Als woningcorporatie doen wij er alles aan om huurders en woningzoekenden een duurzame, betaalbare en prettige thuisbasis te bieden. We willen het verschil maken voor wie ons nodig heeft, passend bij ieders specifieke situatie. Door in de buurt te zijn en te werken, kunnen we onze huurders op de beste manier ondersteunen.
Wij zijn er primair voor huishoudens die vanwege hun inkomen aangewezen zijn op een sociale huurwoning. En voor kwetsbare doelgroepen met een bijzondere woonvraag in combinatie met zorg of begeleiding. Ook mensen met een laag middeninkomen hebben steeds meer moeite met het vinden van een huis. Daarom willen we er tevens voor hen zijn op plekken waar er voldoende vraag is.
Onze (toekomstige) huurders een passend huis en een thuis bieden: dat is waarvoor wij ons inzetten. In wijken en buurten waarin alle mensen een plek hebben, en de woning optimaal is afgestemd op de grootte van het huishouden, de levensfase én het inkomen van onze huurders.
Voor onze huurders is het allerbelangrijkst dat zij, nu en in de toekomst, in een kwalitatief goed huis wonen waarin zij zich prettig voelen. Met woonlasten die ze kunnen betalen. Verduurzaming is daarom belangrijk, zorgt voor comfort en houdt het energieverbruik van de woning zo beperkt mogelijk.
Ook zijn onze huurders vaak gehecht aan hun woning en hun wijk. Ze willen in hun eigen woonomgeving blijven wonen en daar hun sociale contacten behouden, ook als ze ouder worden of als het even moeilijk gaat.
Wij zijn in de buurt als huurders ons nodig hebben. Doordat onze vakmannen en woonadviseurs dagelijks de wijken ingaan waar onze huurders wonen, kennen wij onze huurders en zij ons. Samen zetten wij ons in voor draagkrachtige wijken en complexen. Waarin iedereen meetelt en bewoners elkaar versterken. We zoeken elkaar snel op als er iets aan de hand is of als er vragen zijn. Door in de buurt te zijn en te werken, kunnen we onze huurders op de beste manier ondersteunen.
Omnia Wonen huisvest een kleine 20.000 mensen in circa 8.100 woningen in elf gemeenten. We zijn thuis in stad en dorp en werken regionaal met lokale verankering.
Wij concentreren onze activiteiten in de woningmarktregio ‘Amersfoort Noord-Veluwe Zeewolde’. Ons kerngebied met de gemeenten waarop wij ons extra focussen bestaat uit: Oldebroek, Elburg, Nunspeet, Harderwijk, Woudenberg en Amersfoort. Hier zijn we volkshuisvestelijk actief en hebben we een groeiambitie. Daarbij onderhouden we intensief bestuurlijk en operationeel contact met belanghouders.
Buiten dit gebied dragen we zorg voor goed beheer met betaalbare en kwalitatief goede woningen, maar bouwen we geen nieuwe woningen. Dit bezit dat buiten de woningmarktregio ligt, zal gefaseerd worden overgedragen aan andere corporaties of worden verkocht.
Wij hechten waarde aan de mening van huurders en hun vertegenwoordigers. In al ons handelen en het (her)ontwikkelen van beleid vinden we het daarom belangrijk om onze huurdersvertegenwoordiging te betrekken, Stichting Huurdersorganisatie Omnia Wonen (SHOW). Zij hebben de afgelopen jaren bewezen een zeer waardevolle en professionele gesprekspartner te zijn.
De SHOW overlegt met Omnia Wonen en de gemeenten over het beleid dat met wonen in een sociale huurwoning te maken heeft. Van het huurprijsbeleid, de prestatieafspraken, tot het bouwen van huizen en van onderhoud tot een prettige buurt. De SHOW geeft gevraagd en ongevraagd advies. Daarbij zijn zij onafhankelijk. De SHOW gaat altijd uit van het algemene belang van de huurders. Naast de SHOW, die ons adviseert over beleid, waarderen wij ook de bewonerscommissies en bewonersadviesgroepen die actief zijn in de wijken en complexen.
We blijven zoeken naar passende vormen van huurdersparticipatie, om zo de leefwereld van de huurder binnen te halen en een plek te geven in ons beleid. Want wij herkennen én erkennen de eigen kracht van mensen en de behoefte van mensen om zichzelf te organiseren en met elkaar waardevolle zaken tot stand te brengen. Kortom: co-creatie en samenwerking, met en tussen bewoners, met professionals en hun organisaties, op basis van wederkerigheid. Daar staan wij voor.
Dit activiteitenoverzicht is de bijdrage van Omnia Wonen aan de lokale opgave in de gemeenten waarmee wij samenwerken. Het realiseren van de opgave kunnen we niet alleen, dit doen we samen met de gemeente en de SHOW. Daarom vragen we ook een bijdrage van gemeenten en SHOW om te zorgen dat wij onze (gezamenlijke) doelstellingen kunnen realiseren.
Sinds 2022 geldt het landelijke en regionale kader in de vorm van Nationale Prestatieafspraken en de Rijksprogramma’s, als uitwerking van de Nationale Woon- en Bouwagenda. Een uitvloeisel hiervan zijn de Regionale Woondeals en de in voorbereiding zijnde Wet Versterking Regie op de Volkshuisvesting.
Door het afschaffen van de verhuurderheffing per 1 januari 2023 komt er bij corporaties investeringsruimte vrij. Daar tegenover staan nu bindende prestatieafspraken. Op 30 juni 2022 heeft Aedes de Nationale Prestatieafspraken volkshuisvesting ondertekend met de Woonbond, VNG en het Rijk. Omnia Wonen zorgt voor een vertaling van deze landelijke afspraken naar haar eigen inzet en zoekt hierbij de samenwerking met de gemeente.
In maart 2022 heeft minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, Hugo De Jonge, de Nationale Woon- en Bouwagenda aangeboden. Doel van de agenda is het bevorderen van de beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van het woningaanbod in Nederland. De uitwerking vindt plaats langs de lijnen van zes programma’s: Woningbouw, Een thuis voor iedereen (aandachtgroepen), Betaalbaar wonen, Leefbaarheid en veiligheid, Verduurzaming gebouwde omgeving, Wonen en ouderen.
De Nationale Woon- en Bouwagenda heeft in september 2022 geleid tot afspraken tussen de minister en de provincies om 900.000 woningen bij te bouwen. Samen met de gemeenten en woningcorporaties is dit uitgewerkt in regionale Woondeals met afspraken over de aantallen woningen, de betaalbaarheid, de plancapaciteit en de randvoorwaarden.
Omnia Wonen wil in het kerngebied waar zij bezit heeft actief bijdragen aan het realiseren van de Woondeals. Buiten het kerngebied laten we dat over aan andere partijen.
De kernregio’s van Omnia Wonen liggen in de Provincie Gelderland, waar de ambitie is om 104.000 woningen tot en met 2030 te bouwen, waaronder betaalbare koop- en huurwoningen. Voor de regio Noord-Veluwe is afgesproken 12.730 woningen toe te voegen, waarvan ongeveer 30% sociale huur. Voor de regio Amersfoort gaat het in totaal om het toevoegen van 27.000 woningen, waarvan tweederde in het segment ‘betaalbaar’ valt.
Met alle gemeenten zijn de Woondeals vertaald naar de lokale opgave waaraan Omnia Wonen zich samen met de gemeenten en lokale partners inzet om de Woondeals te realiseren.
Daarnaast heeft de minister de Wet Versterking Regie op de Volkshuisvesting in voorbereiding met als doel het juridisch instrumentarium van gemeenten, provincies en rijk te versterken. Het wetsvoorstel richt zich op drie maatschappelijke opgaven:
De volkshuisvestelijke prioriteiten die worden gebruikt, zijn zaken die nationaal spelen en waarover lokale partijen bij uitstek afspraken maken, rekening houdend met de specifieke lokale en regionale noden en omstandigheden. Het feit dat volkshuisvestelijke prioriteiten benoemd worden, wil niet zeggen dat andere lokale inspanningen van minder groot belang zijn. Bovendien moet Omnia Wonen ook keuzes maken waarvoor we ons inspannen.
De zes prioriteiten van de corporatiesector voor de periode van 2021-2026 zijn, in willekeurige volgorde:
Omnia Wonen zal haar bijdrage aan de Nationale prestatieafspraken en de Rijksprogramma’s afstemmen op hetgeen lokaal en regionaal nodig is. Samen met onze partners gaan we in gesprek over ieders mogelijkheden en de wederkerigheid die nodig is.
In 2023 heeft Omnia Wonen haar nieuwe strategische Visie vastgesteld, ook op het gebied van Wonen. De komende vier jaar leggen wij onze focus op een Duurzame groei & Aandacht voor verschillen. Met en vanuit onze expertise – het wonen en samenleven van mensen met een beperkt inkomen – zetten wij ons in om passend en comfortabel wonen, groei naar een duurzame en energiezuinige woningvoorraad en een gezonde leefomgeving in aantrekkelijke en veilige buurten te realiseren. Voor onze huidige huurders en toekomstige bewoners, zowel op de korte als op de lange termijn.
Onder duurzaam verstaan we de ontwikkeling die tegemoetkomt aan de levensbehoeften van de huidige generatie, zonder die van de toekomstige generaties tekort te doen. Het gaat hierbij om economische, sociale en leefomgevingsbehoeften. Voorbeelden zijn een schoon milieu, evenwichtig gebruik van grondstoffen, een gezonde bevolking, goed werkende sociale netwerken en maatschappelijk vertrouwen. In onze afwegingen houden wij dus rekening met de effecten voor de korte en lange termijn. Wij willen duurzaam groeien in het aantal woningen als antwoord op de toenemende vraag. Maar ook de groei in onze ontwikkeling als organisatie.
Dit wordt verder uitgewerkt en ingevuld in vier strategische speerpunten. We doen er alles aan om nu en in de toekomst:
Omnia Wonen vindt het belangrijk dat haar voorraad goed benut wordt en dat zoveel mogelijk mensen passend wonen. Daarom heeft ze in 2024 een portefeuillestrategie opgesteld, waarin de te verwachten vraag naar woningen tegen het aanbod wordt gelegd, om zo te bepalen hoe de voorraad zich zou moeten ontwikkelen. Hiermee anticipeert Omnia Wonen niet alleen in kwantitatieve zin (aantallen) op de vraag, maar ook in kwalitatieve zin (woningtype, locatie enz). Onze focus ligt op groei van het aantal woningen in onze kerngemeenten. Daarbuiten zullen we ons woningbezit overdragen aan andere toegelaten instellingen. De speerpunten die hieruit voortkomen zijn de volgende:
Aanpassing van de voorraad is lastig te realiseren en ook duur. Daarom zet Omnia Wonen zich ook in op het beter benutten van de bestaande voorraad. Uiteindelijk gaat het erom dat we maximaal onze doelgroepen helpen aan passende huisvesting. De volgende doelen streven we na:
Door toename van het aantal huishoudens is de vraag naar sociale huurwoningen toegenomen. Onze huurders veranderen en de diversiteit neemt toe. De mensen die een woning bij ons huren, worden gemiddeld ook steeds ouder. De uitstroom van middeninkomens wordt belemmerd door gebrek aan betaalbare koop- en vrije sector huurwoningen. Daarnaast groeit de instroom van mensen uit instellingen van begeleid naar zelfstandig wonen. En er is een toenemende stroom van migranten. Onze doelgroep is steeds diverser, terwijl onze woningvoorraad in veel gemeenten eenzijdig is.
Het belangrijkst voor onze huurders is dat zij een woning willen die voelt als thuis en past als een jas. Ze willen deze woning kunnen betalen met hun eigen inkomen, waarbij er ook voldoende geld overblijft om deel te kunnen nemen aan de maatschappij.
Vanuit onze doelen in de Strategische Visie, onze (financiële) mogelijkheden en de wettelijke kaders kijken we hoe we de woningportefeuille zo goed mogelijk kunnen laten aansluiten bij de (toekomstige) behoefte op de woningmarkt. De portefeuillestrategie is de koers voor de lange termijn waarop we sturen. Deze geeft aan of we woningen bijbouwen, ingrijpend willen renoveren, verkopen of zelfs slopen. Dit is de transformatieopgave, die begint bij de huidige woningvoorraad.
Omvang woningvoorraad
De woningvoorraad (31-12-23) is als volgt:
Gemeente | Elburg |
Totaal woningen | 517 |
Geliberaliseerde woningen | 16 |
Onzelfstandige woningen | geen |
Nieuwbouw
Het realiseren van de plannen en de ambitie is afhankelijk van het resultaat van de gezamenlijke inspanning (gemeente en corporatie) om locaties beschikbaar te krijgen. Er zijn geen woningen, waarvoor een investerings/realisatiebesluit is genomen en er zijn geen woningen waarvoor een startbesluit is genomen, waarvan de haalbaarheid wordt onderzocht. Omnia Wonen heeft de ambitie om tot 2034 ongeveer 50-70 woningen toe te voegen.
De gemeente heeft in de woonvisie ca. 50 flex-woningen opgenomen. De gemeente heeft aangegeven een bijdrage te willen leveren aan de nieuwbouw voor Regio Zwolle. Op het moment dat hierover concrete plannen zijn, treden wij graag met u hierover in overleg.
Omnia Wonen heeft op dit moment geen besluit genomen om woningen in Elburg te slopen.
Verkoop
Omnia Wonen zet complexgewijze verkoop actief in als onderdeel van het realiseren van onze portefeuillestrategie. Verkoop wordt ingezet om:
Op dit moment hebben wij geen woningen gelabeld voor individuele verkoop aan particulieren. Voor woningen die minder goed bij de woningportefeuille passen, houden we wel deze mogelijkheid open.
Omnia Wonen wil haar voorraad zo goed mogelijk benutten, door ons in te zetten om zoveel mogelijk huurders door te laten stromen naar een passende woning.
Liberaliseren
Wij willen een beperkt aantal woningen liberaliseren voor een gezonde mix van mensen en woningen in onze wijken, waarbij een woning met een sociaal huurcontract na huuropzegging met een geliberaliseerd huurcontract wordt verhuurd. Deze woningen zijn nu met een sociaal huurcontract opgenomen in de niet-daeb woningvoorraad conform het vastgestelde scheidingsvoorstel daeb/niet-daeb.
In een enkel geval komt het voor dat we een woning niet geliberaliseerd kunnen verhuren en de woning toch met een sociaal huurcontract wordt verhuurd. Hierdoor fluctueren de aantallen te liberaliseren woningen per jaar. In Elburg willen we 2 woningen met een sociaal huurcontract na huuropzegging met een geliberaliseerd huurcontract verhuren.
Postcode | Straat | Aantal |
8084 RA | Buntgraslaan | 2 |
Eindtotaal | 2 |
Omnia Wonen heeft geen complexen waarbij de conditiescore 5 (slecht) of 6 (zeer slecht) is of complexen waarbij ernstige schimmelproblematiek of brandveiligheid een probleem is. Wij hebben wel aandacht voor een gezond binnenklimaat in onze woningen en trainen onze medewerkers in een aanpak vocht en schimmeloverlast.
Omnia Wonen zet zich in om ook in de toekomst te kunnen blijven voorzien in voldoende betaalbare woningen en tegelijkertijd voldoende middelen te hebben om haar opgaven te realiseren. Voor de verschillende gemeenten is in de portefeuillestrategie aangegeven voor welke doelgroepen de toevoegingen geschikt moeten zijn. Aanpassing van de voorraad is lastig te realiseren en ook duur. Daarom zet Omnia Wonen ook in op het beter benutten van de bestaande voorraad.
Passend wonen en doorstroming te promoten en mensen bijvoorbeeld door te verwijzen naar de verhuiscoach. Doorstroming van huurders in ons bezit is van groot belang.
De klimaatverandering vraagt om het (verder) verduurzamen van onze woningen, zodat we de warmtevraag beperken. Verduurzaming gaat niet alleen over het klimaat, maar ook over de woonlasten van onze huurders. De hoge energielasten en inflatie zorgen ervoor dat steeds meer huurders moeite hebben om rond te komen, waardoor betalingsproblemen en de energierekening toenemen. Dit heeft ook effect op de sociale participatie.
Voor onze huurders is het allerbelangrijkste dat zij, nu en in de toekomst, in een kwalitatief goed huis wonen waarin zij zich prettig voelen. Met woonlasten die ze kunnen betalen. Daarom ligt bij verduurzaming de focus op beheersing van de woonlasten. We versnellen de verduurzaming van de meest slechte woningen, omdat hier het financiële voordeel – oftewel vermindering van woonlasten – het grootst is voor de individuele huurder. Tegelijkertijd willen we de huurder helpen te besparen door aandacht te besteden aan bewust energieverbruik. En zetten we in op het toekomstbestendig maken van onze woningen.
In Elburg heeft 99% van onze woningen een groen label (label A, B of C). De energieprestaties van onze woningen in de gemeente Elburg zijn eind 2023 als volgt verdeeld.
Energielabels | |
Groen Energielabel ABC | 99,42% |
Energielabel A+++ | 0,00% |
Energielabel A++ | 0,00% |
Energielabel A+ | 2,34% |
Energielabel A | 82,85% |
Energielabel B | 9,94% |
Energielabel C | 4,29% |
Energielabel D | 0,58% |
Energielabel E | 0,00% |
Energielabel F | 0,00% |
Energielabel G | 0,00% |
Hoe we woningen verduurzamen, is mede afhankelijk van de Transitievisie Warmte en de wijkuitvoeringsplannen. Daarnaast kan planmatig onderhoud aanleiding zijn om te verduurzamen.
Omnia Wonen heeft in Elburg geen woningen, waarvoor we een investerings- of realisatiebesluit hebben genomen om de woningen te verduurzamen (hard plan). In Elburg hebben we geen woningen met een startbesluit (zacht plan) om te verduurzamen waarvoor we een plan opstellen.
Er zijn geen woningen waarvoor we een scenario-analyse uitvoeren wat de beste toekomststrategie voor deze woningen is.
De streefhuur van geliberaliseerde woningen is de markthuur van die woningen.
De huidige huren van alle woningen in Elburg bedragen gemiddeld 61,18% van de maximaal toegestane huur.
Gemiddelde Netto huur | € 629,15 |
Gemiddelde Maximale huur | € 1028,37 |
Gemiddelde Markthuur | € 895,00 |
Netto Huur | ||
Onder kwaliteitsgrens | 8 | 1,55% |
Onder 1e aftoppingsgrens | 342 | 66,15% |
Onder 2e aftoppingsgrens | 80 | 15,47% |
Onder liberalisatiegrens | 63 | 12,19% |
Boven liberalisatiegrens | 24 | 4,64% |
Het woningbezit van Omnia Wonen heeft gemiddeld genomen een goed energielabel. We hebben immers de afgelopen jaren veel woningen geïsoleerd en van een energiezuinige cv-ketel voorzien. Onze volgende stap is de bijdrage aan de energietransitie.
Onze doelgroep is diverser en ook neemt het aantal kwetsbare mensen toe. Deze trend is mede ingezet door de extramuralisering van de zorg en de verandering van de samenleving. Je thuisbasis op orde hebben is belangrijk voor mensen; een verhuizing of ‘gedoe’ in de wijk heeft altijd impact en kan tot stress leiden. Ook de klimaatverandering kan met droge, hete perioden en wateroverlast leiden tot maatschappelijke ontwrichting en heeft grote gevolgen voor de mens en zijn leefomgeving.
Huurders zijn vaak gehecht aan hun woning en hun buurt. Daarom willen ze in hun eigen woonomgeving blijven wonen, ook als ze ouder worden of als het even moeilijk gaat. De huurder wil kunnen rekenen op hulp en steun van een netwerk dat dichtbij is. Mensen ontmoeten en ‘noaberschap’ – het omzien naar elkaar – zijn belangrijke wapens tegen eenzaamheid en ouder worden. Tegelijkertijd wil een huurder, net als iedereen, gezien en gehoord worden in zijn eigen persoonlijke situatie. In een gezonde woning en groene woonomgeving wil de huurder zo lang mogelijk zelfstandig wonen met regie over zijn eigen leven.
De vraag om specifieke doelgroepen te huisvesten neemt toe. Hierdoor nemen de kansen voor regulier woningzoekenden op een sociale huurwoning af. Bovendien geeft het huisvesten van veel bijzondere doelgroepen een druk op de leefbaarheid in wijken. Wij blijven hierover graag samen met gemeente, collega corporaties en maatschappelijke partijen in gesprek. Daarnaast willen we gezamenlijk inzichtelijk maken aan welke doelgroep wij onze woningen toewijzen. Zodat we kunnen laten zien wat de kansen van de diverse groepen woningzoekenden op de woningmarkt zijn.
Huisvesting Vergunninghouders
Uw gemeente draagt ervoor zorg dat vergunningshouders een woning krijgen. Daarnaast zorgt u voor passende begeleiding en draagvlak onder uw inwoners. De taakstelling vergunninghouders is dit jaar opnieuw hoog. Omnia Wonen blijft haar bijdrage leveren in de huisvesting van vergunningshouders. Wij streven naar een evenwichtige verdeling over de wijken. We vinden het belangrijk dat daarbij voldoende aandacht is voor draagvlak onder uw inwoners en de impact op de mogelijkheden voor bestaande woningzoekenden. Goede begeleiding van vergunninghouders door partners en het betrekken van omwonenden is daarom van groot belang. Omnia Wonen blijft haar bijdrage leveren in de huisvesting van vergunningshouders en zal naar rato van haar aandeel in de totale sociale huurvoorraad in de gemeente vergunninghouders huisvesten. We gaan graag met elkaar in overleg als de taakstelling hoger is dan waar Omnia Wonen aan kan voldoen. In uw gemeente hebben we in 2023 10 woningen toegewezen aan vergunninghouders.
Senioren
In uw gemeente hebben we 79 van onze woningen specifiek gelabeld voor de doelgroep senioren. Wanneer een dergelijke woning vrijkomt wordt deze opnieuw aan deze doelgroep verhuurd. Dit jaar gaan we verder met het maken van een nadere analyses/evaluaties van onze seniorencomplexen. Op basis van deze analyses willen we een plan van aanpak maken voor deze complexen.
Jongeren
Omnia Wonen heeft in uw gemeente geen woningen gelabeld voor jongeren.
Uitstroom vanuit zorginstellingen
Om de wachtlijsten voor Beschermd Wonen en Maatschappelijke Opvang te verminderen, wordt uitstroom gestimuleerd. Wij streven daarbij naar een evenwichtige verdeling over de wijken. Een adequate begeleiding door zorgpartijen voor uitstromers om onder andere terugval te voorkomen is voor ons een belangrijke voorwaarde om een woning beschikbaar te stellen. Belangrijk aandachtspunt daarbij is dat er ook voldoende woningen beschikbaar moeten blijven voor reguliere woningzoekenden.
Samen met de gemeenten en zorgorganisaties in de regio Noord-Veluwe blijven wij een bijdrage leveren aan de bevordering van de uitstroom uit beschermde woonvormen en de maatschappelijk opvang. Omnia Wonen stelt naar rato van het woningaantal sociale huurwoningen via de Centrale Uitgang beschikbaar voor woningzoekenden die vanuit een zorginstelling op zoek zijn naar een passende woning om uit te stromen. In 2023 hebben wij in uw gemeente 2 woningen beschikbaar gesteld voor de Centrale Uitgang.
Omnia Wonen wil samen met de gemeente, andere corporaties en partners inzetten op het streven naar het creëren van inclusieve, veerkrachtige wijken en buurten. Dit kunnen we alleen samen. Daarom willen we afspraken maken over hoe we de huisvesting van specifieke doelgroepen samen vormgeven en concentratie van kwetsbare doelgroepen tegengaan.
Langer zelfstandig wonen
Een deel van onze woningen is geschikt om zorg aan huis te leveren, of is relatief eenvoudig met kleine aanpassingen geschikt te maken. Wij verhuren ook woningen die speciaal bestemd zijn voor ouderen of mensen met een beperking, maar waar niet direct zorg of begeleiding aan is gekoppeld. Het gaat veelal om gelijkvloerse woningen en soms zijn ook andere voorzieningen of aanpassingen aanwezig.
In 2022 zijn wij overgegaan op een universele classificatie voor de toegankelijkheid voor al onze gemeenten (VERA). We hebben in kaart gebracht welke van onze woningen geschikt zijn voor mensen die niet (meer) zo goed ter been zijn. Het classificatiesysteem verdeelt de geschikte woningen in drie klassen: gelijkvloerse woning, rollatorwoning of rolstoelwoning. Wij hebben ook de woningen die voorheen nog geen toegankelijkheidslabel hadden ingedeeld. Er kunnen zich dus verschillen voordoen met voorgaande jaren.
In Elburg hebben we 77 woningen niveau 1 of hoger.
Toegankelijkheid | |
Niveau 1: Gelijkvloerse woning | 48 |
Niveau 2: Rollator woning | geen |
Niveau 3: Rolstoel woning | 29 |
Omnia Wonen voelt zich verantwoordelijk om ‘langer zelfstandig’ te faciliteren door het merendeel van haar woningen bij planmatig binnenonderhoud en nieuwbouw op een (nog te bepalen) basisniveau te brengen. Met relatief kleine en generiek aan te brengen voorzieningen maken we het zo mogelijk om het overgrote deel van de mensen – al dan niet met ondersteuning – langer zelfstandig te laten wonen. Stapsgewijs vertalen we de interne visie Wonen en zorg naar beleid en plannen op complexniveau.
Wonen is een van de meest urgente vraagstukken op dit moment, in algemene zin en voor senioren in het bijzonder. Al dan niet in samenhang met zorg. De lokale woonzorgvisie bevat de opgave van zelfstandig wonen en verpleegzorg en kan worden vertaald naar concrete prestatieafspraken hoe deze opgave wordt ingevuld.
Woningen die in het bijzonder geschikt zijn voor bepaalde doelgroepen, verhuren wij met voorrang aan deze groepen. Vanuit inclusieve wijken betekent dit dat we specifieke doelgroepen zoveel mogelijk proberen te spreiden over ons woningbezit.
Woningen, die ingrijpend zijn aangepast voor mensen met een beperking, willen we na mutatie opnieuw verhuren aan mensen die op een dergelijke woning zijn aangewezen, mits dit niet tot extra leegstand leidt. Wij verwachten van de gemeente dat zij ook haar verantwoordelijkheid neemt in het aanleveren van passende kandidaat-huurders en eventuele compensatie bij huurderving.
We zijn terughoudend in het exclusief bouwen voor één doelgroep en voor één zorginstelling. Dit past namelijk niet in onze visie op een inclusieve samenleving en sluit niet aan op het beginsel van scheiden van wonen en zorg. Omnia Wonen zet zich in voor het realiseren van gestippeld wonen.
Vroegsignalering achterstanden
Hoe eerder bewoners met financiële zorgen in beeld zijn, hoe beter. Omnia Wonen zet zich al jaren in om vroegtijdig hulp te bieden aan huurders met financiële problemen. Het Landelijke Convenant Vroegsignalering geeft de ruimte om bestaande afspraken tussen partijen voort te zetten en maakt maatwerk mogelijk.
Een actieve rol te nemen in het stimuleren van huurders in leefbaarheid, energiebewust gedrag, motiveren tot vergroening van tuinen.
Roy en Ria uit Elburg zijn unieke huurders, waar elke verhuurder, gemeente én omwonende blij mee is. Ze worden door iedereen in de buurt begroet wanneer zij zich buiten vertonen. En Roy heeft gezorgd voor een prachtig plekje naast de flat aan Hellenbeekstraat, namelijk het ‘Proathuukien’ (Praathoekje).
Wonen doen we samen en naar elkaar omkijken zorgt voor meer leef- en woonplezier in de buurt. Dit vindt Omnia Wonen heel belangrijk. Daarom zetten we deze fijne mensen graag in het zonnetje en wonnen zij in 2021 de Leukste Buren Award!
Lees het hele artikel hier.
Door toename van het aantal huishoudens is de vraag naar sociale huurwoningen toegenomen. Onze huurders veranderen en de diversiteit neemt toe. De mensen die een woning bij ons huren, worden gemiddeld ook steeds ouder. De uitstroom van middeninkomens wordt belemmerd door gebrek aan betaalbare koop- en vrije sector huurwoningen. Daarnaast groeit de instroom van mensen uit instellingen van begeleid naar zelfstandig wonen. En er is een toenemende stroom van migranten. Onze doelgroep is steeds diverser, terwijl onze woningvoorraad in veel gemeenten eenzijdig is.
Het belangrijkst voor onze huurders is dat zij een woning willen die voelt als thuis en past als een jas. Ze willen deze woning kunnen betalen met hun eigen inkomen, waarbij er ook voldoende geld overblijft om deel te kunnen nemen aan de maatschappij.
Vanuit onze doelen in de Strategische Visie, onze (financiële) mogelijkheden en de wettelijke kaders kijken we hoe we de woningportefeuille zo goed mogelijk kunnen laten aansluiten bij de (toekomstige) behoefte op de woningmarkt. De portefeuillestrategie is de koers voor de lange termijn waarop we sturen. Deze geeft aan of we woningen bijbouwen, ingrijpend willen renoveren, verkopen of zelfs slopen. Dit is de transformatieopgave, die begint bij de huidige woningvoorraad.
Omvang woningvoorraad
De woningvoorraad (31-12-23) is als volgt:
Gemeente | Harderwijk |
Totaal woningen | 1226 |
Geliberaliseerde woningen | 142 |
Onzelfstandige woningen | geen |
Nieuwbouw
Het realiseren van de plannen en de ambitie is afhankelijk van het resultaat van de gezamenlijke inspanning (gemeente en corporatie) om locaties beschikbaar te krijgen. Er zijn geen woningen, waarvoor een investerings/realisatiebesluit is genomen en er zijn 58 woningen waarvoor een startbesluit is genomen, waarvan de haalbaarheid wordt onderzocht. Omnia Wonen heeft de ambitie om tot 2034 ongeveer 460-550 woningen toe te voegen.
Omnia Wonen heeft voor de volgende locaties een startbesluit genomen.
Project | Aantal |
Harderwieker Huse | 8 |
Oostzijde Westeinde | 50 |
Eindtotaal | 58 |
Voor mogelijke realisatie van Westeinde worden ongeveer evenveel woningen gesloopt. De gemeente heeft het initiatief genomen om locaties voor woonwagens in beeld te brengen en woonruimteverdeelbeleid op te stellen. Omnia Wonen blijft hierbij graag betrokken. Het aantal verhuureenheden maakt onderdeel uit van de nieuwbouwambitie.
Omnia Wonen geeft een hoge prioriteit aan Harderwijk vanwege haar centrumfunctie. Om invulling te geven aan onze ambitie in ons portefeuilleplan zien we o.a. de locaties Nieuw-Weiburg, Harderweide fase III en het Waterfront als geschikte mogelijkheden. Omnia Wonen heeft die gemeentelijke ambitie omarmd en zich tot doel gesteld 40% van deze ambitie voor haar rekening te willen nemen. We willen ons aandeel laten groeien. Daarom hebben wij ons ambitie verhoogd naar een netto groei van 400 woningen tot 2032. Omnia Wonen staat ook open om bestaande woningen aan te kopen, zodat ze behouden blijven voor de sociale huur.
Onze focus ligt op woningen voor de primaire doelgroep. Daar waar gewenst en nodig voor haalbaarheid van nieuwe sociale huurwoningen kan Omnia Wonen woningen in het middeldure huursegment realiseren. Omnia Wonen zal ook, sporadisch, woningen in gemeenten met veel bezit vervangen door woningen die beter aansluiten bij de toekomstige woningvraag en te kunnen verdichten. In de portefeuille-strategie is hiertoe een eerste inventarisatie gemaakt. Omnia Wonen heeft op dit moment geen besluit genomen om woningen in Harderwijk te slopen.
Verkoop
Omnia Wonen zet complexgewijze verkoop actief in als onderdeel van het realiseren van onze portefeuillestrategie. Verkoop wordt ingezet om:
Omnia Wonen heeft op dit moment de volgende woningen gelabeld voor verkoop:
Postcode | Straat | Aantal |
3845 GC | Triasplein | 4 |
3845 GD | Triasplein | 1 |
Eindtotaal | 5 |
Omnia Wonen wil haar voorraad zo goed mogelijk benutten, door ons in te zetten om zoveel mogelijk huurders door te laten stromen naar een passende woning.
Liberaliseren
Wij willen een beperkt aantal woningen liberaliseren voor een gezonde mix van mensen en woningen in onze wijken, waarbij een woning met een sociaal huurcontract na huuropzegging met een geliberaliseerd huurcontract wordt verhuurd. Deze woningen zijn nu met een sociaal huurcontract opgenomen in de niet-daeb woningvoorraad conform het vastgestelde scheidingsvoorstel daeb/niet-daeb.
In een enkel geval komt het voor dat we een woning niet geliberaliseerd kunnen verhuren en de woning toch met een sociaal huurcontract wordt verhuurd. Hierdoor fluctueren de aantallen te liberaliseren woningen per jaar. In Harderwijk willen we 20 woningen met een sociaal huurcontract na huuropzegging met een geliberaliseerd huurcontract verhuren.
Postcode | Straat | Aantal |
3845 GN | Operadreef | 15 |
3845 HC | Torenbergerhout | 1 |
3848 AW | Duivenkamp | 2 |
3848 BP | Pauwenkamp | 1 |
3848 BR | Nieuwe Grensweg | 1 |
Eindtotaal | 20 |
Omnia Wonen heeft geen complexen waarbij de conditiescore 5 (slecht) of 6 (zeer slecht) is of complexen waarbij ernstige schimmelproblematiek of brandveiligheid een probleem is. Wij hebben wel aandacht voor een gezond binnenklimaat in onze woningen en trainen onze medewerkers in een aanpak vocht en schimmeloverlast.
Omnia Wonen zet zich in om ook in de toekomst te kunnen blijven voorzien in voldoende betaalbare woningen en tegelijkertijd voldoende middelen te hebben om haar opgaven te realiseren. Voor de verschillende gemeenten is in de portefeuillestrategie aangegeven voor welke doelgroepen de toevoegingen geschikt moeten zijn. Aanpassing van de voorraad is lastig te realiseren en ook duur. Daarom zet Omnia Wonen ook in op het beter benutten van de bestaande voorraad.
Passend wonen en doorstroming te promoten en mensen bijvoorbeeld door te verwijzen naar de verhuiscoach. Doorstroming van huurders in ons bezit is van groot belang.
De klimaatverandering vraagt om het (verder) verduurzamen van onze woningen, zodat we de warmtevraag beperken. Verduurzaming gaat niet alleen over het klimaat, maar ook over de woonlasten van onze huurders. De hoge energielasten en inflatie zorgen ervoor dat steeds meer huurders moeite hebben om rond te komen, waardoor betalingsproblemen en de energierekening toenemen. Dit heeft ook effect op de sociale participatie.
Voor onze huurders is het allerbelangrijkste dat zij, nu en in de toekomst, in een kwalitatief goed huis wonen waarin zij zich prettig voelen. Met woonlasten die ze kunnen betalen. Daarom ligt bij verduurzaming de focus op beheersing van de woonlasten. We versnellen de verduurzaming van de meest slechte woningen, omdat hier het financiële voordeel – oftewel vermindering van woonlasten – het grootst is voor de individuele huurder. Tegelijkertijd willen we de huurder helpen te besparen door aandacht te besteden aan bewust energieverbruik. En zetten we in op het toekomstbestendig maken van onze woningen.
In Harderwijk heeft 88% van onze woningen een groen label (label A, B of C). De energieprestaties van onze woningen in de gemeente Harderwijk zijn eind 2023 als volgt verdeeld.
Energielabels | |
Groen Energielabel ABC | 88,13% |
Energielabel A+++ | 3,90% |
Energielabel A++ | 0,00% |
Energielabel A+ | 0,33% |
Energielabel A | 38,59% |
Energielabel B | 33,28% |
Energielabel C | 12,03% |
Energielabel D | 8,55% |
Energielabel E | 3,24% |
Energielabel F | 0,08% |
Energielabel G | 0,00% |
Hoe we woningen verduurzamen, is mede afhankelijk van de Transitievisie Warmte en de wijkuitvoeringsplannen. Daarnaast kan planmatig onderhoud aanleiding zijn om te verduurzamen.
Omnia Wonen heeft in Harderwijk geen woningen, waarvoor we een investerings- of realisatiebesluit hebben genomen om de woningen te verduurzamen (hard plan). In Harderwijk hebben we 24 woningen met een startbesluit (zacht plan) om te verduurzamen waarvoor we een plan opstellen. Er zijn geen woningen waarvoor we een scenario-analyse uitvoeren wat de beste toekomststrategie voor deze woningen is.
De streefhuur van geliberaliseerde woningen is de markthuur van die woningen.
De huidige huren van alle woningen in Harderwijk bedragen gemiddeld 64,48% van de maximaal toegestane huur.
Gemiddelde Netto huur | € 624,44 |
Gemiddelde Maximale huur | € 968,47 |
Gemiddelde Markthuur | € 885,86 |
Netto Huur | ||
Onder kwaliteitsgrens | 74 | 6,04% |
Onder 1e aftoppingsgrens | 821 | 66,97% |
Onder 2e aftoppingsgrens | 65 | 5,30% |
Onder liberalisatiegrens | 122 | 9,95% |
Boven liberalisatiegrens | 144 | 11,75% |
Het woningbezit van Omnia Wonen heeft gemiddeld genomen een goed energielabel. We hebben immers de afgelopen jaren veel woningen geïsoleerd en van een energiezuinige cv-ketel voorzien. Onze volgende stap is de bijdrage aan de energietransitie.
NOG INVULLEN!!!
Onze doelgroep is diverser en ook neemt het aantal kwetsbare mensen toe. Deze trend is mede ingezet door de extramuralisering van de zorg en de verandering van de samenleving. Je thuisbasis op orde hebben is belangrijk voor mensen; een verhuizing of ‘gedoe’ in de wijk heeft altijd impact en kan tot stress leiden. Ook de klimaatverandering kan met droge, hete perioden en wateroverlast leiden tot maatschappelijke ontwrichting en heeft grote gevolgen voor de mens en zijn leefomgeving.
Huurders zijn vaak gehecht aan hun woning en hun buurt. Daarom willen ze in hun eigen woonomgeving blijven wonen, ook als ze ouder worden of als het even moeilijk gaat. De huurder wil kunnen rekenen op hulp en steun van een netwerk dat dichtbij is. Mensen ontmoeten en ‘noaberschap’ – het omzien naar elkaar – zijn belangrijke wapens tegen eenzaamheid en ouder worden. Tegelijkertijd wil een huurder, net als iedereen, gezien en gehoord worden in zijn eigen persoonlijke situatie. In een gezonde woning en groene woonomgeving wil de huurder zo lang mogelijk zelfstandig wonen met regie over zijn eigen leven.
De vraag om specifieke doelgroepen te huisvesten neemt toe. Hierdoor nemen de kansen voor regulier woningzoekenden op een sociale huurwoning af. Bovendien geeft het huisvesten van veel bijzondere doelgroepen een druk op de leefbaarheid in wijken. Wij blijven hierover graag samen met gemeente, collega corporaties en maatschappelijke partijen in gesprek. Daarnaast willen we gezamenlijk inzichtelijk maken aan welke doelgroep wij onze woningen toewijzen. Zodat we kunnen laten zien wat de kansen van de diverse groepen woningzoekenden op de woningmarkt zijn.
Huisvesting Vergunninghouders
Uw gemeente draagt ervoor zorg dat vergunningshouders een woning krijgen. Daarnaast zorgt u voor passende begeleiding en draagvlak onder uw inwoners. De taakstelling vergunninghouders is dit jaar opnieuw hoog. Omnia Wonen blijft haar bijdrage leveren in de huisvesting van vergunningshouders. Wij streven naar een evenwichtige verdeling over de wijken. We vinden het belangrijk dat daarbij voldoende aandacht is voor draagvlak onder uw inwoners en de impact op de mogelijkheden voor bestaande woningzoekenden. Goede begeleiding van vergunninghouders door partners en het betrekken van omwonenden is daarom van groot belang. Omnia Wonen blijft haar bijdrage leveren in de huisvesting van vergunningshouders en zal naar rato van haar aandeel in de totale sociale huurvoorraad in de gemeente vergunninghouders huisvesten. We gaan graag met elkaar in overleg als de taakstelling hoger is dan waar Omnia Wonen aan kan voldoen. In uw gemeente hebben we in 2023 7 woningen toegewezen aan vergunninghouders.
Senioren
In uw gemeente hebben we 244 van onze woningen specifiek gelabeld voor de doelgroep senioren. Wanneer een dergelijke woning vrijkomt wordt deze opnieuw aan deze doelgroep verhuurd. Dit jaar gaan we verder met het maken van een nadere analyses/evaluaties van onze seniorencomplexen. Op basis van deze analyses willen we een plan van aanpak maken voor deze complexen.
Jongeren
Omnia Wonen heeft in uw gemeente geen woningen gelabeld voor jongeren.
Uitstroom vanuit zorginstellingen
Om de wachtlijsten voor Beschermd Wonen en Maatschappelijke Opvang te verminderen, wordt uitstroom gestimuleerd. Wij streven daarbij naar een evenwichtige verdeling over de wijken. Een adequate begeleiding door zorgpartijen voor uitstromers om onder andere terugval te voorkomen is voor ons een belangrijke voorwaarde om een woning beschikbaar te stellen. Belangrijk aandachtspunt daarbij is dat er ook voldoende woningen beschikbaar moeten blijven voor reguliere woningzoekenden.
Samen met de gemeenten en zorgorganisaties in de regio Noord-Veluwe blijven wij een bijdrage leveren aan de bevordering van de uitstroom uit beschermde woonvormen en de maatschappelijk opvang. Omnia Wonen stelt naar rato van het woningaantal sociale huurwoningen via de Centrale Uitgang beschikbaar voor woningzoekenden die vanuit een zorginstelling op zoek zijn naar een passende woning om uit te stromen. In 2023 hebben wij in uw gemeente 4 woning(en) beschikbaar gesteld voor de Centrale Uitgang.
Omnia Wonen wil samen met de gemeente, andere corporaties en partners inzetten op het streven naar het creëren van inclusieve, veerkrachtige wijken en buurten. Dit kunnen we alleen samen. Daarom willen we afspraken maken over hoe we de huisvesting van specifieke doelgroepen samen vormgeven en concentratie van kwetsbare doelgroepen tegengaan.
Langer zelfstandig wonen
Een deel van onze woningen is geschikt om zorg aan huis te leveren, of is relatief eenvoudig met kleine aanpassingen geschikt te maken. Wij verhuren ook woningen die speciaal bestemd zijn voor ouderen of mensen met een beperking, maar waar niet direct zorg of begeleiding aan is gekoppeld. Het gaat veelal om gelijkvloerse woningen en soms zijn ook andere voorzieningen of aanpassingen aanwezig.
In 2022 zijn wij overgegaan op een universele classificatie voor de toegankelijkheid voor al onze gemeenten (VERA). We hebben in kaart gebracht welke van onze woningen geschikt zijn voor mensen die niet (meer) zo goed ter been zijn. Het classificatiesysteem verdeelt de geschikte woningen in drie klassen: gelijkvloerse woning, rollatorwoning of rolstoelwoning. Wij hebben ook de woningen die voorheen nog geen toegankelijkheidslabel hadden ingedeeld. Er kunnen zich dus verschillen voordoen met voorgaande jaren.
In Harderwijk hebben we 699 woningen niveau 1 of hoger.
Toegankelijkheid | |
Niveau 1: Gelijkvloerse woning | 501 |
Niveau 2: Rollator woning | 55 |
Niveau 3: Rolstoel woning | 143 |
Omnia Wonen voelt zich verantwoordelijk om ‘langer zelfstandig’ te faciliteren door het merendeel van haar woningen bij planmatig binnenonderhoud en nieuwbouw op een (nog te bepalen) basisniveau te brengen. Met relatief kleine en generiek aan te brengen voorzieningen maken we het zo mogelijk om het overgrote deel van de mensen – al dan niet met ondersteuning – langer zelfstandig te laten wonen. Stapsgewijs vertalen we de interne visie Wonen en zorg naar beleid en plannen op complexniveau.
Wonen is een van de meest urgente vraagstukken op dit moment, in algemene zin en voor senioren in het bijzonder. Al dan niet in samenhang met zorg. De lokale woonzorgvisie bevat de opgave van zelfstandig wonen en verpleegzorg en kan worden vertaald naar concrete prestatieafspraken hoe deze opgave wordt ingevuld.
Woningen die in het bijzonder geschikt zijn voor bepaalde doelgroepen, verhuren wij met voorrang aan deze groepen. Vanuit inclusieve wijken betekent dit dat we specifieke doelgroepen zoveel mogelijk proberen te spreiden over ons woningbezit.
Woningen, die ingrijpend zijn aangepast voor mensen met een beperking, willen we na mutatie opnieuw verhuren aan mensen die op een dergelijke woning zijn aangewezen, mits dit niet tot extra leegstand leidt. Wij verwachten van de gemeente dat zij ook haar verantwoordelijkheid neemt in het aanleveren van passende kandidaat-huurders en eventuele compensatie bij huurderving.
We zijn terughoudend in het exclusief bouwen voor één doelgroep en voor één zorginstelling. Dit past namelijk niet in onze visie op een inclusieve samenleving en sluit niet aan op het beginsel van scheiden van wonen en zorg. Omnia Wonen zet zich in voor het realiseren van gestippeld wonen.
Vroegsignalering achterstanden
Hoe eerder bewoners met financiële zorgen in beeld zijn, hoe beter. Omnia Wonen zet zich al jaren in om vroegtijdig hulp te bieden aan huurders met financiële problemen. Het Landelijke Convenant Vroegsignalering geeft de ruimte om bestaande afspraken tussen partijen voort te zetten en maakt maatwerk mogelijk.
Een actieve rol te nemen in het stimuleren van huurders in leefbaarheid, energiebewust gedrag, motiveren tot vergroening van tuinen.
Petula, woonadviseur in Harderwijk bij Omnia Wonen, heeft veel contact met huurders. Omdat de huurders van de Hofdijkflat in Harderwijk een relatief hoge energierekening hebben werd er in samenwerking met Zorgdat en Endura een voorlichtingsbijeenkomst georganiseerd. Hierin werden onder andere tips gedeeld over het verlagen van de energielasten.
Lees het hele artikel hier.
Door toename van het aantal huishoudens is de vraag naar sociale huurwoningen toegenomen. Onze huurders veranderen en de diversiteit neemt toe. De mensen die een woning bij ons huren, worden gemiddeld ook steeds ouder. De uitstroom van middeninkomens wordt belemmerd door gebrek aan betaalbare koop- en vrije sector huurwoningen. Daarnaast groeit de instroom van mensen uit instellingen van begeleid naar zelfstandig wonen. En er is een toenemende stroom van migranten. Onze doelgroep is steeds diverser, terwijl onze woningvoorraad in veel gemeenten eenzijdig is.
Het belangrijkst voor onze huurders is dat zij een woning willen die voelt als thuis en past als een jas. Ze willen deze woning kunnen betalen met hun eigen inkomen, waarbij er ook voldoende geld overblijft om deel te kunnen nemen aan de maatschappij.
Vanuit onze doelen in de Strategische Visie, onze (financiële) mogelijkheden en de wettelijke kaders kijken we hoe we de woningportefeuille zo goed mogelijk kunnen laten aansluiten bij de (toekomstige) behoefte op de woningmarkt. De portefeuillestrategie is de koers voor de lange termijn waarop we sturen. Deze geeft aan of we woningen bijbouwen, ingrijpend willen renoveren, verkopen of zelfs slopen. Dit is de transformatieopgave, die begint bij de huidige woningvoorraad.
Omvang woningvoorraad
De woningvoorraad (31-12-23) is als volgt:
Gemeente | Nunspeet |
Totaal woningen | 2588 |
Geliberaliseerde woningen | 37 |
Onzelfstandige woningen | 23 |
Nieuwbouw
Het realiseren van de plannen en de ambitie is afhankelijk van het resultaat van de gezamenlijke inspanning (gemeente en corporatie) om locaties beschikbaar te krijgen. Er zijn geen woningen, waarvoor een investerings/realisatiebesluit is genomen en er zijn 63 woningen waarvoor een startbesluit is genomen, waarvan de haalbaarheid wordt onderzocht. Omnia Wonen heeft de ambitie om tot 2034 ongeveer 440 woningen toe te voegen.
Omnia Wonen heeft voor de volgende locaties een startbesluit genomen.
Project | Aantal |
Weversweg, Fase 2 | 15 |
Uitleg / Jan Topweg | 13 |
Stationslaan | 11 |
Sportzaal Piersonstraat | 24 |
Eindtotaal | 63 |
In verband met een tekort aan locaties is flex-wonen ook een optie, hoewel onze voorkeur gaat naar permanente woningen. Omnia Wonen zal ook, sporadisch, woningen in gemeenten met veel bezit vervangen door woningen die beter aansluiten bij de toekomstige woningvraag en te kunnen verdichten. In de portefeuille-strategie is hiertoe een eerste inventarisatie gemaakt. Omnia Wonen heeft op dit moment geen besluit genomen om woningen in Nunspeet te slopen.
Verkoop
Omnia Wonen zet complexgewijze verkoop actief in als onderdeel van het realiseren van onze portefeuillestrategie. Verkoop wordt ingezet om:
Omnia Wonen heeft op dit moment de volgende woningen gelabeld voor verkoop:
Postcode | Straat | Aantal |
8071 CW | Industrieweg | 3 |
8071 DS | Houtersweg | 4 |
8071 HG | Wethouder van Olstweg | 1 |
8071 HH | Wethouder van Olstweg | 1 |
8071 VS | Vivaldi-erf | 3 |
8072 AD | Heemskerklaan | 7 |
8072 AE | Heemskerklaan | 1 |
8072 DH | Beukenlaan | 4 |
8072 DM | Wildelandweg | 3 |
8072 DN | Driftweg | 3 |
8072 JE | Mesdaghout | 6 |
8072 JG | Mesdaghout | 5 |
8072 JH | Mesdaghout | 1 |
8072 JM | Mauvekant | 7 |
8072 JR | Jongkindhoek | 6 |
8072 JS | Jongkindhoek | 8 |
8072 JT | Jongkindhoek | 1 |
8072 JV | Jongkindhoek | 2 |
8072 WD | Treubstraat | 4 |
8072 WE | Treubstraat | 4 |
8072 WG | Treubstraat | 3 |
8077 SL | Doornenkamp | 3 |
Eindtotaal | 80 |
Omnia Wonen wil haar voorraad zo goed mogelijk benutten, door ons in te zetten om zoveel mogelijk huurders door te laten stromen naar een passende woning.
Liberaliseren
Wij willen een beperkt aantal woningen liberaliseren voor een gezonde mix van mensen en woningen in onze wijken, waarbij een woning met een sociaal huurcontract na huuropzegging met een geliberaliseerd huurcontract wordt verhuurd. Deze woningen zijn nu met een sociaal huurcontract opgenomen in de niet-daeb woningvoorraad conform het vastgestelde scheidingsvoorstel daeb/niet-daeb.
In een enkel geval komt het voor dat we een woning niet geliberaliseerd kunnen verhuren en de woning toch met een sociaal huurcontract wordt verhuurd. Hierdoor fluctueren de aantallen te liberaliseren woningen per jaar.
In Nunspeet willen we 11 woningen met een sociaal huurcontract na huuropzegging met een geliberaliseerd huurcontract verhuren.
Postcode | Straat | Aantal |
8071 CB | Haverkamp | 7 |
8075 AG | Ds. Kalshovenweg | 3 |
8075 AH | Gerrit Mouwweg | 1 |
Eindtotaal | 11 |
Omnia Wonen heeft geen complexen waarbij de conditiescore 5 (slecht) of 6 (zeer slecht) is of complexen waarbij ernstige schimmelproblematiek of brandveiligheid een probleem is. Wij hebben wel aandacht voor een gezond binnenklimaat in onze woningen en trainen onze medewerkers in een aanpak vocht en schimmeloverlast.
Omnia Wonen zet zich in om ook in de toekomst te kunnen blijven voorzien in voldoende betaalbare woningen en tegelijkertijd voldoende middelen te hebben om haar opgaven te realiseren. Voor de verschillende gemeenten is in de portefeuillestrategie aangegeven voor welke doelgroepen de toevoegingen geschikt moeten zijn. Aanpassing van de voorraad is lastig te realiseren en ook duur. Daarom zet Omnia Wonen ook in op het beter benutten van de bestaande voorraad.
Passend wonen en doorstroming te promoten en mensen bijvoorbeeld door te verwijzen naar de verhuiscoach. Doorstroming van huurders in ons bezit is van groot belang.
De klimaatverandering vraagt om het (verder) verduurzamen van onze woningen, zodat we de warmtevraag beperken. Verduurzaming gaat niet alleen over het klimaat, maar ook over de woonlasten van onze huurders. De hoge energielasten en inflatie zorgen ervoor dat steeds meer huurders moeite hebben om rond te komen, waardoor betalingsproblemen en de energierekening toenemen. Dit heeft ook effect op de sociale participatie.
Voor onze huurders is het allerbelangrijkste dat zij, nu en in de toekomst, in een kwalitatief goed huis wonen waarin zij zich prettig voelen. Met woonlasten die ze kunnen betalen. Daarom ligt bij verduurzaming de focus op beheersing van de woonlasten. We versnellen de verduurzaming van de meest slechte woningen, omdat hier het financiële voordeel – oftewel vermindering van woonlasten – het grootst is voor de individuele huurder. Tegelijkertijd willen we de huurder helpen te besparen door aandacht te besteden aan bewust energieverbruik. En zetten we in op het toekomstbestendig maken van onze woningen.
In Nunspeet heeft 95% van onze woningen een groen label (label A, B of C). De energieprestaties van onze woningen in de gemeente Nunspeet zijn eind 2023 als volgt verdeeld.
Energielabels | |
Groen Energielabel ABC | 95,43% |
Energielabel A+++ | 0,00% |
Energielabel A++ | 1,25% |
Energielabel A+ | 2,20% |
Energielabel A | 52,35% |
Energielabel B | 22,74% |
Energielabel C | 16,88% |
Energielabel D | 2,81% |
Energielabel E | 0,99% |
Energielabel F | 0,04% |
Energielabel G | 0,73% |
Hoe we woningen verduurzamen, is mede afhankelijk van de Transitievisie Warmte en de wijkuitvoeringsplannen. Daarnaast kan planmatig onderhoud aanleiding zijn om te verduurzamen. Omnia Wonen heeft in Nunspeet 93 woningen, waarvoor we een investerings- of realisatiebesluit hebben genomen om de woningen te verduurzamen (hard plan).
In Nunspeet hebben we geen woningen met een startbesluit (zacht plan) om te verduurzamen waarvoor we een plan opstellen. Er zijn 122 woningen waarvoor we een scenario-analyse uitvoeren wat de beste toekomststrategie voor deze woningen is.
De streefhuur van geliberaliseerde woningen is de markthuur van die woningen.
De huidige huren van alle woningen in Nunspeet bedragen gemiddeld 56,97% van de maximaal toegestane huur.
Gemiddelde Netto huur | € 597,21 |
Gemiddelde Maximale huur | € 1048,28 |
Gemiddelde Markthuur | € 900,04 |
Netto Huur | ||
Onder kwaliteitsgrens | 235 | 9,08% |
Onder 1e aftoppingsgrens | 1622 | 62,70% |
Onder 2e aftoppingsgrens | 307 | 11,87% |
Onder liberalisatiegrens | 320 | 12,37% |
Boven liberalisatiegrens | 103 | 3,98% |
Het woningbezit van Omnia Wonen heeft gemiddeld genomen een goed energielabel. We hebben immers de afgelopen jaren veel woningen geïsoleerd en van een energiezuinige cv-ketel voorzien. Onze volgende stap is de bijdrage aan de energietransitie.
Onze doelgroep is diverser en ook neemt het aantal kwetsbare mensen toe. Deze trend is mede ingezet door de extramuralisering van de zorg en de verandering van de samenleving. Je thuisbasis op orde hebben is belangrijk voor mensen; een verhuizing of ‘gedoe’ in de wijk heeft altijd impact en kan tot stress leiden. Ook de klimaatverandering kan met droge, hete perioden en wateroverlast leiden tot maatschappelijke ontwrichting en heeft grote gevolgen voor de mens en zijn leefomgeving.
Huurders zijn vaak gehecht aan hun woning en hun buurt. Daarom willen ze in hun eigen woonomgeving blijven wonen, ook als ze ouder worden of als het even moeilijk gaat. De huurder wil kunnen rekenen op hulp en steun van een netwerk dat dichtbij is. Mensen ontmoeten en ‘noaberschap’ – het omzien naar elkaar – zijn belangrijke wapens tegen eenzaamheid en ouder worden. Tegelijkertijd wil een huurder, net als iedereen, gezien en gehoord worden in zijn eigen persoonlijke situatie. In een gezonde woning en groene woonomgeving wil de huurder zo lang mogelijk zelfstandig wonen met regie over zijn eigen leven.
De vraag om specifieke doelgroepen te huisvesten neemt toe. Hierdoor nemen de kansen voor regulier woningzoekenden op een sociale huurwoning af. Bovendien geeft het huisvesten van veel bijzondere doelgroepen een druk op de leefbaarheid in wijken. Wij blijven hierover graag samen met gemeente, collega corporaties en maatschappelijke partijen in gesprek. Daarnaast willen we gezamenlijk inzichtelijk maken aan welke doelgroep wij onze woningen toewijzen. Zodat we kunnen laten zien wat de kansen van de diverse groepen woningzoekenden op de woningmarkt zijn.
Huisvesting Vergunninghouders
Uw gemeente draagt ervoor zorg dat vergunningshouders een woning krijgen. Daarnaast zorgt u voor passende begeleiding en draagvlak onder uw inwoners. De taakstelling vergunninghouders is dit jaar opnieuw hoog. Omnia Wonen blijft haar bijdrage leveren in de huisvesting van vergunningshouders. Wij streven naar een evenwichtige verdeling over de wijken. We vinden het belangrijk dat daarbij voldoende aandacht is voor draagvlak onder uw inwoners en de impact op de mogelijkheden voor bestaande woningzoekenden. Goede begeleiding van vergunninghouders door partners en het betrekken van omwonenden is daarom van groot belang. Omnia Wonen blijft haar bijdrage leveren in de huisvesting van vergunningshouders en zal naar rato van haar aandeel in de totale sociale huurvoorraad in de gemeente vergunninghouders huisvesten. We gaan graag met elkaar in overleg als de taakstelling hoger is dan waar Omnia Wonen aan kan voldoen. In uw gemeente hebben we in 2023 38 woningen toegewezen aan vergunninghouders.
Senioren
In uw gemeente hebben we 416 van onze woningen specifiek gelabeld voor de doelgroep senioren. Wanneer een dergelijke woning vrijkomt wordt deze opnieuw aan deze doelgroep verhuurd. Dit jaar gaan we verder met het maken van een nadere analyses/evaluaties van onze seniorencomplexen. Op basis van deze analyses willen we een plan van aanpak maken voor deze complexen.
Jongeren
Omnia Wonen heeft in uw gemeente kleine woningen, waarvan 10 in het bijzonder geschikt zijn voor jongeren en gelabeld zijn voor deze doelgroep. Wanneer een dergelijke woning vrijkomt wordt deze opnieuw aan een jongere verhuurd. Hierbij houden we bij de huurprijs rekening met de mogelijkheid op Huurtoeslag.
Uitstroom vanuit zorginstellingen
Om de wachtlijsten voor Beschermd Wonen en Maatschappelijke Opvang te verminderen, wordt uitstroom gestimuleerd. Wij streven daarbij naar een evenwichtige verdeling over de wijken. Een adequate begeleiding door zorgpartijen voor uitstromers om onder andere terugval te voorkomen is voor ons een belangrijke voorwaarde om een woning beschikbaar te stellen. Belangrijk aandachtspunt daarbij is dat er ook voldoende woningen beschikbaar moeten blijven voor reguliere woningzoekenden.
Samen met de gemeenten en zorgorganisaties in de regio Noord-Veluwe blijven wij een bijdrage leveren aan de bevordering van de uitstroom uit beschermde woonvormen en de maatschappelijk opvang. Omnia Wonen stelt naar rato van het woningaantal sociale huurwoningen via de Centrale Uitgang beschikbaar voor woningzoekenden die vanuit een zorginstelling op zoek zijn naar een passende woning om uit te stromen. In 2023 hebben wij in uw gemeente 3 woning(en) beschikbaar gesteld voor de Centrale Uitgang.
Omnia Wonen wil samen met de gemeente, andere corporaties en partners inzetten op het streven naar het creëren van inclusieve, veerkrachtige wijken en buurten. Dit kunnen we alleen samen. Daarom willen we afspraken maken over hoe we de huisvesting van specifieke doelgroepen samen vormgeven en concentratie van kwetsbare doelgroepen tegengaan.
Langer zelfstandig wonen
Een deel van onze woningen is geschikt om zorg aan huis te leveren, of is relatief eenvoudig met kleine aanpassingen geschikt te maken. Wij verhuren ook woningen die speciaal bestemd zijn voor ouderen of mensen met een beperking, maar waar niet direct zorg of begeleiding aan is gekoppeld. Het gaat veelal om gelijkvloerse woningen en soms zijn ook andere voorzieningen of aanpassingen aanwezig.
In 2022 zijn wij overgegaan op een universele classificatie voor de toegankelijkheid voor al onze gemeenten (VERA). We hebben in kaart gebracht welke van onze woningen geschikt zijn voor mensen die niet (meer) zo goed ter been zijn. Het classificatiesysteem verdeelt de geschikte woningen in drie klassen: gelijkvloerse woning, rollatorwoning of rolstoelwoning. Wij hebben ook de woningen die voorheen nog geen toegankelijkheidslabel hadden ingedeeld. Er kunnen zich dus verschillen voordoen met voorgaande jaren. In Nunspeet hebben we 703 woningen niveau 1 of hoger.
Toegankelijkheid | |
Niveau 1: Gelijkvloerse woning | 418 |
Niveau 2: Rollator woning | 48 |
Niveau 3: Rolstoel woning | 237 |
Omnia Wonen voelt zich verantwoordelijk om ‘langer zelfstandig’ te faciliteren door het merendeel van haar woningen bij planmatig binnenonderhoud en nieuwbouw op een (nog te bepalen) basisniveau te brengen. Met relatief kleine en generiek aan te brengen voorzieningen maken we het zo mogelijk om het overgrote deel van de mensen – al dan niet met ondersteuning – langer zelfstandig te laten wonen. Stapsgewijs vertalen we de interne visie Wonen en zorg naar beleid en plannen op complexniveau.
Wonen is een van de meest urgente vraagstukken op dit moment, in algemene zin en voor senioren in het bijzonder. Al dan niet in samenhang met zorg. De lokale woonzorgvisie bevat de opgave van zelfstandig wonen en verpleegzorg en kan worden vertaald naar concrete prestatieafspraken hoe deze opgave wordt ingevuld.
Woningen die in het bijzonder geschikt zijn voor bepaalde doelgroepen, verhuren wij met voorrang aan deze groepen. Vanuit inclusieve wijken betekent dit dat we specifieke doelgroepen zoveel mogelijk proberen te spreiden over ons woningbezit.
Woningen, die ingrijpend zijn aangepast voor mensen met een beperking, willen we na mutatie opnieuw verhuren aan mensen die op een dergelijke woning zijn aangewezen, mits dit niet tot extra leegstand leidt. Wij verwachten van de gemeente dat zij ook haar verantwoordelijkheid neemt in het aanleveren van passende kandidaat-huurders en eventuele compensatie bij huurderving.
We zijn terughoudend in het exclusief bouwen voor één doelgroep en voor één zorginstelling. Dit past namelijk niet in onze visie op een inclusieve samenleving en sluit niet aan op het beginsel van scheiden van wonen en zorg. Omnia Wonen zet zich in voor het realiseren van gestippeld wonen.
Vroegsignalering achterstanden
Hoe eerder bewoners met financiële zorgen in beeld zijn, hoe beter. Omnia Wonen zet zich al jaren in om vroegtijdig hulp te bieden aan huurders met financiële problemen. Het Landelijke Convenant Vroegsignalering geeft de ruimte om bestaande afspraken tussen partijen voort te zetten en maakt maatwerk mogelijk.
Een actieve rol te nemen in het stimuleren van huurders in leefbaarheid, energiebewust gedrag, motiveren tot vergroening van tuinen.
Hoewel Petra Hollestein en Greetje Leusink qua achtergrond, levensloop en carrière sterk van elkaar verschillen, hebben beide dames ook een overeenkomst: sinds de zomer van 2023 huren de kersverse buurvrouwen via Omnia Wonen een woning in nieuwbouwwijk De Kijktuinen in Nunspeet. Tot groot plezier van zowel Petra als Greetje. ‘We mochten onze woningen helemaal naar eigen smaak inrichten. Hierdoor ontstond dat echte thuis-gevoel.’
Lees hun hele verhaal hier.
Door toename van het aantal huishoudens is de vraag naar sociale huurwoningen toegenomen. Onze huurders veranderen en de diversiteit neemt toe. De mensen die een woning bij ons huren, worden gemiddeld ook steeds ouder. De uitstroom van middeninkomens wordt belemmerd door gebrek aan betaalbare koop- en vrije sector huurwoningen. Daarnaast groeit de instroom van mensen uit instellingen van begeleid naar zelfstandig wonen. En er is een toenemende stroom van migranten. Onze doelgroep is steeds diverser, terwijl onze woningvoorraad in veel gemeenten eenzijdig is.
Het belangrijkst voor onze huurders is dat zij een woning willen die voelt als thuis en past als een jas. Ze willen deze woning kunnen betalen met hun eigen inkomen, waarbij er ook voldoende geld overblijft om deel te kunnen nemen aan de maatschappij.
Vanuit onze doelen in de Strategische Visie, onze (financiële) mogelijkheden en de wettelijke kaders kijken we hoe we de woningportefeuille zo goed mogelijk kunnen laten aansluiten bij de (toekomstige) behoefte op de woningmarkt. De portefeuillestrategie is de koers voor de lange termijn waarop we sturen. Deze geeft aan of we woningen bijbouwen, ingrijpend willen renoveren, verkopen of zelfs slopen. Dit is de transformatieopgave, die begint bij de huidige woningvoorraad.
Omvang woningvoorraad
De woningvoorraad (31-12-23) is als volgt:
Gemeente | Oldebroek |
Totaal woningen | 554 |
Geliberaliseerde woningen | geen |
Onzelfstandige woningen | geen |
Nieuwbouw
Het realiseren van de plannen en de ambitie is afhankelijk van het resultaat van de gezamenlijke inspanning (gemeente en corporatie) om locaties beschikbaar te krijgen. Er zijn 30 woningen, aarvoor een investerings/realisatiebesluit is genomen en er zijn 107 woningen waarvoor een startbesluit is genomen, waarvan de haalbaarheid wordt onderzocht. Omnia Wonen heeft de ambitie om tot 2034 ongeveer 80-110 woningen toe te voegen.
Omnia Wonen heeft de volgende harde plannen voor nieuwbouw:
Project | Aantal |
Versneld Wonen Oldebroek West III | 30 |
Eindtotaal | 30 |
Omnia Wonen heeft voor de volgende locaties een startbesluit genomen.
Project | Aantal |
Complex 143/147 | 51 |
Maatwerkwoningen Oldebroek | 3 |
Brandweerkazerne | 16 |
Atlantis | 10 |
Complex 1163B | 8 |
Complex 1142A | 19 |
Eindtotaal | 107 |
Maatwerkwoningen
De woningen zijn bedoeld als permanente locatie voor bewoners uit Oldebroek of de regio Noord-Veluwe die vanwege afwijkend woongedrag niet meer in een reguliere woonwijk kunnen wonen. Maatwerkwoningen zijn bedoeld om bewoners, al dan niet met begeleiding, weer tot rust te laten komen en hun de gelegenheid te geven weer regie over eigen leven te nemen.
Prioritering
Het heeft onze voorkeur om prioriteit te geven aan de nieuwbouw op de locatie van de brandweerkazerne. Hierdoor kunnen we huurders uit de te slopen woningen passend huisvesten. Ook hebben we de ambitie om versneld sociale huurwoningen te bouwen in Oldebroek-West III en gaan we graag in gesprek over nog meer locaties voor sociale huur.
Omnia Wonen geeft de voorkeur aan permanente nieuwbouw boven tijdelijke flex-woningen, aangezien er inmiddels voldoende locaties in beeld zijn om de nieuwbouwopgave te kunnen realiseren. De gemeente heeft aangegeven een bijdrage te willen leveren aan de nieuwbouw voor Regio Zwolle. Op het moment dat hierover concrete plannen zijn, treden wij graag met u hierover in overleg.
Omnia Wonen zal ook, sporadisch, woningen in gemeenten met veel bezit vervangen door woningen die beter aansluiten bij de toekomstige woningvraag en te kunnen verdichten. In de portefeuille-strategie is hiertoe een eerste inventarisatie gemaakt.
Omnia Wonen heeft het voornemen om onderstaande woningen te slopen en te vervangen door nieuwe woningen.
Postcode | Straat | Aantal |
8096 AK | Hollanderstraat | 14 |
8096 AN | Spronksweg | 14 |
Eindtotaal | 28 |
Daarnaast worden mogelijk nog enkele woningen gesloopt voor vervangende nieuwbouw in een zacht project.
Verkoop
Omnia Wonen zet complexgewijze verkoop actief in als onderdeel van het realiseren van onze portefeuillestrategie. Verkoop wordt ingezet om:
Omnia Wonen heeft op dit moment de volgende woningen gelabeld voor verkoop:
Postcode | Straat | Aantal |
8095 RC | Harm Aartsweg | 2 |
8095 RG | Harm Aartsweg | 2 |
8096 AL | Hollanderstraat | 4 |
8096 AV | Stationsweg | 5 |
8096 BH | Zuiderzeestraatweg | 2 |
8096 BJ | Zuiderzeestraatweg | 1 |
8096 BP | Zuiderzeestraatweg | 2 |
8096 BT | Tulpstraat | 1 |
8096 BV | Tulpstraat | 1 |
8096 VD | Van Pijkerenlaan | 2 |
8096 VM | Bloemstraat | 3 |
8096 VP | Bloemstraat | 5 |
8096 XH | Ranonkel | 3 |
8096 XJ | Ranonkel | 5 |
8097 RX | Duinkerkerweg | 1 |
8097 RZ | Duinkerkerweg | 1 |
8097 SB | Van Oldebarneveldweg | 3 |
8097 SE | Schiksweg | 4 |
Eindtotaal | 47 |
Omnia Wonen wil haar voorraad zo goed mogelijk benutten, door ons in te zetten om zoveel mogelijk huurders door te laten stromen naar een passende woning.
Liberaliseren
In Oldebroek willen we geen woningen met een sociaal huurcontract na huuropzegging met een geliberaliseerd huurcontract verhuren.
Omnia Wonen heeft geen complexen waarbij de conditiescore 5 (slecht) of 6 (zeer slecht) is of complexen waarbij ernstige schimmelproblematiek of brandveiligheid een probleem is. Wij hebben wel aandacht voor een gezond binnenklimaat in onze woningen en trainen onze medewerkers in een aanpak vocht en schimmeloverlast.
Omnia Wonen zet zich in om ook in de toekomst te kunnen blijven voorzien in voldoende betaalbare woningen en tegelijkertijd voldoende middelen te hebben om haar opgaven te realiseren. Voor de verschillende gemeenten is in de portefeuillestrategie aangegeven voor welke doelgroepen de toevoegingen geschikt moeten zijn. Aanpassing van de voorraad is lastig te realiseren en ook duur. Daarom zet Omnia Wonen ook in op het beter benutten van de bestaande voorraad.
Passend wonen en doorstroming te promoten en mensen bijvoorbeeld door te verwijzen naar de verhuiscoach. Doorstroming van huurders in ons bezit is van groot belang.
De klimaatverandering vraagt om het (verder) verduurzamen van onze woningen, zodat we de warmtevraag beperken. Verduurzaming gaat niet alleen over het klimaat, maar ook over de woonlasten van onze huurders. De hoge energielasten en inflatie zorgen ervoor dat steeds meer huurders moeite hebben om rond te komen, waardoor betalingsproblemen en de energierekening toenemen. Dit heeft ook effect op de sociale participatie.
Voor onze huurders is het allerbelangrijkste dat zij, nu en in de toekomst, in een kwalitatief goed huis wonen waarin zij zich prettig voelen. Met woonlasten die ze kunnen betalen. Daarom ligt bij verduurzaming de focus op beheersing van de woonlasten. We versnellen de verduurzaming van de meest slechte woningen, omdat hier het financiële voordeel – oftewel vermindering van woonlasten – het grootst is voor de individuele huurder. Tegelijkertijd willen we de huurder helpen te besparen door aandacht te besteden aan bewust energieverbruik. En zetten we in op het toekomstbestendig maken van onze woningen.
In Oldebroek heeft 84% van onze woningen een groen label (label A, B of C). De energieprestaties van onze woningen in de gemeente Harderwijk zijn eind 2023 als volgt verdeeld.
Energielabels | |
Groen Energielabel ABC | 84,10% |
Energielabel A+++ | 0,00% |
Energielabel A++ | 0,00% |
Energielabel A+ | 1,84% |
Energielabel A | 31,34% |
Energielabel B | 28,57% |
Energielabel C | 22,35% |
Energielabel D | 5,30% |
Energielabel E | 6,45% |
Energielabel F | 1,15% |
Energielabel G | 3,00% |
Hoe we woningen verduurzamen, is mede afhankelijk van de Transitievisie Warmte en de wijkuitvoeringsplannen. Daarnaast kan planmatig onderhoud aanleiding zijn om te verduurzamen.
Omnia Wonen heeft in Oldebroek 86 woningen, waarvoor we een investerings- of realisatiebesluit hebben genomen om de woningen te verduurzamen (hard plan). In Oldebroek hebben we 4 woningen met een startbesluit (zacht plan) om te verduurzamen waarvoor we een plan opstellen. Er zijn 74 woningen waarvoor we een scenario-analyse uitvoeren wat de beste toekomststrategie voor deze woningen is.
De streefhuur van geliberaliseerde woningen is de markthuur van die woningen.
De huidige huren van alle woningen in Oldebroek bedragen gemiddeld 60,16% van de maximaal toegestane huur.
Gemiddelde Netto huur | € 576,11 |
Gemiddelde Maximale huur | € 957,62 |
Gemiddelde Markthuur | € 856,42 |
Netto Huur | ||
Onder kwaliteitsgrens | 67 | 12,09% |
Onder 1e aftoppingsgrens | 365 | 65,88% |
Onder 2e aftoppingsgrens | 47 | 8,48% |
Onder liberalisatiegrens | 72 | 13,00% |
Boven liberalisatiegrens | 3 | 0,54% |
Het woningbezit van Omnia Wonen heeft gemiddeld genomen een goed energielabel. We hebben immers de afgelopen jaren veel woningen geïsoleerd en van een energiezuinige cv-ketel voorzien. Onze volgende stap is de bijdrage aan de energietransitie.
Onze doelgroep is diverser en ook neemt het aantal kwetsbare mensen toe. Deze trend is mede ingezet door de extramuralisering van de zorg en de verandering van de samenleving. Je thuisbasis op orde hebben is belangrijk voor mensen; een verhuizing of ‘gedoe’ in de wijk heeft altijd impact en kan tot stress leiden. Ook de klimaatverandering kan met droge, hete perioden en wateroverlast leiden tot maatschappelijke ontwrichting en heeft grote gevolgen voor de mens en zijn leefomgeving.
Huurders zijn vaak gehecht aan hun woning en hun buurt. Daarom willen ze in hun eigen woonomgeving blijven wonen, ook als ze ouder worden of als het even moeilijk gaat. De huurder wil kunnen rekenen op hulp en steun van een netwerk dat dichtbij is. Mensen ontmoeten en ‘noaberschap’ – het omzien naar elkaar – zijn belangrijke wapens tegen eenzaamheid en ouder worden. Tegelijkertijd wil een huurder, net als iedereen, gezien en gehoord worden in zijn eigen persoonlijke situatie. In een gezonde woning en groene woonomgeving wil de huurder zo lang mogelijk zelfstandig wonen met regie over zijn eigen leven.
De vraag om specifieke doelgroepen te huisvesten neemt toe. Hierdoor nemen de kansen voor regulier woningzoekenden op een sociale huurwoning af. Bovendien geeft het huisvesten van veel bijzondere doelgroepen een druk op de leefbaarheid in wijken. Wij blijven hierover graag samen met gemeente, collega corporaties en maatschappelijke partijen in gesprek. Daarnaast willen we gezamenlijk inzichtelijk maken aan welke doelgroep wij onze woningen toewijzen. Zodat we kunnen laten zien wat de kansen van de diverse groepen woningzoekenden op de woningmarkt zijn.
Huisvesting Vergunninghouders
Uw gemeente draagt ervoor zorg dat vergunningshouders een woning krijgen. Daarnaast zorgt u voor passende begeleiding en draagvlak onder uw inwoners. De taakstelling vergunninghouders is dit jaar opnieuw hoog. Omnia Wonen blijft haar bijdrage leveren in de huisvesting van vergunningshouders. Wij streven naar een evenwichtige verdeling over de wijken. We vinden het belangrijk dat daarbij voldoende aandacht is voor draagvlak onder uw inwoners en de impact op de mogelijkheden voor bestaande woningzoekenden. Goede begeleiding van vergunninghouders door partners en het betrekken van omwonenden is daarom van groot belang. Omnia Wonen blijft haar bijdrage leveren in de huisvesting van vergunningshouders en zal naar rato van haar aandeel in de totale sociale huurvoorraad in de gemeente vergunninghouders huisvesten. We gaan graag met elkaar in overleg als de taakstelling hoger is dan waar Omnia Wonen aan kan voldoen. In uw gemeente hebben we in 2023 1 woning toegewezen aan vergunninghouders.
Senioren
In uw gemeente hebben we 134 van onze woningen specifiek gelabeld voor de doelgroep senioren. Wanneer een dergelijke woning vrijkomt wordt deze opnieuw aan deze doelgroep verhuurd. Dit jaar gaan we verder met het maken van een nadere analyses/evaluaties van onze seniorencomplexen. Op basis van deze analyses willen we een plan van aanpak maken voor deze complexen.
Jongeren
Omnia Wonen heeft in uw gemeente geen woningen gelabeld voor jongeren.
Uitstroom vanuit zorginstellingen
Om de wachtlijsten voor Beschermd Wonen en Maatschappelijke Opvang te verminderen, wordt uitstroom gestimuleerd. Wij streven daarbij naar een evenwichtige verdeling over de wijken. Een adequate begeleiding door zorgpartijen voor uitstromers om onder andere terugval te voorkomen is voor ons een belangrijke voorwaarde om een woning beschikbaar te stellen. Belangrijk aandachtspunt daarbij is dat er ook voldoende woningen beschikbaar moeten blijven voor reguliere woningzoekenden.
Samen met de gemeenten en zorgorganisaties in de regio Noord-Veluwe blijven wij een bijdrage leveren aan de bevordering van de uitstroom uit beschermde woonvormen en de maatschappelijk opvang. Omnia Wonen stelt naar rato van het woningaantal sociale huurwoningen via de Centrale Uitgang beschikbaar voor woningzoekenden die vanuit een zorginstelling op zoek zijn naar een passende woning om uit te stromen.
Omnia Wonen wil samen met de gemeente, andere corporaties en partners inzetten op het streven naar het creëren van inclusieve, veerkrachtige wijken en buurten. Dit kunnen we alleen samen. Daarom willen we afspraken maken over hoe we de huisvesting van specifieke doelgroepen samen vormgeven en concentratie van kwetsbare doelgroepen tegengaan.
Langer zelfstandig wonen
Een deel van onze woningen is geschikt om zorg aan huis te leveren, of is relatief eenvoudig met kleine aanpassingen geschikt te maken. Wij verhuren ook woningen die speciaal bestemd zijn voor ouderen of mensen met een beperking, maar waar niet direct zorg of begeleiding aan is gekoppeld. Het gaat veelal om gelijkvloerse woningen en soms zijn ook andere voorzieningen of aanpassingen aanwezig.
In 2022 zijn wij overgegaan op een universele classificatie voor de toegankelijkheid voor al onze gemeenten (VERA). We hebben in kaart gebracht welke van onze woningen geschikt zijn voor mensen die niet (meer) zo goed ter been zijn. Het classificatiesysteem verdeelt de geschikte woningen in drie klassen: gelijkvloerse woning, rollatorwoning of rolstoelwoning. Wij hebben ook de woningen die voorheen nog geen toegankelijkheidslabel hadden ingedeeld. Er kunnen zich dus verschillen voordoen met voorgaande jaren.
In Oldebroek hebben we 106 woningen niveau 1 of hoger.
Toegankelijkheid | |
Niveau 1: Gelijkvloerse woning | 73 |
Niveau 2: Rollator woning | 2 |
Niveau 3: Rolstoel woning | 31 |
Omnia Wonen voelt zich verantwoordelijk om ‘langer zelfstandig’ te faciliteren door het merendeel van haar woningen bij planmatig binnenonderhoud en nieuwbouw op een (nog te bepalen) basisniveau te brengen. Met relatief kleine en generiek aan te brengen voorzieningen maken we het zo mogelijk om het overgrote deel van de mensen – al dan niet met ondersteuning – langer zelfstandig te laten wonen. Stapsgewijs vertalen we de interne visie Wonen en zorg naar beleid en plannen op complexniveau.
Wonen is een van de meest urgente vraagstukken op dit moment, in algemene zin en voor senioren in het bijzonder. Al dan niet in samenhang met zorg. De lokale woonzorgvisie bevat de opgave van zelfstandig wonen en verpleegzorg en kan worden vertaald naar concrete prestatieafspraken hoe deze opgave wordt ingevuld.
Woningen die in het bijzonder geschikt zijn voor bepaalde doelgroepen, verhuren wij met voorrang aan deze groepen. Vanuit inclusieve wijken betekent dit dat we specifieke doelgroepen zoveel mogelijk proberen te spreiden over ons woningbezit.
Woningen, die ingrijpend zijn aangepast voor mensen met een beperking, willen we na mutatie opnieuw verhuren aan mensen die op een dergelijke woning zijn aangewezen, mits dit niet tot extra leegstand leidt. Wij verwachten van de gemeente dat zij ook haar verantwoordelijkheid neemt in het aanleveren van passende kandidaat-huurders en eventuele compensatie bij huurderving.
We zijn terughoudend in het exclusief bouwen voor één doelgroep en voor één zorginstelling. Dit past namelijk niet in onze visie op een inclusieve samenleving en sluit niet aan op het beginsel van scheiden van wonen en zorg. Omnia Wonen zet zich in voor het realiseren van gestippeld wonen.
Vroegsignalering achterstanden
Hoe eerder bewoners met financiële zorgen in beeld zijn, hoe beter. Omnia Wonen zet zich al jaren in om vroegtijdig hulp te bieden aan huurders met financiële problemen. Het Landelijke Convenant Vroegsignalering geeft de ruimte om bestaande afspraken tussen partijen voort te zetten en maakt maatwerk mogelijk.
Een actieve rol te nemen in het stimuleren van huurders in leefbaarheid, energiebewust gedrag, motiveren tot vergroening van tuinen.
De familie Alchehayed vertelde alweer een tijdje terug over hun ervaringen met de werkzaamheden, de werkers én het effect van groot onderhoud aan hun woning in Oldebroek. Hun verhaal geeft een goed beeld van hoe het is om een jaar lang in verbouwing ’te zitten’.
Lees het hele artikel hier.
Door toename van het aantal huishoudens is de vraag naar sociale huurwoningen toegenomen. Onze huurders veranderen en de diversiteit neemt toe. De mensen die een woning bij ons huren, worden gemiddeld ook steeds ouder. De uitstroom van middeninkomens wordt belemmerd door gebrek aan betaalbare koop- en vrije sector huurwoningen. Daarnaast groeit de instroom van mensen uit instellingen van begeleid naar zelfstandig wonen. En er is een toenemende stroom van migranten. Onze doelgroep is steeds diverser, terwijl onze woningvoorraad in veel gemeenten eenzijdig is.
Het belangrijkst voor onze huurders is dat zij een woning willen die voelt als thuis en past als een jas. Ze willen deze woning kunnen betalen met hun eigen inkomen, waarbij er ook voldoende geld overblijft om deel te kunnen nemen aan de maatschappij.
Vanuit onze doelen in de Strategische Visie, onze (financiële) mogelijkheden en de wettelijke kaders kijken we hoe we de woningportefeuille zo goed mogelijk kunnen laten aansluiten bij de (toekomstige) behoefte op de woningmarkt. De portefeuillestrategie is de koers voor de lange termijn waarop we sturen. Deze geeft aan of we woningen bijbouwen, ingrijpend willen renoveren, verkopen of zelfs slopen. Dit is de transformatieopgave, die begint bij de huidige woningvoorraad.
Omvang woningvoorraad
De woningvoorraad (31-12-23) is als volgt:
Gemeente | Woudenberg |
Totaal woningen | 1148 |
Geliberaliseerde woningen | 37 |
Onzelfstandige woningen | geen |
Nieuwbouw
Het realiseren van de plannen en de ambitie is afhankelijk van het resultaat van de gezamenlijke inspanning (gemeente en corporatie) om locaties beschikbaar te krijgen. Er zijn 29 woningen, waarvoor een investerings/realisatiebesluit is genomen en er zijn 46 woningen waarvoor een startbesluit is genomen, waarvan de haalbaarheid wordt onderzocht. Omnia Wonen heeft de ambitie om tot 2034 ongeveer 270 woningen toe te voegen.
Omnia Wonen heeft de volgende harde plannen voor nieuwbouw in uitvoering.
Project | Aantal |
Hoevelaar Fase 2IIA Van de Mheen | 19 |
Hoevelaar Fase 2IIA RAR | 10 |
Eindtotaal | 29 |
Omnia Wonen heeft over de volgende locaties een startbesluit genomen.
Project | Aantal |
Hoevelaar Fase 2IIB Van de Mheen | 46 |
Eindtotaal | 46 |
De gemeente en Omnia Wonen zijn daarnaast goed met elkaar in gesprek over toekomstige locaties.
Het WBO 2020 gaf aan dat de vraag naar sociale huurwoningen na een aantal jaar toeneemt. Omnia Wonen heeft daarom in haar portefeuilleplan het aantal nieuwbouwwoningen in Woudenberg verhoogd naar 25 per jaar tot 2030. Dit is uiteraard een gemiddelde. Het WBO 2022 geeft aan dat de vraag naar sociale huurwoningen verder toeneemt. Daarnaast zijn in de regionale Woondeal afspraken gemaakt over 30% sociale huur in nieuwbouwprojecten. We zijn met elkaar in gesprek over de nieuwe Woonvisie om te bepalen hoe we samen invulling kunnen geven aan de vraag. Omnia Wonen past haar portefeuilleplan daarbij aan.
Omnia Wonen zal ook, sporadisch, woningen in gemeenten met veel bezit vervangen door woningen die beter aansluiten bij de toekomstige woningvraag en te kunnen verdichten. In de portefeuille-strategie is hiertoe een eerste inventarisatie gemaakt.
Omnia Wonen heeft op dit moment geen besluit genomen om woningen in Woudenberg te slopen.
Verkoop
Omnia Wonen zet complexgewijze verkoop actief in als onderdeel van het realiseren van onze portefeuillestrategie. Verkoop wordt ingezet om:
Op dit moment hebben wij geen woningen gelabeld voor individuele verkoop aan particulieren. Voor woningen die minder goed bij de woningportefeuille passen, houden we wel deze mogelijkheid open.
Omnia Wonen heeft vanuit het verleden meerdere projecten Verkoop onder Voorwaarden in Woudenberg. We hebben inmiddels de projecten inzichtelijk. We werken nu aan een lange termijn strategie, waarbij we afwegen welke woningen we in verhuur nemen en welke we definitief verkopen. Op deze manier willen we de verkoop onder voorwaarden afbouwen. De aanbiedingsplicht van de eigenaar aan Omnia Wonen is bovendien voor een groot deel van deze woningen inmiddels vervallen. Hiermee vervalt voor deze woningen ook de afspraak om ze terug te kopen en (deels) in de (sociale) verhuur te nemen of onder voorwaarden door te verkopen. Omnia Wonen heeft geen intentie om extra koopconstructies toe te voegen aan de markt.
Omnia Wonen wil haar voorraad zo goed mogelijk benutten, door ons in te zetten om zoveel mogelijk huurders door te laten stromen naar een passende woning.
Liberaliseren
In Woudenberg willen we geen woningen met een sociaal huurcontract na huuropzegging met een geliberaliseerd huurcontract verhuren.
Omnia Wonen heeft geen complexen waarbij de conditiescore 5 (slecht) of 6 (zeer slecht) is of complexen waarbij ernstige schimmelproblematiek of brandveiligheid een probleem is. Wij hebben wel aandacht voor een gezond binnenklimaat in onze woningen en trainen onze medewerkers in een aanpak vocht en schimmeloverlast.
Omnia Wonen zet zich in om ook in de toekomst te kunnen blijven voorzien in voldoende betaalbare woningen en tegelijkertijd voldoende middelen te hebben om haar opgaven te realiseren. Voor de verschillende gemeenten is in de portefeuillestrategie aangegeven voor welke doelgroepen de toevoegingen geschikt moeten zijn. Aanpassing van de voorraad is lastig te realiseren en ook duur. Daarom zet Omnia Wonen ook in op het beter benutten van de bestaande voorraad.
Passend wonen en doorstroming te promoten en mensen bijvoorbeeld door te verwijzen naar de verhuiscoach. Doorstroming van huurders in ons bezit is van groot belang.
De klimaatverandering vraagt om het (verder) verduurzamen van onze woningen, zodat we de warmtevraag beperken. Verduurzaming gaat niet alleen over het klimaat, maar ook over de woonlasten van onze huurders. De hoge energielasten en inflatie zorgen ervoor dat steeds meer huurders moeite hebben om rond te komen, waardoor betalingsproblemen en de energierekening toenemen. Dit heeft ook effect op de sociale participatie.
Voor onze huurders is het allerbelangrijkste dat zij, nu en in de toekomst, in een kwalitatief goed huis wonen waarin zij zich prettig voelen. Met woonlasten die ze kunnen betalen. Daarom ligt bij verduurzaming de focus op beheersing van de woonlasten. We versnellen de verduurzaming van de meest slechte woningen, omdat hier het financiële voordeel – oftewel vermindering van woonlasten – het grootst is voor de individuele huurder. Tegelijkertijd willen we de huurder helpen te besparen door aandacht te besteden aan bewust energieverbruik. En zetten we in op het toekomstbestendig maken van onze woningen.
In Woudenberg heeft 87% van onze woningen een groen label (label A, B of C). De energieprestaties van onze woningen in de gemeente Woudenberg zijn eind 2023 als volgt verdeeld.
Energielabels | |
Groen Energielabel ABC | 86,85% |
Energielabel A+++ | 2,15% |
Energielabel A++ | 1,97% |
Energielabel A+ | 3,40% |
Energielabel A | 24,60% |
Energielabel B | 27,82% |
Energielabel C | 26,92% |
Energielabel D | 8,86% |
Energielabel E | 3,31% |
Energielabel F | 0,89% |
Energielabel G | 0,09% |
Hoe we woningen verduurzamen, is mede afhankelijk van de Transitievisie Warmte en de wijkuitvoeringsplannen. Daarnaast kan planmatig onderhoud aanleiding zijn om te verduurzamen.
Omnia Wonen heeft in Woudenberg 212 woningen, waarvoor we een investerings- of realisatiebesluit hebben genomen om de woningen te verduurzamen (hard plan). In Woudenberg hebben we geen woningen met een startbesluit (zacht plan) om te verduurzamen waarvoor we een plan opstellen. Er zijn 248 woningen waarvoor we een scenario-analyse uitvoeren wat de beste toekomststrategie voor deze woningen is.
De streefhuur van geliberaliseerde woningen is de markthuur van die woningen.
De huidige huren van alle woningen in Woudenberg bedragen gemiddeld 62,42% van de maximaal toegestane huur.
Gemiddelde Netto huur | € 639,62 |
Gemiddelde Maximale huur | € 1024,64 |
Gemiddelde Markthuur | € 1006,05 |
Netto Huur | ||
Onder kwaliteitsgrens | 20 | 1,74% |
Onder 1e aftoppingsgrens | 706 | 61,50% |
Onder 2e aftoppingsgrens | 183 | 15,94% |
Onder liberalisatiegrens | 179 | 15,59% |
Boven liberalisatiegrens | 60 | 5,23% |
Het woningbezit van Omnia Wonen heeft gemiddeld genomen een goed energielabel. We hebben immers de afgelopen jaren veel woningen geïsoleerd en van een energiezuinige cv-ketel voorzien. Onze volgende stap is de bijdrage aan de energietransitie.
Onze doelgroep is diverser en ook neemt het aantal kwetsbare mensen toe. Deze trend is mede ingezet door de extramuralisering van de zorg en de verandering van de samenleving. Je thuisbasis op orde hebben is belangrijk voor mensen; een verhuizing of ‘gedoe’ in de wijk heeft altijd impact en kan tot stress leiden. Ook de klimaatverandering kan met droge, hete perioden en wateroverlast leiden tot maatschappelijke ontwrichting en heeft grote gevolgen voor de mens en zijn leefomgeving.
Huurders zijn vaak gehecht aan hun woning en hun buurt. Daarom willen ze in hun eigen woonomgeving blijven wonen, ook als ze ouder worden of als het even moeilijk gaat. De huurder wil kunnen rekenen op hulp en steun van een netwerk dat dichtbij is. Mensen ontmoeten en ‘noaberschap’ – het omzien naar elkaar – zijn belangrijke wapens tegen eenzaamheid en ouder worden. Tegelijkertijd wil een huurder, net als iedereen, gezien en gehoord worden in zijn eigen persoonlijke situatie. In een gezonde woning en groene woonomgeving wil de huurder zo lang mogelijk zelfstandig wonen met regie over zijn eigen leven.
De vraag om specifieke doelgroepen te huisvesten neemt toe. Hierdoor nemen de kansen voor regulier woningzoekenden op een sociale huurwoning af. Bovendien geeft het huisvesten van veel bijzondere doelgroepen een druk op de leefbaarheid in wijken. Wij blijven hierover graag samen met gemeente, collega corporaties en maatschappelijke partijen in gesprek. Daarnaast willen we gezamenlijk inzichtelijk maken aan welke doelgroep wij onze woningen toewijzen. Zodat we kunnen laten zien wat de kansen van de diverse groepen woningzoekenden op de woningmarkt zijn.
Huisvesting Vergunninghouders
Uw gemeente draagt ervoor zorg dat vergunningshouders een woning krijgen. Daarnaast zorgt u voor passende begeleiding en draagvlak onder uw inwoners. De taakstelling vergunninghouders is dit jaar opnieuw hoog. Omnia Wonen blijft haar bijdrage leveren in de huisvesting van vergunningshouders. Wij streven naar een evenwichtige verdeling over de wijken. We vinden het belangrijk dat daarbij voldoende aandacht is voor draagvlak onder uw inwoners en de impact op de mogelijkheden voor bestaande woningzoekenden. Goede begeleiding van vergunninghouders door partners en het betrekken van omwonenden is daarom van groot belang. Omnia Wonen blijft haar bijdrage leveren in de huisvesting van vergunningshouders en zal naar rato van haar aandeel in de totale sociale huurvoorraad in de gemeente vergunninghouders huisvesten. We gaan graag met elkaar in overleg als de taakstelling hoger is dan waar Omnia Wonen aan kan voldoen. In uw gemeente hebben we in 2023 27 woningen toegewezen aan vergunninghouders.
Senioren
In uw gemeente hebben we 228 van onze woningen specifiek gelabeld voor de doelgroep senioren. Wanneer een dergelijke woning vrijkomt wordt deze opnieuw aan deze doelgroep verhuurd. Dit jaar gaan we verder met het maken van een nadere analyses/evaluaties van onze seniorencomplexen. Op basis van deze analyses willen we een plan van aanpak maken voor deze complexen.
Jongeren
Omnia Wonen heeft in uw gemeente kleine woningen, waarvan 107 in het bijzonder geschikt zijn voor jongeren en gelabeld zijn voor deze doelgroep. Wanneer een dergelijke woning vrijkomt wordt deze opnieuw aan een jongere verhuurd. Hierbij houden we bij de huurprijs rekening met de mogelijkheid op Huurtoeslag.
Uitstroom vanuit zorginstellingen
Om de wachtlijsten voor Beschermd Wonen en Maatschappelijke Opvang te verminderen, wordt uitstroom gestimuleerd. Wij streven daarbij naar een evenwichtige verdeling over de wijken. Een adequate begeleiding door zorgpartijen voor uitstromers om onder andere terugval te voorkomen is voor ons een belangrijke voorwaarde om een woning beschikbaar te stellen. Belangrijk aandachtspunt daarbij is dat er ook voldoende woningen beschikbaar moeten blijven voor reguliere woningzoekenden.
Samen met de gemeenten en zorgorganisaties leveren wij een bijdrage aan de bevordering van de uitstroom uit beschermde woonvormen en de maatschappelijke opvang. Wij stellen hiervoor sociale huurwoningen beschikbaar.
Omnia Wonen wil samen met de gemeente, andere corporaties en partners inzetten op het streven naar het creëren van inclusieve, veerkrachtige wijken en buurten. Dit kunnen we alleen samen. Daarom willen we afspraken maken over hoe we de huisvesting van specifieke doelgroepen samen vormgeven en concentratie van kwetsbare doelgroepen tegengaan.
Langer zelfstandig wonen
Een deel van onze woningen is geschikt om zorg aan huis te leveren, of is relatief eenvoudig met kleine aanpassingen geschikt te maken. Wij verhuren ook woningen die speciaal bestemd zijn voor ouderen of mensen met een beperking, maar waar niet direct zorg of begeleiding aan is gekoppeld. Het gaat veelal om gelijkvloerse woningen en soms zijn ook andere voorzieningen of aanpassingen aanwezig.
In 2022 zijn wij overgegaan op een universele classificatie voor de toegankelijkheid voor al onze gemeenten (VERA). We hebben in kaart gebracht welke van onze woningen geschikt zijn voor mensen die niet (meer) zo goed ter been zijn. Het classificatiesysteem verdeelt de geschikte woningen in drie klassen: gelijkvloerse woning, rollatorwoning of rolstoelwoning. Wij hebben ook de woningen die voorheen nog geen toegankelijkheidslabel hadden ingedeeld. Er kunnen zich dus verschillen voordoen met voorgaande jaren.
In Woudenberg hebben we 426 woningen niveau 1 of hoger.
Toegankelijkheid | |
Niveau 1: Gelijkvloerse woning | 16 |
Niveau 2: Rollator woning | 296 |
Niveau 3: Rolstoel woning | 114 |
Omnia Wonen voelt zich verantwoordelijk om ‘langer zelfstandig’ te faciliteren door het merendeel van haar woningen bij planmatig binnenonderhoud en nieuwbouw op een (nog te bepalen) basisniveau te brengen. Met relatief kleine en generiek aan te brengen voorzieningen maken we het zo mogelijk om het overgrote deel van de mensen – al dan niet met ondersteuning – langer zelfstandig te laten wonen. Stapsgewijs vertalen we de interne visie Wonen en zorg naar beleid en plannen op complexniveau.
Wonen is een van de meest urgente vraagstukken op dit moment, in algemene zin en voor senioren in het bijzonder. Al dan niet in samenhang met zorg. De lokale woonzorgvisie bevat de opgave van zelfstandig wonen en verpleegzorg en kan worden vertaald naar concrete prestatieafspraken hoe deze opgave wordt ingevuld.
Woningen die in het bijzonder geschikt zijn voor bepaalde doelgroepen, verhuren wij met voorrang aan deze groepen. Vanuit inclusieve wijken betekent dit dat we specifieke doelgroepen zoveel mogelijk proberen te spreiden over ons woningbezit.
Woningen, die ingrijpend zijn aangepast voor mensen met een beperking, willen we na mutatie opnieuw verhuren aan mensen die op een dergelijke woning zijn aangewezen, mits dit niet tot extra leegstand leidt. Wij verwachten van de gemeente dat zij ook haar verantwoordelijkheid neemt in het aanleveren van passende kandidaat-huurders en eventuele compensatie bij huurderving.
We zijn terughoudend in het exclusief bouwen voor één doelgroep en voor één zorginstelling. Dit past namelijk niet in onze visie op een inclusieve samenleving en sluit niet aan op het beginsel van scheiden van wonen en zorg. Omnia Wonen zet zich in voor het realiseren van gestippeld wonen.
Vroegsignalering achterstanden
Hoe eerder bewoners met financiële zorgen in beeld zijn, hoe beter. Omnia Wonen zet zich al jaren in om vroegtijdig hulp te bieden aan huurders met financiële problemen. Het Landelijke Convenant Vroegsignalering geeft de ruimte om bestaande afspraken tussen partijen voort te zetten en maakt maatwerk mogelijk. Wij blijven graag met elkaar in gesprek over de Visie op Wonen en Zorg, die de gemeente op zal stellen.
Een actieve rol te nemen in het stimuleren van huurders in leefbaarheid, energiebewust gedrag, motiveren tot vergroening van tuinen.
Alle gemeenten in Nederland moeten in 2026 een woonzorgvisie hebben opgesteld, samen met zorginstellingen en woningcorporaties. De uitkomsten worden vertaald in het volkshuisvestelijke programma van de gemeente, dat ook voor 2026 onder de Omgevingsvisie wordt uitgewerkt.
De Gemeente Woudenberg is zich druk aan het voorbereiden hierop en voerde al een aantal werkateliers Wonen en Zorg met lokale zorginstellingen en Omnia Wonen.
Ook inwoners en huurders van Omnia Wonen worden betrokken. Een informatiemarkt Wonen en Zorg voor ouderen was op een eerste stap in dit proces. Er waren circa 150 65+ inwoners aanwezig. Elk halfuur was er een presentatie om ouderen er o.a. op te wijzen dat een goed vangnet belangrijk is. Dit zette de mensen aan tot nadenken over toekomstig wonen.
Het volledige bericht is hier te lezen.
De opgenomen activiteiten zijn vanwege hiervoor genoemde onzekerheden onder voorbehoud van vaststelling en goedkeuring van de begroting 2025 en meerjarenbegroting door de bestuurder respectievelijk de Raad van Commissarissen. Daarnaast zijn de opgenomen activiteiten onder voorbehoud van het krijgen van borging op leningen van het WSW. Omnia Wonen is een financieel solide corporatie. Dit willen wij ook in de toekomst blijven.
Wij streven naar een gezonde verhouding tussen de netto operationele kasstromen (voor rente) en de rente-uitgaven (Interest Coverage Ratio ofwel ICR). Hierbij stellen Autoriteit Woningcorporaties (AW) en Waarborgfonds sociale Woningbouw (WSW) de norm voor DAEB 1,4 (eigen norm 1,5).
Een andere belangrijke indicator is de Loan To Value (LTV-Beleidswaarde). Hiervoor houdt de AW/WSW een maximum DAEB norm aan van 85% (eigen norm DAEB 75%).
Externe omstandigheden beïnvloeden de investeringscapaciteit van Omnia Wonen. Het gaat met name om:
We constateren dat we met de huidige ambitie om te investeren in nieuwbouw en duurzaamheid past binnen de financiële ratio’s. We zien echter dat hoge prijsstijgingen op het gebied van onderhoud en investeringen en rentestijgingen op de lange termijn effect hebben op met name de loan to value (LTV).
We besteden veel zorg aan het samenstellen van dit magazine en streven naar juiste en volledige informatie. Toch kan het voorkomen dat de informatie niet meer correct of onvolledig is. Hieraan kunnen geen rechten ontleend worden. Ook aanvaardt Omnia Wonen geen enkele aansprakelijkheid voor schade en/of kosten die voortvloeien uit onvolledige en/of foutieve informatie in dit magazine.
Foto’s: Omnia Wonen & pexels.com (rechtenvrij)
Contact: communicatie@omniawonen.nl
© 2024, Omnia Wonen