe hoger de streefhuur.
70% van de woningen verhuren we onder de 2e aftoppingsgrens.
Omdat betaalbaar wonen voor onze primaire doelgroep voorop staat, passen we jaarlijks een inkomensafhankelijke huurverhoging toe voor huurders die niet tot onze doelgroep behoren, de opbrengsten hiervan komen ten goede van de primaire doelgroep.
We bieden huurders met een middeninkomen met voorrang verkoopwoningen en middenhuurwoningen aan.

De streefhuur van geliberaliseerde woningen is de markthuur van die woningen.

De huidige huren van alle woningen in Oldebroek bedragen gemiddeld 60,16% van de maximaal toegestane huur.

Gemiddelde Netto huur	€ 576,11
Gemiddelde Maximale huur	€ 957,62
Gemiddelde Markthuur	€ 856,42

Netto Huur
Onder kwaliteitsgrens	67	12,09%
Onder 1e aftoppingsgrens	365	65,88%
Onder 2e aftoppingsgrens	47	8,48%
Onder liberalisatiegrens	72	13,00%
Boven liberalisatiegrens	3	0,54%

Een toekomstbestendige woningvoorraad

We verkennen de mogelijkheden en doen pilots met circulariteit en het hergebruik van materialen bij grote onderhoudsprojecten en nieuwbouwontwikkelingen. Op basis van de uitkomsten, ontwikkelen we beleid op het onderwerp circulariteit.
Nu de transitievisie Warmte in de gemeenten gemaakt is, geven we samen met de gemeente invulling aan de wijkuitvoeringsplannen. We werken mee op verschillende plekken aan de energietransitie waaronder de aansluiting op warmtenetten. Dit vraagt een zorgvuldig proces waarbij wij de betaalbaarheid voor huurder en Omnia Wonen voorop zetten.
Omnia Wonen volgt de ontwikkelingen rondom netcongestie op de voet en zal als dat nodig blijkt heroverwegingen maken in planningen en beleid rondom het plaatsen van duurzame, maar energievragende, installaties.

We vragen de gemeente Oldebroek om…

Wij vragen de gemeente om…

Samen te werken aan het opstellen en uitvoeren van de transitievisie warmte en de wijkgerichte aanpak.
De regie te nemen om gezamenlijk in te zetten op bewustwording van de eigen invloed van huurders op de energielasten, door gedragsverandering.
Door een goede samenwerking samen bij te dragen aan betaalbare woonlasten voor de inwoners met de laagste inkomens.
Daarnaast vragen we de gemeente om de haalbaarheid van projecten niet onder druk te zetten met extra kwaliteitseisen bovenop de wettelijke regelgeving.
Een soortenmanagementplan op te (laten) stellen, zodat verduurzamingsprojecten snel doorgang kunnen vinden.
Net als bij de Transitievisie Warmte, ons te blijven betrekken bij het opstellen van de Wijkuitvoeringsplannen voor de wijken waar Omnia Wonen woningen verhuurt. Het is in het belang van onze huurders om oplossingen te kiezen met lage kosten voor huurders, verhuurder en maatschappij, en praktische uitvoerbaarheid. In veel van onze woningen zal een all electric-oplossing hier niet aan voldoen en gaan we graag samen op zoek naar alternatieven.
Uiteraard zullen we zoveel als mogelijk gebruik maken van subsidiemogelijkheden en we vragen de gemeente om ons hierbij te ondersteunen en/of medewerking te verlenen.
Een initiërende en coördinerende rol te nemen voor het verzwaren van de energienetwerken, zodat wij onze plannen voor het plaatsen van (hybride) warmtepompen en zonnepanelen uit kunnen voeren.
Een initiërende en coördinerende rol bij de opsporing en bestrijding van energiearmoede. Wij denken graag mee met projecten, zodat we samen onze huurders van dienst kunnen zijn.
De gemeentelijke lasten laag te houden voor de laagste inkomensgroepen, zoals wij dat doen met ons gematigde huurbeleid.
Verantwoordelijkheid te nemen voor de armoedebestrijding, onder andere door invoering van de VoorzieningenWijzer.
Mee te werken aan toepassing van 15% van de vrije ruimte bij woningtoewijzing voor middeninkomens in schrijnende situaties.

3. Huurders wonen ‘gezond & wel’

Waar gaan we samen met de gemeente en SHOW voor?

Gezond wonen met aandacht voor verschillende behoeften van onze huurders

Gezond wonen staat voor een woning en woonomgeving die aansluit op de individuele woon- en zorgbehoefte van de huurder en daardoor bijdraagt aan een goede gezondheid.
We streven naar een gezonde mix van mensen in onze buurten, dat doen we door een divers woningbouwprogramma en huurbeleid toe te passen.
Kwetsbare huurders hebben vaak ook behoefte aan zorg, ondersteuning of begeleiding. We vragen gemeenten om maximaal 30% toe te wijzen aan specifieke doelgroepen en urgenten en zorg te dragen voor de begeleiding. Hiermee houden we een gezonde mix en hebben ook regulier woningzoekenden kans om een woning te vinden.

Huisvesting Vergunninghouders

Senioren

In uw gemeente hebben we 134 van onze woningen specifiek gelabeld voor de doelgroep senioren. Wanneer een dergelijke woning vrijkomt wordt deze opnieuw aan deze doelgroep verhuurd. Dit jaar gaan we verder met het maken van een nadere analyses/evaluaties van onze seniorencomplexen. Op basis van deze analyses willen we een plan van aanpak maken voor deze complexen.

Jongeren

Omnia Wonen heeft in uw gemeente geen woningen gelabeld voor jongeren.

Uitstroom vanuit zorginstellingen

Om de wachtlijsten voor Beschermd Wonen en Maatschappelijke Opvang te verminderen, wordt uitstroom gestimuleerd. Wij streven daarbij naar een evenwichtige verdeling over de wijken. Een adequate begeleiding door zorgpartijen voor uitstromers om onder andere terugval te voorkomen is voor ons een belangrijke voorwaarde om een woning beschikbaar te stellen. Belangrijk aandachtspunt daarbij is dat er ook voldoende woningen beschikbaar moeten blijven voor reguliere woningzoekenden.

Adequate dienstverlening die bijdraagt aan gevoel van welbevinden

We werken volgens de principes van stress-sensitieve dienstverlening. We willen in ons contact met de klant graag werken vanuit realistische verwachtingen gericht op duurzame verbetering voor de huurder. Motiverende gespreksvoering is een belangrijk onderdeel van stress-sensitief werken: het is een werkwijze om mensen te begeleiden bij gedragsverandering.
We nemen onze verantwoordelijkheid voor het voorkomen of zo snel mogelijk oplossen van schulden door problemen zo vroeg mogelijk te signaleren en helpende stappen te zetten. Hierin werken we samen met onze partners in het sociaal domein.

Een thuisbasis die ‘gezond & wel’ is

We hebben al verschillende vormen van geclusterd wonen en ook bij nieuwbouwontwikkeling verkennen we de mogelijkheden van geclusterd en beschut wonen. Zo voegen we stap voor stap nieuwe woonvormen toe aan ons programma.
De vraag naar toegankelijke woningen is groot, ons nieuwbouwprogramma bestaat dan ook voor een groot deel uit toegankelijke woningen.
We zetten in op het voorkomen van hittestress en wateroverlast, waardoor onze woningen leefbaar en gezond blijven. Bij het maken van nieuwbouwplannen is dit onderdeel van het PvE.

Langer zelfstandig wonen

In Oldebroek hebben we 106 woningen niveau 1 of hoger.

Toegankelijkheid
Niveau 1: Gelijkvloerse woning	73
Niveau 2: Rollator woning	2
Niveau 3: Rolstoel woning	31

Leefbare buurten en groene woonomgeving die uitnodigen tot ontmoeting

Wij zetten ons samen met partners in op veilige buurten en het voorkomen van overlast waar mensen prettig wonen.
Om escalatie van burenruzies te voorkomen zien wij Buurtbemiddeling als een goed middel, waar wij samen met de gemeenten aan bijdragen.
Met de hoge druk op de woningmarkt neemt het risico op woonfraude toe. Samen met partners pakken we woonfraude stevig aan.
We gaan graag met de gemeenten in gesprek over vergroening van openbare ruimten in onze buurten en het stimuleren van ontmoeting.
We trekken graag samen met gemeenten op in het voorkomen van wateroverlast en het onderzoeken van alternatieve vormen van wateropslag in onze buurten. Het inzetten van tegelwip-projecten, vergroenen van tuinen en afkoppelen van HWA behoort dan tot de mogelijkheden. Wij hebben al opgenomen in onze huurovereenkomsten dat 60% van de tuin waterdoorlatend moet zijn.

Vroegsignalering achterstanden

We vragen de gemeente Oldebroek om…

Wij vragen de gemeente om…

De woonzorgvisie aan te passen aan de vereisten uit NPA.
De uitvoering van de woonzorgvisie te coördineren en prestatieafspraken te maken over de invulling hiervan.
Regie te voeren bij complexe casussen op het gebied van sociale problematiek.
Te faciliteren met ingrijpende aanpassingen aan de woning door invulling te geven aan het WMO-convenant.
Om samen met corporaties en netwerkpartners te werken aan leefbare wijken en buurten vanwege de toename van kwetsbare bewoners.
Om de woonzorgvisie te actualiseren/op te stellen en met ons te delen, de uitvoering te coördineren en prestatieafspraken te maken over de invulling hiervan. Het vertalen van de woonzorgvisie naar vastgoedvraagstukken.
Te zorgen voor een veilige en schone openbare ruimte.
Daadkrachtig op te treden in het project Maatwerkwoningen, zodat we tot realisatie over kunnen gaan.
Samen te werken aan het huisvesten van mensen uit de Centrale Uitgang. Het percentage van 5% van de toewijzingen realiseren wij graag regionaal.
De prettige samenwerking met het sociale netwerk samen voort te zetten. Op het gebied van leefbaarheid/overlast zien we hier mooie resultaten. Hierbij denken we ook aan een gezamenlijke aanpak op veiligheid.
Aandacht te hebben voor de uitvoering van het Convenant Vroegsignalering.
Vanuit haar rol te zorgen voor de juiste begeleiding, passende zorg van kwetsbare bewoners en een zachte landing in de wijk.
Mee te denken hoe we voldoende woningen beschikbaar houden voor reguliere woningzoekenden en specifieke doelgroepen voldoende kunnen spreiden over de wijk. Waardoor wijken en buurten leefbaar blijven.
Regie te nemen om de vraag naar woonruimte voor specifieke doelgroepen in kaart te brengen.
Met elkaar in gesprek te gaan als Omnia Wonen niet voldoende mogelijkheden ziet om aan de taakstelling voor vergunninghouders te voldoen.
Een overlast Convenant af te sluiten, zodat het proces en de rolverdeling helder is.
Met ons een Convenant over woonfraude af te sluiten en meer samen te werken, zodat wij ook inzicht hebben in het vervolgtraject.
Leegstand te voorkomen door tijdig passende kandidaat-huurders aan te dragen.

8. Activiteitenoverzicht Woudenberg

1. Meer huurders wonen passend & prettig

Waar gaan we samen met de gemeente en SHOW voor?

Meer mensen een huurwoning

Omnia Wonen verhuurt woningen aan ongeveer 8100 huishoudens in elf gemeenten. Omnia Wonen gaat de komende jaren veel sociale huurwoningen in de kernregio bijbouwen.
Onze focus ligt op groei van het aantal woningen in onze kerngemeenten. Hiermee anticipeert Omnia Wonen niet alleen in kwantitatieve zin (aantallen) op de vraag, maar ook in kwalitatieve zin (woningtype, locatie enz).
Omnia Wonen zal ook, sporadisch, woningen in gemeenten met veel bezit vervangen door woningen die beter aansluiten bij de toekomstige woningvraag. Dit doen we alleen als er meer woningen terug gebouwd kunnen worden.
Verkoop vanuit de huidige voorraad is in beperkte mate nodig om investeringsruimte te creëren en de portefeuillestrategie te realiseren.
Mensen met een midden inkomen behoren niet tot onze primaire doelgroep. Wij hebben beperkte ruimte voor middenhuur. Wij staan open voor de ontwikkeling van middenhuur op verzoek van een gemeente, alleen wanneer het een sociaal project of verwerving van grond mogelijk maakt én behoefte is aangetoond.

Omvang woningvoorraad

De woningvoorraad (31-12-23) is als volgt:

Gemeente	Woudenberg
Totaal woningen	1148
Geliberaliseerde woningen	37
Onzelfstandige woningen	geen

In 2023 hebben we 30 woningen opgeleverd in het project Klein maar Fijn Wonen.

Nieuwbouw

Het realiseren van de plannen en de ambitie is afhankelijk van het resultaat van de gezamenlijke inspanning (gemeente en corporatie) om locaties beschikbaar te krijgen. Er zijn 29 woningen, waarvoor een investerings/realisatiebesluit is genomen en er zijn 46 woningen waarvoor een startbesluit is genomen, waarvan de haalbaarheid wordt onderzocht. Omnia Wonen heeft de ambitie om tot 2034 ongeveer 270 woningen toe te voegen.

Omnia Wonen heeft de volgende harde plannen voor nieuwbouw in uitvoering.

Project	Aantal
Hoevelaar Fase 2IIA Van de Mheen	19
Hoevelaar Fase 2IIA RAR	10
Eindtotaal	29

Omnia Wonen heeft over de volgende locaties een startbesluit genomen.

Project	Aantal
Hoevelaar Fase 2IIB Van de Mheen	46
Eindtotaal	46

De gemeente en Omnia Wonen zijn daarnaast goed met elkaar in gesprek over toekomstige locaties.

Het WBO 2020 gaf aan dat de vraag naar sociale huurwoningen na een aantal jaar toeneemt. Omnia Wonen heeft daarom in haar portefeuilleplan het aantal nieuwbouwwoningen in Woudenberg verhoogd naar 25 per jaar tot 2030. Dit is uiteraard een gemiddelde. Het WBO 2022 geeft aan dat de vraag naar sociale huurwoningen verder toeneemt. Daarnaast zijn in de regionale Woondeal afspraken gemaakt over 30% sociale huur in nieuwbouwprojecten. We zijn met elkaar in gesprek over de nieuwe Woonvisie om te bepalen hoe we samen invulling kunnen geven aan de vraag. Omnia Wonen past haar portefeuilleplan daarbij aan.

Omnia Wonen heeft op dit moment geen besluit genomen om woningen in Woudenberg te slopen.

Verkoop

Omnia Wonen zet complexgewijze verkoop actief in als onderdeel van het realiseren van onze portefeuillestrategie. Verkoop wordt ingezet om:

Opbrengsten te genereren om de andere doelen te bereiken. Verkoop uit niet-kerngebied wordt o.a. benut voor (extra) toevoegingen in het kerngebied.
Transformatie binnen gemeenten in het kerngebied te realiseren. In betreffende gemeenten kan door verkoop voorzien worden in aanbod van betaalbare koop en het verminderen van voorraad die niet goed aansluit bij kwalitatieve vraag naar sociale huurwoningen.
Het bieden van relatief goedkope koopwoningen voor huurders uit sociale huurwoningen met een middeninkomen.

Op dit moment hebben wij geen woningen gelabeld voor individuele verkoop aan particulieren. Voor woningen die minder goed bij de woningportefeuille passen, houden we wel deze mogelijkheid open.

Omnia Wonen heeft vanuit het verleden meerdere projecten Verkoop onder Voorwaarden in Woudenberg. We hebben inmiddels de projecten inzichtelijk. We werken nu aan een lange termijn strategie, waarbij we afwegen welke woningen we in verhuur nemen en welke we definitief verkopen. Op deze manier willen we de verkoop onder voorwaarden afbouwen. De aanbiedingsplicht van de eigenaar aan Omnia Wonen is bovendien voor een groot deel van deze woningen inmiddels vervallen. Hiermee vervalt voor deze woningen ook de afspraak om ze terug te kopen en (deels) in de (sociale) verhuur te nemen of onder voorwaarden door te verkopen. Omnia Wonen heeft geen intentie om extra koopconstructies toe te voegen aan de markt.

Meer huurders een passend thuis

Omnia Wonen wil haar voorraad zo goed mogelijk benutten, door ons in te zetten om zoveel mogelijk huurders door te laten stromen naar een passende woning.

We motiveren senioren in een grote eengezinswoning om de stap naar een beter passende woning te maken door te werken met een verhuiscoach en doorstroomvoorrang.
We zetten ons in om grotere woningen te laten bewonen door grotere huishoudens, bijvoorbeeld door het invoeren van een bezettingsnorm op woningen.
We onderzoeken mogelijkheden om in- en doorstroming van jongeren te bevorderen.
Huurders met een hoger inkomen bieden we de kans om met voorrang door te stromen naar een middenhuur- of verkoopwoning van ons.
We onderzoeken mogelijkheden tot woningdelen, zoals hospitaverhuur, friendscontracten en kamergewijze verhuur.
Omnia Wonen wil gebruik maken van de mogelijkheid om lokaal de vrije toewijzingsruimte te verruimen naar 15% om zo ook aan de kwetsbare doelgroep (huishoudens met problemen rond gezondheid, veiligheid, sociale factoren, overmacht of calamiteiten) met een inkomen net boven de inkomensgrens toe te kunnen wijzen.
Ook bij nieuwbouw ligt de focus op de sociale doelgroep en daarmee op sociale huur. We voegen alleen vrije sector huur (middenhuur) toe samen met sociale huur. Een mix van inkomens is hierbij het uitgangspunt. Omnia Wonen zal bovendien geen woningen met koopconstructies toevoegen.

Liberaliseren

In Woudenberg willen we geen woningen met een sociaal huurcontract na huuropzegging met een geliberaliseerd huurcontract verhuren.

Inspelen op kansen om nieuwbouw te versnellen

Conceptbouw zien we als goede methode om de woningbouw te versnellen. Daarom voeren we pilots uit met conceptbouw.
Omnia Wonen onderzoekt mogelijkheden om het nieuwbouwproces te versnellen, door bijvoorbeeld door te werken met parallelle procedures.
Als er kansen ontstaan om bestaand bezit te verwerven dan staat Omnia Wonen daarvoor open, mits het aansluit bij de portefeuillestrategie.
We geven de voorkeur aan permanente woningen en voegen alleen tijdelijke verplaatsbare woningen toe als er niet voldoende locaties zijn voor permanente woningbouw en het financieel haalbaar is.

We vragen de gemeente Woudenberg om…

Wij vragen de gemeente om…

Medewerking te verlenen aan een pilot voor doorstroming in de bestaande woningvoorraad.
De prettige samenwerking voor te zetten en te blijven mee denken op het gebied van nieuwbouw.
Om tijdig overleg met ons te hebben over de voorlopige WOZ-waardes, zodat interne processen soepel verlopen.
Verkoop onder voorwaarde inzichtelijk te maken. We werken aan een lange termijn strategie, waarbij we afwegen welke woningen we in verhuur nemen en welke we definitief verkopen. Op deze manier willen we de verkoop onder voorwaarden afbouwen.
Sociale huur en deze op te nemen in anterieure overeenkomsten met ontwikkelaars. Wij vragen de kwalitatieve voorwaarden aan te laten sluiten bij de portefeuillestrategie van corporaties.
Om oneigenlijke sociale huur te voorkomen door de corporatie als preferente partner te zien voor sociale huur. Hiermee wordt exploitatie in de sociale huur voor lange termijn gegarandeerd, evenals een afdoende sociaal beheer. Wij vragen de gemeente om corporaties in positie te brengen en actief contact tot stand te brengen tussen ontwikkelaars, die sociale huur moeten/willen bouwen en Omnia Wonen.
In kaart te brengen hoeveel sociale huur door andere partijen dan corporaties worden verhuurd.
Locaties te verwerven en voor de ontwikkeling van sociale woningbouw Omnia Wonen grond te gunnen, waardoor wij zelf projecten kunnen ontwikkelen, die goed aansluiten op de haalbaarheid en passende concepten.
Omnia Wonen tijdig te betrekken bij het stedebouwkundig plan voor nieuwbouwlocaties, waardoor we nog invloed kunnen uitoefenen.
Bilateraal te overleggen in een projectenoverleg over de kansen, mogelijkheden en knelpunten bij acquisities en ontwikkelingen. Om zo een vlotte voortgang te houden op projecten en waar nodig snel te zoeken.
Te focussen op de inzet van middelen op sociale huur en niet op maatschappelijk gebonden eigendom (sociale koop).
Beperkte ruimte voor middenhuur: alleen wanneer het een sociaal project of verwerving van grond mogelijk maakt én behoefte is aangetoond.
Woningmarktonderzoek gezamenlijk uit te voeren, zodat partijen hetzelfde beeld hebben bij de benodigde opgave voor de toekomst en vervolgens gezamenlijk te vertalen naar concrete plannen.
Aandacht te hebben voor Flexwonen als snelle oplossing woningnood met zicht op een permanente bestemming.
Invulling te geven aan de Woondeal/NPA (30%), zoals:
- Voldoende betaalbare nieuwbouwlocaties.
- Medewerking aan soepele procedures en snelle voortgang, waardoor we meer tempo kunnen maken in de bouwproductie.
- Sturen op percentage sociale huur.
Om de haalbaarheid van projecten niet te beperken met extra kwaliteitseisen voor bv. duurzaamheid bovenop de wettelijke regelgeving. Extra maatregelen kosten verhouding tot het resultaat veel geld en vertragen de productiesnelheid.
Met een actieve houding mee te denken in stedebouwkundige randvoorwaarden zoals parkeernormen, bouwhoogtes en dergelijke.
Te zorgen voor voldoende ambtelijke capaciteit zodat projecten doorgang kunnen vinden. Om samen meer tempo te maken in de bouwproductie en daar haar eigen organisatie op in te richten. Procedures vereenvoudigen en versnellen.

2. Huurders wonen duurzaam & betaalbaar

Waar gaan we samen met de gemeente en SHOW voor?

Meer duurzame woningen

Omnia Wonen verduurzaamt haar voorraad volgens de Trias Energetica methode. Hierbij wordt eerst de warmtevraag teruggebracht door te isoleren. Daarna worden de installaties verbeterd en waar mogelijk de stap gemaakt naar CO2 neutrale woning.
Vanuit onze portefeuillestrategie en vastgoedsturing kijken we aan de hand van conditiemetingen waar en wanneer investeringen in de gemeenten nodig zijn. Duurzaamheidsmaatregelen c.q. het verbeteren van de energetische kwaliteit combineren we altijd met planmatig onderhoud. Daardoor kan het voorkomen dat er in een jaar geen investeringen zijn in uw gemeente.
Over het hele woningbezit heeft Omnia Wonen nog zo’n 375 woningen met een E, F, of G-label. Omnia Wonen heeft reeds voor al deze woningen plannen of is deze aan het opstellen. Uiterlijk in 2026 hebben we geen woningen met een E, F of G label meer.
We plaatsen in ieder geval zonnepanelen als we technische installaties vervangen voor een duurzamer alternatief.
We onderzoeken de mogelijkheden tot het plaatsen van zonnepanelen voor onze huurders. We hebben voor twee complexen in Oldebroek en Nunspeet een pilot in voorbereiding. Bij een succesvolle evaluatie wordt dit project in 2025 verder uitgerold.

In Woudenberg heeft 87% van onze woningen een groen label (label A, B of C). De energieprestaties van onze woningen in de gemeente Woudenberg zijn eind 2023 als volgt verdeeld.

Energielabels
Groen Energielabel ABC	86,85%
Energielabel A+++	2,15%
Energielabel A++	1,97%
Energielabel A+	3,40%
Energielabel A	24,60%
Energielabel B	27,82%
Energielabel C	26,92%
Energielabel D	8,86%
Energielabel E	3,31%
Energielabel F	0,89%
Energielabel G	0,09%

Hoe we woningen verduurzamen, is mede afhankelijk van de Transitievisie Warmte en de wijkuitvoeringsplannen. Daarnaast kan planmatig onderhoud aanleiding zijn om te verduurzamen.

Omnia Wonen heeft in Woudenberg 212 woningen, waarvoor we een investerings- of realisatiebesluit hebben genomen om de woningen te verduurzamen (hard plan). In Woudenberg hebben we geen woningen met een startbesluit (zacht plan) om te verduurzamen waarvoor we een plan opstellen. Er zijn 248 woningen waarvoor we een scenario-analyse uitvoeren wat de beste toekomststrategie voor deze woningen is.

Betaalbare woningen, passend bij het inkomen

Omnia Wonen staat voor betaalbare huisvesting waarbij we een link leggen tussen de kwaliteit van de woning en de huurprijs. Hoe hoger de kwaliteit van een woning, hoe hoger de streefhuur.
70% van de woningen verhuren we onder de 2e aftoppingsgrens.
Omdat betaalbaar wonen voor onze primaire doelgroep voorop staat, passen we jaarlijks een inkomensafhankelijke huurverhoging toe voor huurders die niet tot onze doelgroep behoren, de opbrengsten hiervan komen ten goede van de primaire doelgroep.
We bieden huurders met een middeninkomen met voorrang verkoopwoningen en middenhuurwoningen aan.

De streefhuur van geliberaliseerde woningen is de markthuur van die woningen.

De huidige huren van alle woningen in Woudenberg bedragen gemiddeld 62,42% van de maximaal toegestane huur.

Gemiddelde Netto huur	€ 639,62
Gemiddelde Maximale huur	€ 1024,64
Gemiddelde Markthuur	€ 1006,05

Netto Huur
Onder kwaliteitsgrens	20	1,74%
Onder 1e aftoppingsgrens	706	61,50%
Onder 2e aftoppingsgrens	183	15,94%
Onder liberalisatiegrens	179	15,59%
Boven liberalisatiegrens	60	5,23%

Een toekomstbestendige woningvoorraad

We verkennen de mogelijkheden en doen pilots met circulariteit en het hergebruik van materialen bij grote onderhoudsprojecten en nieuwbouwontwikkelingen. Op basis van de uitkomsten, ontwikkelen we beleid op het onderwerp circulariteit.
Nu de transitievisie Warmte in de gemeenten gemaakt is, geven we samen met de gemeente invulling aan de wijkuitvoeringsplannen. We werken mee op verschillende plekken aan de energietransitie waaronder de aansluiting op warmtenetten. Dit vraagt een zorgvuldig proces waarbij wij de betaalbaarheid voor huurder en Omnia Wonen voorop zetten.
Omnia Wonen volgt de ontwikkelingen rondom netcongestie op de voet en zal als dat nodig blijkt heroverwegingen maken in planningen en beleid rondom het plaatsen van duurzame, maar energievragende, installaties.

We vragen de gemeente Woudenberg om…

Wij vragen de gemeente om…

Samen te werken aan het opstellen en uitvoeren van de transitievisie warmte en de wijkgerichte aanpak.
De regie te nemen om gezamenlijk in te zetten op bewustwording van de eigen invloed van huurders op de energielasten, door gedragsverandering.
Door een goede samenwerking samen bij te dragen aan betaalbare woonlasten voor de inwoners met de laagste inkomens.
Daarnaast vragen we de gemeente om de haalbaarheid van projecten niet onder druk te zetten met extra kwaliteitseisen bovenop de wettelijke regelgeving.
Een soortenmanagementplan op te (laten) stellen, zodat verduurzamingsprojecten snel doorgang kunnen vinden.
Net als bij de Transitievisie Warmte, ons te blijven betrekken bij het opstellen van de Wijkuitvoeringsplannen voor de wijken waar Omnia Wonen woningen verhuurt. Het is in het belang van onze huurders om oplossingen te kiezen met lage kosten voor huurders, verhuurder en maatschappij, en praktische uitvoerbaarheid. In veel van onze woningen zal een all electric-oplossing hier niet aan voldoen en gaan we graag samen op zoek naar alternatieven.
Uiteraard zullen we zoveel als mogelijk gebruik maken van subsidiemogelijkheden en we vragen de gemeente om ons hierbij te ondersteunen en/of medewerking te verlenen.
Een initiërende en coördinerende rol te nemen voor het verzwaren van de energienetwerken, zodat wij onze plannen voor het plaatsen van (hybride) warmtepompen en zonnepanelen uit kunnen voeren.
Een initiërende en coördinerende rol bij de opsporing en bestrijding van energiearmoede. Wij denken graag mee met projecten, zodat we samen onze huurders van dienst kunnen zijn.
De gemeentelijke lasten laag te houden voor de laagste inkomensgroepen, zoals wij dat doen met ons gematigde huurbeleid.
Verantwoordelijkheid te nemen voor de armoedebestrijding, onder andere door invoering van de VoorzieningenWijzer.
Mee te werken aan toepassing van 15% van de vrije ruimte bij woningtoewijzing voor middeninkomens in schrijnende situaties.

3. Huurders wonen ‘gezond & wel’

Waar gaan we samen met de gemeente en SHOW voor?

Gezond wonen met aandacht voor verschillende behoeften van onze huurders

Gezond wonen staat voor een woning en woonomgeving die aansluit op de individuele woon- en zorgbehoefte van de huurder en daardoor bijdraagt aan een goede gezondheid.
We streven naar een gezonde mix van mensen in onze buurten, dat doen we door een divers woningbouwprogramma en huurbeleid toe te passen.
Kwetsbare huurders hebben vaak ook behoefte aan zorg, ondersteuning of begeleiding. We vragen gemeenten om maximaal 30% toe te wijzen aan specifieke doelgroepen en urgenten en zorg te dragen voor de begeleiding. Hiermee houden we een gezonde mix en hebben ook regulier woningzoekenden kans om een woning te vinden.

Huisvesting Vergunninghouders

Senioren

In uw gemeente hebben we 228 van onze woningen specifiek gelabeld voor de doelgroep senioren. Wanneer een dergelijke woning vrijkomt wordt deze opnieuw aan deze doelgroep verhuurd. Dit jaar gaan we verder met het maken van een nadere analyses/evaluaties van onze seniorencomplexen. Op basis van deze analyses willen we een plan van aanpak maken voor deze complexen.

Jongeren

Omnia Wonen heeft in uw gemeente kleine woningen, waarvan 107 in het bijzonder geschikt zijn voor jongeren en gelabeld zijn voor deze doelgroep. Wanneer een dergelijke woning vrijkomt wordt deze opnieuw aan een jongere verhuurd. Hierbij houden we bij de huurprijs rekening met de mogelijkheid op Huurtoeslag.

Uitstroom vanuit zorginstellingen

Om de wachtlijsten voor Beschermd Wonen en Maatschappelijke Opvang te verminderen, wordt uitstroom gestimuleerd. Wij streven daarbij naar een evenwichtige verdeling over de wijken. Een adequate begeleiding door zorgpartijen voor uitstromers om onder andere terugval te voorkomen is voor ons een belangrijke voorwaarde om een woning beschikbaar te stellen. Belangrijk aandachtspunt daarbij is dat er ook voldoende woningen beschikbaar moeten blijven voor reguliere woningzoekenden.

Samen met de gemeenten en zorgorganisaties leveren wij een bijdrage aan de bevordering van de uitstroom uit beschermde woonvormen en de maatschappelijke opvang. Wij stellen hiervoor sociale huurwoningen beschikbaar.

Adequate dienstverlening die bijdraagt aan gevoel van welbevinden

We werken volgens de principes van stress-sensitieve dienstverlening. We willen in ons contact met de klant graag werken vanuit realistische verwachtingen gericht op duurzame verbetering voor de huurder. Motiverende gespreksvoering is een belangrijk onderdeel van stress-sensitief werken: het is een werkwijze om mensen te begeleiden bij gedragsverandering.
We nemen onze verantwoordelijkheid voor het voorkomen of zo snel mogelijk oplossen van schulden door problemen zo vroeg mogelijk te signaleren en helpende stappen te zetten. Hierin werken we samen met onze partners in het sociaal domein.

Een thuisbasis die ‘gezond & wel’ is

We hebben al verschillende vormen van geclusterd wonen en ook bij nieuwbouwontwikkeling verkennen we de mogelijkheden van geclusterd en beschut wonen. Zo voegen we stap voor stap nieuwe woonvormen toe aan ons programma.
De vraag naar toegankelijke woningen is groot, ons nieuwbouwprogramma bestaat dan ook voor een groot deel uit toegankelijke woningen.
We zetten in op het voorkomen van hittestress en wateroverlast, waardoor onze woningen leefbaar en gezond blijven. Bij het maken van nieuwbouwplannen is dit onderdeel van het PvE.

Langer zelfstandig wonen

In Woudenberg hebben we 426 woningen niveau 1 of hoger.

Toegankelijkheid
Niveau 1: Gelijkvloerse woning	16
Niveau 2: Rollator woning	296
Niveau 3: Rolstoel woning	114

Leefbare buurten en groene woonomgeving die uitnodigen tot ontmoeting

Wij zetten ons samen met partners in op veilige buurten en het voorkomen van overlast waar mensen prettig wonen.
Om escalatie van burenruzies te voorkomen zien wij Buurtbemiddeling als een goed middel, waar wij samen met de gemeenten aan bijdragen.
Met de hoge druk op de woningmarkt neemt het risico op woonfraude toe. Samen met partners pakken we woonfraude stevig aan.
We gaan graag met de gemeenten in gesprek over vergroening van openbare ruimten in onze buurten en het stimuleren van ontmoeting.
We trekken graag samen met gemeenten op in het voorkomen van wateroverlast en het onderzoeken van alternatieve vormen van wateropslag in onze buurten. Het inzetten van tegelwip-projecten, vergroenen van tuinen en afkoppelen van HWA behoort dan tot de mogelijkheden. Wij hebben al opgenomen in onze huurovereenkomsten dat 60% van de tuin waterdoorlatend moet zijn.

Vroegsignalering achterstanden

We vragen de gemeente Woudenberg om…

Wij vragen de gemeente om…

Invulling te geven aan een WMO-convenant voor o.a. ingrijpende aanpassingen.
Een woonzorgvisie op te stellen met daarin ook concrete vastgoedvraagstukken.
Flexibel te zijn met toepassing van leeftijdscriteria. Het 65+-label leidt onnodig tot leegstand.
Om samen met corporaties en netwerkpartners te werken aan leefbare wijken en buurten vanwege de toename van kwetsbare bewoners.
Om de woonzorgvisie te actualiseren/op te stellen en met ons te delen, de uitvoering te coördineren en prestatieafspraken te maken over de invulling hiervan. Het vertalen van de woonzorgvisie naar vastgoedvraagstukken.
De prettige samenwerking met het sociale netwerk samen voort te zetten.
Te zorgen voor een veilige en schone openbare ruimte.
De onafhankelijkheid van Omnia Wonen te waarborgen door geen “voorselectie” te hoeven doen bij urgentieaanvragen. Uitvoering van de Urgentieverordening ligt bij de gemeente.
Vanuit haar rol te zorgen voor de juiste begeleiding, passende zorg van kwetsbare bewoners en een zachte landing in de wijk.
Mee te denken hoe we voldoende woningen beschikbaar houden voor reguliere woningzoekenden en specifieke doelgroepen voldoende kunnen spreiden over de wijk. Waardoor wijken en buurten leefbaar blijven.
Regie te nemen om de vraag naar woonruimte voor specifieke doelgroepen in kaart te brengen.
Met elkaar in gesprek te gaan als Omnia Wonen niet voldoende mogelijkheden ziet om aan de taakstelling voor vergunninghouders te voldoen.
Een overlast Convenant af te sluiten, zodat het proces en de rolverdeling helder is.
Met ons een Convenant over woonfraude af te sluiten en meer samen te werken, zodat wij ook inzicht hebben in het vervolgtraject.
Leegstand te voorkomen door tijdig passende kandidaat-huurders aan te dragen.

9. Disclaimer

Financiële paragraaf

De opgenomen activiteiten zijn vanwege hiervoor genoemde onzekerheden onder voorbehoud van vaststelling en goedkeuring van de begroting 2025 en meerjarenbegroting door de bestuurder respectievelijk de Raad van Commissarissen. Daarnaast zijn de opgenomen activiteiten onder voorbehoud van het krijgen van borging op leningen van het WSW. Omnia Wonen is een financieel solide corporatie. Dit willen wij ook in de toekomst blijven.

Interest Coverage Ratio

Wij streven naar een gezonde verhouding tussen de netto operationele kasstromen (voor rente) en de rente-uitgaven (Interest Coverage Ratio ofwel ICR). Hierbij stellen Autoriteit Woningcorporaties (AW) en Waarborgfonds sociale Woningbouw (WSW) de norm voor DAEB 1,4 (eigen norm 1,5).

Beleidswaarde

Een andere belangrijke indicator is de Loan To Value (LTV-Beleidswaarde). Hiervoor houdt de AW/WSW een maximum DAEB norm aan van 85% (eigen norm DAEB 75%).

Invloed externe omstandigheden

Externe omstandigheden beïnvloeden de investeringscapaciteit van Omnia Wonen. Het gaat met name om:

Een onzekere economie als gevolg van wereldwijde spanningen. Dit kan bijvoorbeeld leiden tot een hogere rente, dat invloed heeft op de ICR als we leningen moeten aantrekken.
De invloed van overheidsbeleid, zoals verduurzaming, nieuwbouw of huurverlaging.
Blijvende uitgaven door de Vennootschapsbelasting (o.a. ATAD).
De kosten van onderaannemers en materialen zijn fors gestegen. De oorzaak van de stijgende bouwkosten moet gezocht worden in de huidige marktsituatie.

Ambitie

We constateren dat we met de huidige ambitie om te investeren in nieuwbouw en duurzaamheid past binnen de financiële ratio’s. We zien echter dat hoge prijsstijgingen op het gebied van onderhoud en investeringen en rentestijgingen op de lange termijn effect hebben op met name de loan to value (LTV).

Colofon

We besteden veel zorg aan het samenstellen van dit magazine en streven naar juiste en volledige informatie. Toch kan het voorkomen dat de informatie niet meer correct of onvolledig is. Hieraan kunnen geen rechten ontleend worden. Ook aanvaardt Omnia Wonen geen enkele aansprakelijkheid voor schade en/of kosten die voortvloeien uit onvolledige en/of foutieve informatie in dit magazine.

Foto’s: Omnia Wonen & pexels.com (rechtenvrij)
Contact: communicatie@omniawonen.nl